Купить Снять
Избранное
Избранное:

01.10.12 – 08.10.12 Неделя в цифрах и мнениях

 01.10.12 – 08.10.12 Неделя в цифрах и мнениях

В ответ на запрос «купить дом в Петербурге» портал Яндекс. Недвижимость сейчас выдает порядка 4 тысяч предложений. Правда, среди них преобладают объекты в местностях, которые считаются скорее «областными», – Белоостров, Александровская, Сертолово и т.п. Пушкин, Павловск и Колпино, по мнению многих, тоже «не совсем Петербург». Каковы перспективы тех, кто хочет жить в частном секторе, но в нескольких минутах ходьбы от станции метро?


Сначала – информация для сравнения. В сентябре екатеринбургский сайт «Деловой квартал» сообщил: по предварительным оценкам, в этом году в столице Урала должно быть построено более 150 тыс. кв.м индивидуального жилья, что составит около 15% (!) от общего объема ввода новых жилых помещений.
 
Подчеркнем: речь шла не о секциях в таунхаусах, а именно об индивидуальных (односемейных) домах, возводимых в черте города – пусть иногда и на окраинах, но все же не за городом.
 
Обратный пример: по оценке московской компании Mayfair Properties, для столицы частная застройка – исключение, на нее приходятся даже не проценты, а доли процентов от общего объема жилого фонда. Что интересно, в Московской области частный сектор существует практически во всех городах и занимает там в среднем 10–15% всего жилого фонда (сравнимо с Екатеринбургом). В общем же действует правило: чем ближе город к Москве, тем меньше там частных домов, а вот в городах, находящихся далее 50–70 км от столицы, частные дома могут занимать и до 50% жилого фонда. 
 
В Петербурге таких исследований никто не проводил, но, на первый взгляд, петербургская картина весьма близка к московской как с количественной, так и с качественной точек зрения. Большая часть частных строений, сохранившихся внутри городских кварталов, – это старые деревянные дома. Прежде они размещались в пригородных деревнях, город рос и захватывал эти территории, но деревенские дома не сносили (чтобы не злить народ и не удлинять ряды городских очередников), а просто окружали со всех сторон многоэтажками. 
 
Что касается участков, то они, как правило, не очень большие: в пределах 6 соток. Даже если какой-то домовладелец в 50–60-е годы имел участок большей площади, его неизбежно «обстригали» в процессе строительства городских домов. 
 
С коммуникациями во «внутригородских деревнях» ситуация благополучна: в подавляющем большинстве случаев газифицировать такие домишки и подключить их к водопроводу и канализации было несложно. Впрочем, правило это все же отнюдь не всеобщее: до сих пор иногда встречаются и газ в баллонах, и удобства во дворе.
 
Новых частных домов в городской черте сейчас очень мало. Современный человек, имеющий желание и возможности построить собственный дом, скорее выберет для этого территорию коттеджного поселка. Главной причиной такого выбора станет стремление жить в окружении равных по статусу соседей. Так что немногие расположенные в городской черте дома, с виду похожие на новые, нередко являются хорошо отремонтированными старыми. Впрочем, бывает и наоборот: если кому-то удастся купить в городе участок с домом, который не вызывает у нового хозяина никаких личных воспоминаний, то такой дом, конечно, будет снесен и отстроен заново. 
 
По оценке наших экспертов, в большинстве случаев владельцы городских частных домов имеют на них законно оформленные свидетельства о собственности. Однако при возникновении так называемых «государственных нужд» современное российское законодательство позволяет без особых проблем изъять практически любую собственность, в том числе и подобные строения. Понятие «государственная нужда» четко прописано в статье 49 Земельного кодекса РФ. Участок может потребоваться для обеспечения обороноспособности и национальной безопасности, для строительства элементов государственной инфраструктуры (бесплатных дорог, портов, аэропортов), объектов федеральных энергетических систем, для разработки месторождений полезных ископаемых, для выполнения Российской Федерацией международных обязательств и т.п. Но даже если у властей никаких вопросов к владельцу «внутригородской дачи» не будет, тому, скорее всего, вскоре придется понять, что по стоимости содержания частный дом не равноценен городской квартире. Например, если прохудилась крыша, лопнули трубы или оборвались электрические провода в многоквартирном доме – ремонтом займутся городские коммунальные службы. Для частника же все это – его личные проблемы.
 
Алексей Крылов

Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:

В Петербурге такого жилья на порядок меньше, чем 15%. В основном, ИЖС ведется в районе Удельной, Коломяг и Озерков. А еще в районе Ржевки по направлению к Всеволожску, но там уже гораздо меньше. Городские частные дома заметного влияния на рынок не оказывают, хотя купить их есть много желающих. Впрочем, со стороны продавцов инициатива исходит даже чаще. Цены в районе Озерков – порядка 1 млн рублей за сотку. Если коммуникации подведены, а вокруг все благоустроено, то цена будет больше миллиона, а если район полупромышленный, есть какие-то свалки, то меньше, но не намного, так как хозяева очень серьезно завышают цены. До кризиса было еще дороже, доходило до 2 миллионов. У риэлторов при такой работе есть трудности. Во-первых, там очень часто бывают сложные документы, не приведенные в порядок: где-то межевание не проведено, где-то участок «не откадастрен», где-то есть проблемы, связанные с многократным переходом прав. Агентская комиссия может быть, как при сделках по загороду, то есть доходить до 8–10%, особенно если цена участка небольшая. Впрочем, подготовка документов может оцениваться и отдельно. О ее цене сказать очень сложно, так как все случаи разные.  
 
Михаил Кузнецов, менеджер загородного департамента агентства «Петербургская Недвижимость»:

В городе дома в частном секторе сейчас предлагаются в Коломягах, в Горелово, Володарском, Красном Селе, в Озерках, а также поселках Парголово и Левашово. Есть на территории города и садоводства – Горелово, Торики, есть старые садоводства в Московском районе. В целом перспективы садоводств в городе неясны. Чаще всего объекты в таких массивах приобретают для получения городской прописки – это возможно по суду. Тем не менее, есть и те, кто покупает здесь дома для постоянного проживания. Приличный дом в садоводстве может стоить порядка 5–6 млн рублей. 
 
Что касается коттеджей на земле ИЖС, то их стоимость в городской зоне составит минимум 15–17 млн рублей (общая площадь – примерно 200 кв.м). Самый большой спрос на объекты ИЖС – в наиболее доступной категории. Это, прежде всего, объекты в Красносельском районе. Чуть дороже, но тоже по более-менее приемлемой цене можно найти объекты в Левашово и Парголово. В Озерках сосредоточено самое дорогое предложение, стоимость может достигать 50 млн рублей и более. Коломяги тоже нельзя отнести к бюджетным зонам. 

Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН:

Районы, в которых традиционно ведется индивидуальное жилищное строительство, – Курортный, Приморский, Красносельский, Выборгский, Пушкинский и Колпинский. Здесь есть и участки ИЖС, и садоводства. Наиболее интересные места – это, конечно, Озерки, Коломяги, район Лахты и Лисьего Носа. Если говорить о рынке малоэтажного жилья, то на индивидуальные дома приходится около 12–15% рынка. При этом спрос есть, он достаточно активен. Проблемы, с которыми сталкиваются потенциальные покупатели, – это сложность с подключением инженерной инфраструктуры и высокая цена земли со статусом ИЖС (сейчас в хороших местах она начинается от 10–15 тыс. долларов за сотку). Постепенная ротация происходит и в садоводствах, расположенных в пределах городской черты, но здесь есть свои сложности. Участки и дома есть, но их стоимость достаточно велика, хотя по своему комфорту и качеству жизни они явно проигрывают домовладениям, предлагаемым в коттеджных поселках, расположенных в пределах 30–50 км от Петербурга. А цена на них практически одинакова.

   
Рубрика:

Комментарии экспертов

08.10.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости