Купить Снять
Избранное
Избранное:

23.04.12 – 30.04.12 Неделя в цифрах и мнениях

23.04.12 – 30.04.12  Неделя в цифрах и мнениях

Апрель был отмечен риэлторской дискуссией, которая может заметно повлиять на рынок аренды жилья. Сначала без двух минут президент страны Владимир Путин высказался за развитие рынка арендного жилья и даже предложил для этого несколько мер. Затем московские риэлторы подхватили тему и тоже поделились с общественностью своими рекомендациями

 

16 апреля, выступая на отраслевом строительном совещании в подмосковной Истре, глава правительства высказался за развитие рынка арендного жилья и предложил осуществить с этой целью следующие первоочередные меры (цитируем по сайту «РИА Новости»): стимулировать создание специализированных компаний, совершенствовать налоговое законодательство, реализовать комплекс мер, гарантирующих права долгосрочных арендаторов («Чтобы люди, снимающие квартиру, были уверены, что их не попросят освободить жилье в нарушение всех действующих договоренностей», – пояснил премьер). Также Владимир Путин попросил участников совещания не забывать о формировании в России фонда социального жилья.

В развитие премьерских предложений столичные риэлторы сразу же высказали несколько своих заслуживающих внимания рекомендаций.

Так, управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Наталья Сивко предложила вывести рынок аренды жилья из тени. Для этого, по ее мнению, нужно уменьшить ставку налога, взимаемого с арендодателей, что приведет к увеличению количества собственников, готовых платить налоги и оформлять долгосрочные договоры с нанимателями. Такие договоры являются единственным действенным рычагом для защиты прав арендаторов, уверена Наталья Сивко.

Кроме того, прокомментировала пресс-служба холдинга «Миэль», регрессивная (нисходящая) налоговая ставка должна стимулировать собственников на заключение долгосрочных договоров с арендаторами: заключил на год – плати 6%, заключил на три года – молодец, возьмем с тебя 4% в год.

Также эксперты ждут многого от появления в России доходных домов. Такие дома неизбежно будут передаваться в управление профессиональным компаниям. А дальше, как ожидают московские риэлторы, профессионально управляемые дома должны стать локомотивом и образцом для всего рынка аренды, так как будут обладать, по сравнению с обычным жилым фондом, несколькими бесспорными преимуществами.

Во-первых, арендаторам жилья в доходных домах можно предоставлять некоторые преференции, например, устанавливать для них более низкие тарифы обслуживающих организаций.

Во-вторых, преференции для доходных домов позволят сделать аренду жилья в них привлекательной и удобной для квартиросъемщиков, что заставит непрофессиональных арендодателей конкурировать с профессиональными и учиться работать лучше.

В-третьих, риэлторы не исключают того, что низкие ставки аренды в доходных домах по законам конкуренции снизят стоимость аренды простых квартир.

В-четвертых, договор аренды с «профессиональными арендодателями» будет составляться грамотно и заключаться официально. И это главное для защиты прав как арендаторов, так и арендодателей.

Сегодня взаимоотношения между собственником и квартиросъемщиком чаще всего оформляются небезупречно с юридической точки зрения – договоры между ними заключаются и действуют в простой письменной форме, их не обязательно заверять у нотариуса, в них часто не содержатся такие условия, которые рекомендуется четко прописывать в грамотном договоре найма: срок найма, цена, размер страхового депозита, невозможность сдачи данной квартиры нанимателями в субаренду, а также условие того, за сколько дней арендодатель обязан предупреждать нанимателя о выселении из квартиры. При наличии такого договора разногласия, возникшие между собственником и квартиросъемщиком, способен быстро решить мировой судья. Однако не каждый может составить данный договор без помощи юриста. Поэтому, например, Наталья Сивко предложила отдать процесс оформления договоров аренды жилого помещения в «профессиональные организации, знающие все тонкости и нюансы этой процедуры». Речь шла о профессиональных риэлторских агентствах, в штате которых есть юридические отделы. Как выделять такие агентства из общего списка, москвичи пока не придумали.

Марина Ерофеева, исполнительный директор АН «АИС-Т»:

Я больше чем уверена, что снижение налоговой ставки для арендодателей не выведет рынок из тени. Эта ставка важна максимум для 20-30% из них – как правило, иногородних, получающих оплату по безналу… Опять же, насколько можно уменьшить 6%-ю ставку? На 1,5-2%? Так этого явно недостаточно для того, чтобы у неплательщиков пропало желание обмануть налоговые органы. Они и сейчас не из-за этого обманывают.

О доходных домах. Надо суметь донести информацию о них до людей, заинтересовать, все понятно объяснить. Надо показать, что жилье в доходном доме арендовать выгоднее, чем частную квартиру. Наши органы власти пока этого не умеют. А еще я думаю, что на рынке доходных домов в первое время не обойдется без ошибок и перегибов. Придется создавать новые формы и структуры для управления ими и ждать, пока там все наладится. 

 

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

Это глубокое заблуждение, что риэлторы заключают договоры аренды. Их задачей является только помощь арендодателям и арендаторам в нахождении друг друга. Риэлтор только предоставляет типовой договор, который подписывается обеими сторонами. Юридическая грамотность договора аренды зависит от агентства, предоставляющего его. На практике более половины договоров аренды подписываются, остальная часть арендодателей сдает квартиры, не имея договоров. Практика передачи процесса оформления договора аренды в юридические фирмы вряд ли будут востребована, так как такие компании в большинстве своем не имеют принадлежности к рынку недвижимости.

Но проблема заключается вовсе не в этом, так как никакой договор не сможет помешать арендатору, например, украсть все имущество из квартиры и исчезнуть, а арендодателю – в короткие сроки без предварительного предупреждения попросить арендатора съехать с квартиры.

 
Роман Страмнов, руководитель отдела аренды офиса «Международный» АН «Ваш дом»:  

Налог с тех, кто сдает квартиры (это правильнее называть не «арендой», а «наймом»), составляет 6% – куда еще его можно понижать? Не думаю, что этот шаг выведет рынок из тени. Важнее сделать так, чтобы эти 6% налоговые органы взимали не два-три раза, как бывает, а один. Слова о том, что оформление договоров найма нужно передать в какие-то «профессиональные организации», – это, по-моему, обычное перетягивание одеяла между участниками рынка. Ни юристы, ни нотариусы не оформят такой договор лучше, чем агентство недвижимости. И такие договоры в Петербурге заключаются часто. В 90% случаев они соблюдаются. В остальных случаях чаще бывают виноваты арендодатели (соотношение примерно 60/40). Они почему-то уверены, что у них больше прав, чем у арендаторов. И правы те риэлторы, которые после заключения договора продолжают следить за тем, как строятся отношения между сторонами, выезжают, помогают договариваться. Такие риэлторы в Петербурге есть. Не зря же у нас еще ни разу не было судов по договорам квартирного найма.
 

Рубрика:

Комментарии экспертов

27.04.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости