Купить Снять
Избранное
Избранное:

16.07.12 – 23.07.12 Неделя в цифрах и мнениях

16.07.12 – 23.07.12  Неделя  в цифрах и мнениях

По мнению аналитиков, и собственники долей в коммунальных квартирах, и законодатели понимают, что правила продажи таких долей фактически не позволяют россиянам напрямую реализовать свое конституционное право и распорядиться принадлежащей им комнатой

 
«Давно накопились проблемы, вызванные нормативами о преимущественном праве покупки при отчуждении комнат, – заявляют в исследовании эксперты агентства «Ваш Дом». – Ситуация наводит тоску и тормозит процесс продаж. Не хочется перечислять трагедии, происходящие из-за невозможности для людей реализовать свои планы. Сколько еще наши граждане будут терпеть сложившуюся ситуацию? При этом все, в том числе и законодатели, понимают, что собственник доли (комнаты) не может напрямую реализовать свое законное право и распорядиться принадлежащей ему долей в праве собственности на квартиру (ст. 209 ГК, ст. 35 Конституции РФ)».
 
Жилищный кодекс РФ, вступивший в действие с 1 марта 2005 года, говорит о том, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ст. 15 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В ст. 16 ЖК РФ прямо указано, что одним из видов жилых помещений (наряду с квартирой и жилым домом) может являться комната. Комнатой, в соответствии с указанной статьей, признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания.
 
В некоторых регионах сложилась практика признавать за комнатой правовой статус самостоятельного объекта недвижимости. В других, в том числе в Петербурге, за комнатой не признается статуса самостоятельного объекта права, а закрепляется право владельцев как право на соответствующую долю. Для подтверждения соблюдения этого права собственник доли должен либо представить отказы сособственников от преимущественного права покупки, либо доказательства уведомления их о предстоящем отчуждении.
 
«На практике достаточно часто возникают ситуации, когда для продавца сделать и то, и другое слишком проблематично, – констатируют эксперты «Вашего Дома». – Вопрос: почему он должен что-то доказывать? Многие граждане, обращающиеся в агентство для продажи комнаты, всерьез недоумевают, почему они не могут распорядиться своим имуществом, минуя все эти бюрократические препоны».
 
Их возмущение юристы агентства считают совершенно справедливым.
 
«Хотелось бы мне посмотреть на выражение лиц чиновников, придумавших ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки, после неудачной попытки собрать отказы от семи сособственников, среди которых, к примеру, трое несовершеннолетних, представителям которых надо посетить такое учреждение как органы опеки, а пара других проживает в другом государстве, – говорит Ольга Никитина, руководитель отдела жилой недвижимости офиса «Центральный» АН «Ваш Дом». – Тот, кто сталкивался с подобной ситуацией, прекрасно понимает, о чем идет речь».
 
Еще одной проблемой является то, что сособственников может оказаться столь много, что извещение всех о предстоящей продаже и получение отказов от преимущественного права покупки может оказаться невыполнимой задачей. Например, существуют фирмы, специализирующиеся на оказании услуг по регистрации. Для этого фирма помогает клиенту оформить право собственности на малую долю какой-либо квартиры, после чего собственник приобретает право зарегистрироваться по этому адресу. Все зарегистрированные подобным образом в одной квартире фактически проживают по другим адресам.
 
Число таких сособственников ничем не ограничено, и если один из них впоследствии захочет продать свою долю в праве собственности на квартиру, то он столкнется с необходимостью известить о своем намерении всех остальных сособственников, разыскать которых практически невозможно.
 
А еще могут быть сложности с умершими сособственниками. Сколько времени нужно ждать, пока новый собственник вступит в право наследства? А если учитывать возможность спора между наследниками? Ожидание превращается в бесконечность…
 
«Приведенные выше факты – это малая толика имеющихся сложностей при отчуждении нашими гражданами своих комнат, – резюмируют эксперты агентства. – Как упростить этот процесс и уравнять права продавцов комнат с правами продавцов квартир? Все просто: надо убрать требование о преимущественном праве покупки из Жилищного кодекса».

Алексей Крылов

Мнения:

Юрий Полищук, заместитель гендиректора ООО «Невский Альянс»:

Это правило серьезно осложняет жизнь, и за некоторые случаи риэлторы не берутся. Например, если соседи проявляют агрессию. В основном, риэлторами работают женщины – они же не будут воевать, если здоровый мужик ходит по квартире с топором или если вокруг притон, и отказываются. Или если никто не знает, где собственник давно закрытой комнаты. А бывает, что агенты требуют повысить свой процент со стандартных 5% до 10%.
 
Если все комнаты в коммуналке сдаются, то собственники, как правило, не препятствуют друг другу в продаже. Наоборот, если все собственники там проживают, а продает комнату единственный, который не проживает, то люди, как правило, не хотят, чтобы в ней кто-то появился, – лучше, если она будет стоять пустая. Особенно это важно в малонаселенной квартире. Тогда соседи и пугают покупателей, и собак выпускают, и не дают возможности приходить в их отсутствие, меняют замки и пр. Кстати, согласия от всех сособственников можно и не собирать, Жилкодекс позволяет просто разослать им оповещения через нотариуса, через месяц подтвердить, что ты всех уведомил, и подавать на регистрацию. 

Наталия Лаврова, исполнительный директор агентства недвижимости «Дарко»:

Продажа комнаты зачастую связана с неимоверными трудностями. Очень часто законопослушный гражданин просто не может  уведомить сособственников, не проживающих по своему адресу, или уговорить работающих соседей, у которых есть несовершеннолетний ребенок, отнести отказ в муниципальное образование, которое работает обычно два часа два раза в неделю. Соседи не мешают продаже, если видят в этом выгоду, например, уезжающий за свой счет ремонтирует санузел или оплачивает поход к нотариусу, или выезжает многонаселенная комната. Более сговорчивы граждане в тех коммуналках, где для выкупа одной из комнат используются социальные выплаты по программе «Расселение коммунальных квартир в СПб».
 
Но иной раз люди действуют просто назло. Были случаи, когда соседи специально устраивали склоки при просмотрах или выпускали собаку. Бывает, что сособственники готовы приобрести вашу комнату, но когда-нибудь потом. Увы, законно их нельзя заставить купить комнату в определенные сроки.
 
Петербург и Москва наиболее озадачены такой проблемой, но рассчитывать на изменение ЖК в целом не приходится. Поэтому очень бы хотелось изменить питерское законодательство.

Михаил Гаврилов, директор Северной филиальной сети АН «Александр Недвижимость»:

Институт преимущественного права перетек в российское законодательство из советских нормативных актов. С нашей точки зрения, такая норма должна существовать. В противном случае мы никогда не избавимся от коммунальных квартир – наоборот, отмена этой нормы приведет к их массовому появлению.
 
Примерно в 80% случаев продажа долей происходит без осложнений. Оставшиеся 20% – это варианты, связанные с противодействием соседей, а также с наличием сособственников, местонахождение которых установить невозможно. Наличие последних сводит на нет возможность законного проведения сделки.
 
В основном, сособственники чинят препятствия, когда они находятся в неприязненных отношениях с продавцом. Это несколько осложняет процесс продажи, но не делает его невозможным. Существует несколько абсолютно законных способов решения данного вопроса. От желания сособственника здесь ничего не зависит, его выбор – согласиться или не согласиться с предложенной ценой. А вот если продавец, получив отказ, потом изменит цену продажи, то это даст возможность сособственнику признать сделку недействительной.




   
Рубрика:

Комментарии экспертов

20.07.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости