Купить Снять
Избранное
Избранное:

09.01.12 – 16.01.12 Неделя в цифрах и мнениях

09.01.12 – 16.01.12  Неделя в цифрах и мнениях

20 лет назад, в январе 1992 года, в России воцарился классический, почти абсолютно свободный рынок, на который хлынуло, в том числе, и жилье (тем более что его приватизация была официально разрешена на территории России еще 4 июля 1991 года). За прошедшее время старые петербургские квартиры подорожали в среднем в 16-20 раз, а самые лучшие – еще больше. Причем эксперты считают, что эта цифра – не предел


Вообще, в большинстве мировых столиц (и уж наверняка – во всех европейских) в последние годы сильнее любой другой дорожала недвижимость, построенная в начале XX и XIX веках. Вот, например, данные английского Halifax Property Age Review (обзор недвижимости «по возрастам», который готовится банком Halifax, входящим в Lloyds Banking Group). Согласно последнему обзору, жилые дома в Великобритании, построенные до 1919 года, за последние 25 лет подорожали в среднем на 461% (или в 5,61 раза). Цены в данном сегменте увеличились с 33,6 тыс. фунтов стерлингов в 1986 году до 188,5 тыс. фунтов стерлингов в 2011 году. Высокий рост цен на подобную недвижимость аналитики объяснили ее большой площадью, привлекательным внешним видом и, конечно же, тем, что спрос на старые дома значительно превышает объем предложения.

Кстати, по данным экспертов, на втором месте по темпу роста цен в Великобритании находились дома, построенные после 1960 года – стоимость такой недвижимости увеличилась за 25 лет на 348%. В октябре 2011 года средняя цена объектов в данном сегменте составляла 169,2 тыс. фунтов стерлингов. Замыкала тройку лидеров недвижимость, возведенная в период с 1945 по 1960 год (рост цен – 249%). Среднее увеличение цен для всей жилой недвижимости Великобритании специалисты оценили в 357%.

Опять же, интересные и показательные цифры: по информации банка Halifax, в октябре 2011 года средняя стоимость жилья в Великобритании составляла 163,3 тыс. фунтов стерлингов за объект. По сравнению с сентябрем цены увеличились на 1,2%. Относительно конца 2010 года рост цен составил 0,3%. Чем не методичка для инвестора?

Или, к примеру, еще один город мира, который по праву гордится своим «старым фондом». По материалам портала Euromag.ru, опубликованным со ссылкой на газету Le Figaro, в 2010 году (столь же благоприятном для Франции, как и для России) цена за квадратный метр в центре Парижа превысила символический порог в 7000 евро и составила 7030 евро. Это происходило, несмотря на снижение количества сделок по покупке жилья в старых домах.

Напомним, что в Петербурге посткризисное восстановление цен на жилье в старом фонде происходит и на более низком ценовом уровне, и более низкими темпами. Так, эксперты агентства недвижимости «Центр» приводят пример из своего опыта: под одно из первых петербургских расселений попала коммунальная квартира, из окон которой открывался вид на Фонтанку, Михайловский замок и прилегающий к нему сквер, балкон был в наличии. Тогда же, в 1992 году, один из родственников новых хозяев, часто бывавший за границей, сказал, что в европейских столицах подобная квартира стоила бы не менее 2 млн долларов. Сейчас потенциальные покупатели начинают торг от 1,2 млн долларов – то есть за 20 лет наш рынок так и не достиг западного уровня цен на уникальные объекты.

Хотя, конечно, надо признать, что в оценке дореволюционной недвижимости, как никакой другой, чрезвычайно важны субъективные факторы. Риэлторы с легкостью соглашаются с тем, что разница цен на соседние объекты запросто может доходить до 5 раз, а то и больше. Вот лишь несколько из их мнений. Приветствуется вид из окон на реки или сады – наличие обоих этих качеств способно увеличить цену квартиры в 2-3 раза. Цена квартир даже на одной лестничной площадке в центре может различаться в 2 раза, при этом квартира с окнами на тихую парадную улицу (например, Малую Конюшенную) может значительно превышать по цене такую же, но с окнами в зеленый двор. Если в парадной нет коммуналок и сделан ремонт или лучше – реставрация, то такая квартира в старом фонде Петербурга может подорожать на 10-50%.

Алексей Крылов



Мнения:

Илья Павленко, старший менеджер отдела вторичного жилья АН «Рускол»:
В начале 1992 года и сейчас цены на жилье в старом фонде абсолютно разного порядка. Когда рынок только начинался, никто ни в чем не разбирался, и цены на похожие квартиры называли самые разные – и 8 тыс., и 20 тыс. долларов. Затем цены менялись кардинально: в середине 90-х комната в старом доме стоила, «как машина», т.е. 7-8 тыс. долларов, а спустя еще 10 лет в некоторых домах столько стоил 1 кв.м. Потом был период с 2004 по 2006 годы, когда цены на «новострой» поднялись раза в 2,5-3, и на старый фонд они выросли в той же самой пропорции – если цены растут, то растут на всех рынках. Сейчас в центре есть дома очень высокого качества, которые до сих пор не нуждаются в капитальном ремонте. Правда, таких очень мало. Недвижимость в таких домах может стоить гораздо дороже, чем по соседству, – разница цен может доходить до 5 раз.

 

Елена Дорогова, исполнительный директор АН «Центр»:
Расселения, которые начались 20 лет назад, были интересны для инвесторов при цене до 300 долларов за метр. Я помню 200-метровую квартиру в доме на Фонтанке с видом на Михайловский замок и его сквер – тогда она обошлась покупателю в 329 долларов за метр, и это казалось ему слишком дорого. Но в 2009-м были желающие заплатить за эту квартиру 35 млн рублей, т.е 1 млн 200 тыс. долларов. Вот и сравните: было 329 долларов за метр, а через 17 лет стало 6 тыс. долларов. Рост более чем в 18 раз.

Сейчас продавцы пытаются предлагать свои объекты не дешевле, чем по 100 тыс. рублей за метр, но такое удается чрезвычайно редко. В основном, расселения с целью перепродажи закончились в 2004-2005 годах. В 2008 году я пыталась продать 100-метровую квартиру на улице Марата, неподалеку от Невского, в доме после капремонта, с узаконенной перепланировкой, хорошей отделкой, чистой парадной за 20 млн рублей, т.е. почти по 7 тыс. долларов за метр. Покупателя не нашлось. Постепенно цену снизили до 18,5 млн рублей, но квартира так и не продалась. Думаю, мы бы смогли продать миллионов за 15, но хозяин не согласился.


Елена Березовская, руководитель офиса «Приморский» АН «Ваш дом»:
За 20 лет квартиры, которые тогда стоили 25 тыс. долларов, подорожали до 400 тыс. долларов, и это еще не предел. Наиболее ощутимо подорожали квартиры в «золотом треугольнике». Эта территория бьет рекорды по количеству известных всему миру культурно-исторических объектов. Во многом они и определяют уровень цен и спроса на соседние улицы и кварталы.

Ведя статистику покупок жилья в старом фонде на протяжении длительного времени и опираясь на собственный опыт такой покупки, могу сказать, что на цену сильнее всего влияют состояние дома (наличие или отсутствие капремонта) и его местоположение (близость исторических достопримечательностей, вид из окон – двор, набережная), а в меньшей степени – социальная неоднородность, так как в связи с тем, что цены на коммунальные услуги растут не по дням, а по часам, жилье в центре в скором будущем все равно станет доступно только тем, кто в состоянии его оплатить.



Рубрика:

Комментарии экспертов

13.01.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости