Купить Снять
Избранное
Избранное:

17.09.12 – 24.09.12 Неделя в цифрах и мнениях

17.09.12 – 24.09.12  Неделя  в цифрах и мнениях

С момента введения запрета на перевод в нежилой фонд квартир, расположенных на первых этажах, прошло четыре месяца. Рост арендной платы за такие помещения на 5-10% - далеко не единственное последствие этого решения, принятого властями Петербурга

 
Весной городская прокуратура провела проверку законности перевода в нежилой фонд помещений в существующих и строящихся домах. В ходе инспекции были выявлены незаконные случаи такого перевода. По мнению проверяющих, нарушением следует считать создание отдельных входов с улицы в такие квартиры, если для этого потребовалось осуществлять любые манипуляции с капитальными стенами блочных и панельных жилых домов. Это, утверждает прокуратура, противоречит правилам эксплуатации жилищного фонда, перечисленным в постановлении Госстроя РФ № 170 от 2003 года. Кроме того, прокурорские работники заявили: процесс перевода жилья в нежилой фонд связан с присоединением общедолевого имущества дома, а это, согласно Жилищному и Гражданскому кодексам, невозможно делать без согласия всех жильцов, что на деле выполняется крайне редко.
 
В середине мая Жилищный комитет довел замечания прокуратуры до глав районов, а те полностью остановили процессы перевода квартир в нежилой фонд, причем не только в панельных и блочных домах, но также и в кирпичных (в том числе в старом фонде).
 
По оценке экспертов «Первого ипотечного агентства», на фоне возникшего дефицита ставки аренды уже переведенных в нежилой фонд квартир выросли на 5-10%.
 
Согласно данным, которые кочуют из одного СМИ в другое, малый бизнес ежегодно выкупает в Петербурге под коммерческие цели около тысячи квартир на первых этажах жилых домов. Эта цифра вызывает сомнения, поскольку не меняется уже с 2005 года, хотя за это время успели измениться два весьма важных рыночных фактора. Во-первых, и об этом говорят многие риэлторы, на первых этажах в центре города сейчас уже почти не осталось жилых квартир, а требования тех жильцов, которые еще остаются, как правило, неадекватны. Во-вторых, строители новых домов в спальных районах с начала 2000-х стали еще на стадии проектирования отводить первые, а то и вторые этажи под нежилые помещения и быстро убедились в правильности этого решения: продать второй (а тем более первый) этаж под жилье трудно, в то время как под коммерческие цели эти площади продавались не только быстрее, но и дороже.
 
Напомним, первая волна расселений (в середине 90-х годов) прошла по улицам, примыкавшим к Невскому проспекту. Буквально за год в зоне «золотого треугольника» были расселены даже самые депрессивные коммунальные квартиры, находящиеся на первых этажах.
 
После того как все подходящие объекты в зоне Невского проспекта были выкуплены, интересы инвесторов переключились на квартиры, расположенные на других крупных транспортных магистралях в центре города: Большой проспект Петроградской стороны, Загородный и Владимирский проспекты, проспекты в районе станции метро «Василеостровская» и т.д. Чуть позже к ним присоединились и небольшие улицы центра города, по которым проходили большие пешеходные потоки: Фурштатская, Захарьевская, Кирочная, Чайковского. Затем популярностью стали пользоваться отдаленная от метро часть Васильевского острова, вся Петроградская сторона (кроме объектов, примыкающих к промзонам), весь Центральный район, частично Адмиралтейский (особенно в районах Сенной площади и Мариинского театра).
 
Повышенный интерес инвесторов вызывали результаты благоустройства, проводившегося в рамках подготовки к юбилею города (2003 год). Например, решение о создании пешеходной зоны на 6-7-й линиях Васильевского острова стало причиной очень быстрого выкупа всех первых этажей в расположенных там домах.
 
По мере уменьшения количества объектов в особо привлекательных местах спросом стали пользоваться квартиры на вторых и даже третьих этажах.
 
Впрочем, эксперты предупреждают: при всей кажущейся выгоде перевода квартир в нежилой фонд этот вид вложений является довольно рисковым. Во-первых, инвестор может неправильно оценить перспективы микрорайона, в котором находится квартира (то есть у него попросту не будет клиентов). Во-вторых, у него может не получиться согласовать процедуры перевода. И если в переводе по каким-то причинам будет отказано, то перспективная квартира, купленная по завышенной на 30-50% цене, превратится в обычное неликвидное жилье на первом этаже.

Алексей Крылов

Марина Федорова, директор департамента стрит-ритейла NAI Becar в Санкт-Петербурге:

Сегодня в Санкт-Петербурге достаточно много домов с нерасселенными первыми этажами, но по большей части они не интересны для размещения коммерческих помещений. Для арендаторов гораздо интереснее помещения, расположенные в местах с большой проходимостью, чем магазин на окраине, где покупательские потоки минимальные, – но таких помещений в Петербурге осталось мало.
 
Иногда говорят, что опытные специалисты могут помочь получить согласование на открытие магазина от всех сособственников дома. Наш опыт показывает, что это невозможно, поскольку в большинстве квартир проживают как минимум три человека, один из которых, как правило, ребенок.
 
Могу добавить, что, как правило, стоимость квартиры на первом этаже дома с хорошей проходимостью, вблизи станции метро в разы выше, чем стоимость аналогичной квартиры этажом выше.  
 
Антон Баранов, генеральный директор АН «Авентин-Недвижимость»:

В том, что этот сегмент рынка полностью застопорился, есть один плюс: пробивать стены в блочных домах действительно нельзя ни в коем случае. Раньше на это иногда закрывали глаза, но, видимо, больше такого не будет. А вот то, что вместе с блочными запрет на перевод в нежилой фонд коснулся кирпичных домов, – это, конечно, неправильно: чиновники просто перестраховались. В профессиональных кругах с самого начала это отмечали, а в последние месяца полтора знающие люди всерьез надеются, что для кирпичных домов запрет отменят – об этом ходит очень много разговоров. Тем, кто хочет заняться расселением и переводом, я бы дал несколько рекомендаций: помните, что средняя стоимость услуг по переводу – 1 млн рублей, а средний срок – 1 год (подчеркну: именно средний, а так все зависит от объекта и от района). Те, кто обещает перевести квартиру в нежилой фонд за 6 месяцев, вызывают большое недоверие и требуют проверки; тех, кто обещает перевести менее чем за полгода, надо сразу, как мошенников, отметать; те, кто называет цену услуги порядка 500 тыс. рублей, тоже выглядят очень сомнительно.   

Людмила Галисаева, директор департамента рынка коммерческой недвижимости АН «Адвекс-Московский»:

Наше агентство последние разрешения на перевод получило в апреле. В то время к нам ежедневно поступало порядка 10 обращений на приобретение таких вариантов. Сейчас количество обращений снизилось до 1-2, да и то спрос плавно переходит на приобретение уже оформленного нежилого фонда. В Жилищном комитете мне сообщили, что сейчас готовится какое-то новое распоряжение, а до его выхода ответ для всех будет один: «Предоставленная документация не соответствует действующему законодательству». На мой вопрос о дате выхода распоряжения сказали, что, пока не накопится судебная практика, распоряжения не будет. Таким образом, город остался в позиции нервного ожидания.
 
В последнее время в СМИ проходила информация о том, что губернатор поддержал на каком-то совещании позицию, которая указывает на незаконность требования о сборе согласия сособственников всего дома. Поэтому сейчас речь может идти только о письменном выражении своей воли соседями помещения, которое переводится в нежилой фонд. И я думаю, что это логично, так как именно они потом и пишут все те жалобы, которыми завалены администрации. 




  


Рубрика:

Комментарии экспертов

21.09.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости