Купить Снять
Избранное
Избранное:

09.04.12 – 16.04.12 Неделя в цифрах и мнениях

09.04.12 – 16.04.12  Неделя в цифрах и мнениях

Покупка недвижимости была и остается популярным способом инвестирования. Однако недвижимость недвижимости рознь, и на определенном этапе развития рынка каждый сегмент предлагает свою степень доходности и надежности


На минувшей петербургской Ярмарке недвижимости состоялся форум «Частные инвестиции в недвижимость», организованный порталом BSN.ru. Он был посвящен новому для Петербурга виду коммерческой недвижимости – апарт-отелям. Основной в Петербурге провайдер такого проекта, ГК «Пионер», заявил о том, что среднегодовая доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры в хорошем состоянии, расположенной в новом доме рядом с метро, колеблется от 10% до 12% при арендной ставке в 20-25 тыс. рублей в месяц. Правда, для того чтобы арендаторы согласились платить такую цену, апартаменты должны быть сервисными, то есть проживающий в них человек должен получать не просто квадратные метры, но и приватность, «клубность», сочетаемые с возможностью иметь все услуги, предоставляемые отелем, – уборку, стирку, доставку еды на дом, консьерж-сервис и т.д.

Рынок для таких квартир, по мнению экспертов «Пионера», определенно есть – некоторые западные компании уже сейчас предпочитают снимать именно сервисные апартаменты для своих сотрудников.

Таким образом, по показателям доходности апартаменты оставляют далеко позади другие инструменты для инвестиций, в том числе популярные у населения банковские депозиты. К тому же недвижимость в крупных российских городах стабильно растет в цене. Соответственно, увеличивается и капитализация таких активов. Немаловажно и то, что арендное жилье – один из самых востребованных способов инвестирования, доступный даже непрофессионалу.

Впрочем, интерес к теме столь  велик, что обсуждения практически одновременно проходили на нескольких площадках. Несколькими днями ранее о том, что может предложить петербургский рынок жилья покупателю, чьи средства ограничены, специалисты рынка недвижимости обсудили на круглом столе БКН.РУ.

Некоторые пункты обсуждения можно считать готовыми рекомендациями для инвесторов. Так, разница в цене между студией в новостройке и однокомнатной квартирой в «хрущевке» или старом панельном доме небольшая, но если речь идет об инвестиции, то нужно понимать, что «хрущевка» или «панель», в отличие от нового дома, не имеют потенциала повышения цены, что делает их не лучшим инвестиционным вариантом.

Клиентам, имеющим возможность выбора, рекомендуется приобретать студию в строящемся доме, а не комнату в коммунальной квартире, так как студия, купленная на этапе котлована, существенно, примерно на 30%, подорожает к моменту завершения строительства. Не удивительно, что в домах, срок сдачи которых близок, студий в продаже обычно уже не остается – их разбирают на более ранних стадиях; таким образом, сейчас наиболее разумно рассматривать приобретение студий в домах со сроками сдачи в конце 2013-2014 гг.

К сожалению, когда начинаешь отслеживать ход всех обсуждений, ведущихся в интересах частных инвесторов, быстро понимаешь, что в Петербурге пока не случается такого, чтобы на одной площадке говорили не только о городских квартирах, но и обо всех других объектах, инвестиции в которые могли бы принести неплохие результаты, – пригородных, областных, о коммерческой недвижимости Причина понятна: все же денег здесь меньше, чем в первой столице, да и борьба за деньги инвестора – все равно, индивидуального или корпоративного – ведется в Петербурге не столь динамично и агрессивно, как в Москве. Между тем, риэлторы признают: инвесторы здесь есть самые разные – начиная от тех, кто покупает комнату, и заканчивая теми, кто готов покупать целые подъезды в новых домах. У всех свои предпочтения: у кого-то – коммерческая недвижимость (прежде всего, одиночек привлекают стрит-ритейл и бизнес-центры), а кто-то любит жилую. От своего индивидуального частного предпринимательства они не отказываются. Разве что сетуют на то, что вариантов для спекуляций стало гораздо меньше, чем до кризиса 2008-2009 годов. Найти их сложно, а еще сложнее – угадать на фоне перманентных кризисов, какой сектор рынка будет дорожать.

Алексей Крылов

Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
Спекуляции – это, наверное, удел профессионалов, а простым людям можно рекомендовать получать доход от сдачи в аренду. Ее рентабельность у нас, как и во всем мире, на уровне 4-6%. Для уникальных квартир в центре, если получится удачно сдать, она может доходить до 8%, что уже сравнимо с доходностью коммерческой недвижимости. Но таких квартир мало.       

Сейчас часто говорят об апартаментах и их доходности в 10-12%, но я в это пока не верю и не понимаю, за счет чего это может получиться (там ведь еще и с управляющим придется делиться).

Я бы рекомендовал вкладываться в квартиры для сдачи в аренду, но не в городе, а в области – в перспективных городах, где сейчас активно развивается производство. Скажем, в Тихвине, Кингисеппе, около новых портов. Пока рентабельность высока, потому что хороших квартир для сдачи в аренду там еще мало. На какое-то время это будет интересный бизнес.


Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»:
С осени 2012 года цены на строящееся жилье стали расти в среднем на 1,5% в месяц, а спрос и число сделок увеличились на 30-40%. Инвесторы вернулись к новостройкам, и сегодня доля инвестиционных сделок составляет более 10%. По доходности недвижимость и банковские вклады сейчас уравнялись. Доходность таких вложений состоит из нескольких частей. Первая – общий рост цен на рынке (примерно на 15% в год). Вторая – рост цены в конкретном объекте по мере увеличения готовности (от нулевого цикла до сдачи квартира дорожает минимум на 30%). Третья – последующая доходность от сдачи в аренду (около 8% в год). В зависимости от объекта он может быть сдан в жилую аренду или переведен в нежилой фонд для сдачи под магазин, офис и т.п. Сдача жилья – более простой вариант, но и менее доходный – 6-8% в год. Доходность коммерческой недвижимости выше примерно в 2 раза, но и вложения в такую недвижимость на начальном этапе значительно больше.

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:
Особенностью вторичного рынка является то, что инвестиции обладают высокой надежностью, но низкой ликвидностью. Потерять деньги на вторичном рынке практически невозможно, но возврат средств при продаже может затянуться на неопределенный срок. Стоит отметить, что инвестиции во «вторичку» менее предсказуемы по сравнению с банковскими вкладами. Стоимость «квадрата» может пойти и вверх, и вниз, что порой не в силах предсказать даже аналитики. Поэтому инвесторам необходимо следить за рынком и вовремя принимать соответствующие меры. Так, например, люди, продавшие свои квартиры в 2008 году на пике стоимости или почувствовав неб
ольшое снижение, в итоге получили значительную прибыль и уже через год смогли купить аналогичные объекты по более низкой стоимости.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:
В рейтинге самых привлекательных объектов для частных инвестиций коммерческая недвижимость продолжает занимать лидирующие позиции. Чуть менее доходны малогабаритные квартиры (как на первичном, так и на вторичном рынке). С точки зрения инвестиций, пожалуй, выгоднее купить пять «однушек» на окраинах, чем одну «трешку» в центре, поскольку в аренде именно малогабаритные квартиры сегодня самый ходовой товар. Впрочем, на вторичном рынке сейчас хорошо сдаются двухкомнатные квартиры на Васильевском острове в домах, построенных 7-15 лет назад.

Комнаты в коммунальных квартирах – не самый выгодный вариант, в основном туда вкладывают люди, весьма ограниченные в средствах. Комнаты сложнее сдать, к тому же нередко бывают проблемы с соседями, которые не хотят жить с арендаторами. Кроме того,  процесс продажи комнаты более сложный.



Рубрика:

Комментарии экспертов

13.04.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости