Купить Снять
Избранное
Избранное:

10.09.12 – 17.09.12 Неделя в цифрах и мнениях

10.09.12 – 17.09.12  Неделя  в цифрах и мнениях

Жилая недвижимость Петербурга теряет привлекательность для покупателей из дальнего зарубежья, но при этом на нее растет спрос со стороны «своих» – россиян из других регионов и приезжих из стран СНГ

 
Впервые о росте интереса иностранцев к петербургским квартирам заговорили в первой половине 1990-х. По оценкам риэлторов, первый в новой истории всплеск «иностранного» спроса на расселенные питерские коммуналки пришелся на 1993-95 годы: тогда сделки с их участием составляли несколько процентов от общего объема. Наибольшим спросом пользовались квартиры площадью от 100 кв.м с видами на набережные. Чаще всего покупатели брали такое жилье с инвестиционными целями – для последующей сдачи в аренду. Наверное, неслучайно таких покупателей привлекала даже не Москва, а именно Петербург: цены на недвижимость в Северной столице были в 1,5-2 раза ниже, чем в Москве, но арендная плата за видовые квартиры нередко была вполне сопоставима с московской.
 
К 1998 году многие из тех, первых иностранных инвесторов продали свои квартиры в Петербурге. Их напугал даже не августовский кризис – еще раньше свое влияние оказали война в Чечне и череда выборов. Дефолт стал уже последней каплей – финальным аргументом в пользу того, что из России надо уезжать.
 
Но уже в 2000-2002 годах настроения иностранцев опять переменились: они вновь стали скупать петербургскую недвижимость, причем еще активнее, чем за 10 лет до этого. Возросли и аппетиты покупателей: теперь самыми популярными стали не 120-150-метровые квартиры, а очень большие, площадью 200-400 кв.м. Это объясняется тем, что многие покупатели стали приобретать квартиры не просто для последующей сдачи в аренду, а для переоборудования в мини-отели. Знатоки вспоминают: в начале 2000-х подобные инвестиции встречались в Петербурге гораздо чаще, чем в Москве: издержки были ниже, а поток туристов – выше. Любой, у кого были 100 тысяч долларов, мог стать хозяином мини-отеля в Петербурге. Граждан западных стран особенно потрясало, насколько это дешевле, чем в других туристических центрах мирового класса. В некоторых агентствах доля сделок, проводимых с участием иностранцев, доходила до нескольких десятков процентов, а в среднем по рынку составляла как минимум 20-25%.
 
В середине 2000-х стабильное удорожание жилья заставило иностранных граждан задуматься о покупке квартир не только в исторических особняках, но и в элитных новостройках. И тут потенциальный интерес иностранных инвесторов, возможно, в первый раз был сбит не политическими, а именно рыночными проблемами: управление недвижимостью во многих дорогостоящих домах оставляло желать лучшего. Иностранцы не привыкли брать на себя решение проблем, связанных с ремонтом и коммерческой эксплуатацией жилья (сдачей его в аренду). Кроме того, их пугали наши правила финансирования. Ведь, например, в Европе застройщик не может пользоваться авансовыми платежами покупателя, все строительство финансируется банковскими кредитами. Именно поэтому многие иностранцы выкупали квартиры только в уже достраивающихся элитных домах – а таковых было мало, да и цены стали, по мировым меркам, уже далеко не такими смешными.
 
Также стоит отметить, что после 2008 года стало увеличиваться число квартир, продаваемых иностранными гражданами. Так, по данным агентства «Александр Недвижимость», в этом году оно выросло примерно на 10% от прошлогодних показателей. Это те самые инвестиционные квартиры, в которые иностранцы вкладывались несколько лет назад.
 
Кстати, вопреки распространенному мифу о высокой инвестиционной привлекательности дорогой недвижимости Москвы, число заграничных покупателей в столице всегда было невелико. По результатам опроса московских риэлторов, проведенного RealEstate.ru, количество сделок с элитным жильем Москвы, проводимых с участием иностранцев, никогда не превышало 3-5% от общего объема. В основном квартиры приобретали граждане США, Великобритании, Франции, Германии, Швеции, Израиля. Чаще всего это были топ-менеджеры международных компаний, развивающих бизнес в России, сотрудники посольств и юридические лица.

Алексей Крылов

Михаил Гаврилов, директор Северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость»:

По нашей статистике, количество инвесторов из дальнего зарубежья сократилась на 15-17% от уровня прошлого года. Мы связываем это с несколькими факторами. Во-первых, стоимость недвижимости в Петербурге выросла и практически сравнялась со среднеевропейской. Во-вторых, угроза общеевропейского кризиса, а большинство потенциальных инвесторов именно европейцы, заставляет их пересмотреть инвестиционные приоритеты.
 
Скажу больше: иностранный топ-менеджмент, приезжающий на работу в Петербург, предпочитает арендовать жилье, а не покупать его. К тому же оплату арендуемого жилья, как правило, берет на себя приглашающая сторона.
 
Также стоит отметить, что число квартир, продаваемых иностранными гражданами, выросло примерно на 10% от прошлогодних показателей. Это те самые инвестиционные жилые помещения, в которые они вкладывались несколько лет назад.
 
Отмечен 7%-й прирост количества покупателей из ближнего зарубежья. Граждане Казахстана, Украины и Белоруссии, продавая жилплощадь на родине и получая ипотеку в России, покупают квартиры в Петербурге для постоянного проживания и последующего получения гражданства.
 
Аркадий Черников, специалист по недвижимости АН «Невский Простор»:

У нас в агентстве сделки с нерезидентами проходят регулярно. Иностранных покупателей стало меньше. На данный момент их активность больше связана с продажей недвижимости. Многие иностранцы и граждане РФ, проживающие за рубежом, сейчас продают недвижимость без встречной покупки, либо встречной покупкой является недорогое жилье, для того чтобы там останавливаться при приезде в Петербург.
 
По сравнению с 90-ми годами рентабельность при покупке недвижимости для сдачи в аренду снизилась. В среднем она составляет порядка 5-6%. Для частных лиц это не очень интересные показатели, спрос с их стороны низок. Но, например, для иностранных пенсионных фондов данный уровень рентабельности видится достаточным, особенно если продавец недвижимости сразу предлагает покупателю впоследствии сдавать и обслуживать приобретаемые объекты.
 
Также достаточно интересны петербургские новостройки. К примеру, финские, израильские компании инвестируют в крупные проекты.

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

Традиционно петербургская недвижимость интересовала граждан Германии, США, Швеции, Финляндии, Польши и Прибалтики. Порядка 10-15 лет назад иностранцев интересовали элитные квартиры в центре города, в основном на Невском проспекте и в целом в зоне «золотого треугольника». Со временем приоритеты изменились. Появились более качественные предложения в новостройках – с паркингами, охраной и всеми признаками жилья элитного или бизнес-класса. Поскольку непосредственно в историческом центре такие проекты можно было пересчитать по пальцам, иностранцы обратили свое внимание на хорошие квартиры в новых жилых комплексах в других районах города, где предложений гораздо больше.
 
В последние несколько лет сделки с иностранными гражданами – это редкость. И это тенденция не 2011-2012 годов, а как минимум последних двух-трех лет. Скорее мы можем сказать о стабильном интересе к недвижимости Северной столицы со стороны жителей регионов. В настоящее время в нашем агентстве порядка 14% сделок совершается с региональными покупателями. Это жители самых различных уголков России – от Дальнего Востока до Северо-Западного региона.




  
 

Рубрика:

Комментарии экспертов

17.09.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости