Купить Снять
Избранное
Избранное:

23.07.12 – 30.07.12 Неделя в цифрах и мнениях

23.07.12 – 30.07.12  Неделя  в цифрах и мнениях

Владелец недвижимости не имеет права произвольно менять размер арендной платы — только пропорционально рыночным ставкам. Такое правило декларируется в проекте постановления, которое в сентябре может принять пленум Высшего арбитражного суда (ВАС)


Пленум ВАС опубликовал проект постановления по арендным спорам. Высший арбитражный суд намерен запретить арендодателям, во-первых, менять арендную плату в одностороннем порядке, а во-вторых, индексировать ее произвольно – это должно будет производиться пропорционально изменениям на рынке.
 
Такое постановление особенно важно, разумеется, для малого и среднего бизнеса: цена аренды коммерческих помещений нередко растет без какой-либо привязки к таким объективным макроэкономическим индикаторам как, например, курс доллара или уровень инфляции. Скажем, после провала, произошедшего в 2009 году, уже в 2010-м при первых же признаках экономического оживления ставки аренды коммерческой недвижимости начали расти и увеличивались в 2010-м и 2011-м на 10-15% ежегодно. С одной стороны, в договорах аренды коммерческих помещений пункт об одностороннем изменении платы сейчас встречается значительно реже, чем несколько лет назад, но с другой стороны, это по-прежнему распространенный способ сменить неугодного арендатора: накануне окончания договора собственник меняет ставку, чтобы вынудить арендатора съехать.
 
На рынке аренды жилья (в его «белом» сегменте, в котором практикуются договорные отношения, контролируемые риэлторскими агентствами) эта проблема, казалось бы, давно решена. По данным агентств, при наличии договора аренды, заключенного с участием профессиональных риэлторов, случаи одностороннего и немотивированного поднятия наймодателями размера арендной платы встречаются в 5-10 раз реже, чем на «бездоговорном» рынке (соответственно, в 2-5% и 25% случаев). Известны примеры, когда при отсутствии договора хозяева жилых помещений пытались поднимать цену аренды каждые два-три месяца, причем повышение бывало очень ощутимым, могло происходить в любой момент и без каких-либо убедительных аргументов.
 
Впрочем, бывали и противоположные случаи, когда и без участия агентства цена не менялась по два-три года, но это происходило, как правило, в таких обстоятельствах, когда хозяева весьма дорожили своими нанимателями. Понятно, что такое возможно нечасто: либо арендодатель в чем-то зависит от арендатора; либо арендатор, не торгуясь, платит за дорогое жилье; либо арендатор оказывает хозяину какие-то услуги, фактически еще больше повышающие номинальную арендную плату (скажем, дает работу в своей фирме самому хозяину или кому-то из его родных и близких). В общем, понятно, что спастись от жадного и неадекватного хозяина, не имея договора, можно далеко не всегда.
 
Напомним один чрезвычайно важный тезис: ВАС намеревается запретить арендодателям индексировать арендную плату произвольно. Следовательно, нужно найти объективные, всем известные и всеми признанные индикаторы, на которые можно будет ссылаться при поднятии цены. А бывает ли на рынке такое, чтобы арендодатели либо сами, либо при помощи агентства пытались установить «объективные» правила поднятия цены (например, в зависимости от курса доллара, от роста цен на недвижимость и т.п.), спросили мы экспертов. Какие из этих правил имеют право на существование?
 
Судя по полученным ответам, такие индикаторы еще не найдены, но риэлторы вспоминают, в первую очередь, об уровне инфляции. Скажем, в январе 2012 года цены аренды чаще всего поднимали именно на 8% - прошлогодний инфляционный индекс. А, к примеру, на колебания курса доллара рынок обращает внимание уже в гораздо меньшей степени.
 
На еще один весьма интересный практический вопрос мы натолкнулись на одном из юридических интернет-форумов: «Имеет ли право арендодатель предусматривать в договоре повышение арендной платы не реже одного раза в шесть месяцев или даже чаще? Или все-таки повышение арендной платы должно предусматриваться один раз в год?» Судя по количеству перепостов, вопрос заинтересовал очень многих участников рынка, ориентированных на договорные отношения. «Можно, - ответил один из юристов. - Если обе стороны согласны». Остается пожелать арендаторам почаще быть несогласными.

Алексей Крылов

 Диана Ладунова, менеджер АН «Рускол»:

На моей практике хозяева поднимали цену аренды три раза: когда в процессе действия договора был сделан ремонт в ванной, когда в квартиру купили бытовую технику и когда рядом открыли станцию метро.
 
Если договор заключается через агентство, то это уже подразумевает юридическую поддержку обеим сторонам. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Но если арендодателя что-то не устраивает, он всегда найдет способ расторгнуть договор, так как в нем обычно есть пункт о досрочном расторжении. А на «сером» рынке арендаторы вообще не защищены, если не подписан договор и нет свидетелей этой сделки, коими являемся мы – агенты.
 
Повышение цены аренды в договорах обычно не прописывается, так как есть п. 3 ст. 614 ГК РФ, но если стороны настаивают, то надо прописать это условие в договоре. Обычно возможность повышения арендной платы прописывается на случай резкой инфляции.
 
В целом ситуация на рынке аренды приобретает цивилизованную окраску. Многие клиенты сдают и снимают жилье только с помощью агентств.
 
 Роман Письменный, руководитель отдела аренды АН «Юрист»:

Одна из основных причин подписания договора в том и заключается, чтобы цена в течение его срока не менялась. При перезаключении цены обычно повышаются на 1-2 тысячи. Договоры у нас заключаются, как правило, на 11 месяцев, более продолжительные заключают, в основном, юрлица, и тогда цена обычно прописывается на годы вперед с шагом по 1-2 тыс., максимум 3 тыс. рублей в год.
 
Бывает, что наниматели сами находят помещения, но обращаются в агентство за услугой юридического сопровождения – чтобы именно агентство проверило правоустанавливающие документы и заключило договор. В Петербурге это стоит в среднем от 1 до 3 тыс. рублей.
 
По моему опыту, без договора наймодатели пытаются в течение года поднять цену примерно в 25% случаев, а при наличии договора - не чаще, чем в 2-5%, да и то если в договоре было условие, что собственник имеет право изменить цену (всегда по согласованию с нанимателем). При отсутствии в договоре такого пункта наймодатели не смогут в одностороннем порядке повышать цену. Единственное, о чем стоит переживать арендатору, – это если коммунальные платежи указаны отдельно от арендной ставки и будут расти.

 Татьяна Слободянюк, генеральный директор ООО «Адвокат-Недвижимость»: 

По заключенным с помощью нашей компании договорам случаев изменения арендодателями арендной платы в период действия договора не было. Думаю, это результат того, что при заключении договора мы четко говорим его участникам: такие действия незаконны. В то же время в нестабильный ценовой период мы стараемся заключать договоры на более короткий период (3 месяца), а в стабильный - на более длительный (11 месяцев). Пока срок договора не истечет, изменить цену в одностороннем порядке нельзя – только по договоренности сторон. По истечении срока договор заключается на новых условиях.
 
В 2006-2007 годах хозяева пытались в процессе исполнения договора повышать цену аренды. Но соглашались на это те, кто не знал, что этого делать нельзя, или боялся конфликтов. Тех, кто твердо стоял на исполнении договора, никто выселить не смог.
То же самое касается снижения цены. Например, в конце 2008-го и в начале 2009 года арендаторы пытались опустить цены, а хозяева не соглашались. Но тогда арендаторы съезжали, поскольку можно было снять другой вариант - дешевле. Пока я не вижу оснований для серьезного роста цены аренды. 

 


Рубрика:

Комментарии экспертов

29.07.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости