Купить Снять
Избранное
Избранное:

08.10.12 – 15.10.12 Неделя в цифрах и мнениях

08.10.12 – 15.10.12  Неделя  в цифрах и мнениях

По прогнозам экспертов, рынок жилой недвижимости ожидают серьезные потрясения: после внесения в коммунальные счета платы за капремонт россияне могут начать массово деприватизировать свои квартиры, а повышение ставки налога на недвижимость только ускорит этот процесс

 
В начале октября портал Slon.ru написал о том, что со следующего года в России вводятся обязательные ежемесячные платежи за капитальный ремонт многоквартирных домов. Платеж в зависимости от региона составит от 3 до 10 рублей за квадратный метр. В Москве он будет максимально возможным, в Петербурге, скорее всего, тоже (особенно если учесть долю домов, давно ожидающих капитального ремонта, в жилом фонде Северной столицы). Это значит, что владельцы стандартной 50-55-метровой «двушки» ежемесячно будут доплачивать 500-550 рублей к тем 4000 (в среднем), которые они платят сегодня. А если квартира трехкомнатная? Или четырехкомнатная? А если ее владелец – одинокий пенсионер, получающий социальную, то есть минимальную пенсию?
 
«Сейчас в Москве оплата коммунальных услуг в структуре доходов семьи из трех человек со средним заработком занимает от 9% до 12%, – сообщает Slon.ru, – а для пенсионера, если он получает социальную пенсию, эти расходы могут составлять половину или даже больше».
 
По федеральному стандарту, государство вынуждено субсидировать ЖКХ для тех, у кого на коммуналку уходит больше 22% дохода. Уже сейчас, по данным Института экономики города, таких граждан в стране больше 10%.
Slon.ru приводит слова главы комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской. Та ожидает, что наплыв желающих отказаться от права собственности на квартиры начнется в следующем году, когда будет введена обязательная плата за капитальный ремонт жилья, а чуть позже ситуацию усугубит единый налог на недвижимость, который планируется ввести в 2015 году. Как ожидается, платить его придется исходя не из заниженной инвентаризационной стоимости жилья, а из рыночной. И бремя собственности на недвижимость для малообеспеченных горожан станет настолько тяжелым, что они предпочтут отказаться от него и вернуться в статус социальных нанимателей.
 
Напомним, возможность вернуть государству недвижимость и одновременно заключить договор соцнайма предусмотрена лишь до марта 2013 года, когда завершится отведенный действующим законом срок для приватизации жилья. Не исключено, что подобную возможность пропишут в Жилищном кодексе или другом законе, но пока речи об этом не идет.
 
Галина Хованская предлагает сделать деприватизацию бессрочной и упростить ее условия. Сегодня отказаться от прав собственности на квартиру может только тот человек, который ее приватизировал. Если, например, 20 лет назад супруги совместно приватизировали свою квартиру, а затем хотя бы один из них завещал свою долю не другому супругу, а третьим лицам (хотя бы детям), то отказаться от приватизации овдовевший супруг или супруга, которым сейчас не хватает пенсии, уже не смогут. И пенсионер остается под грузом своей собственности, даже если будет не в состоянии ее оплачивать. По мнению Хованской, это массовая проблема. Также депутат предлагает разрешить деприватизацию в случаях, когда кто-то из живущих в квартире участвовал в приватизации и отказался от доли в пользу своих родных. Она уже внесла соответствующий законопроект в Думу.
 
Надо отметить, что выше речь не шла о квартирах купленных, подаренных – в общем, приобретенных в результате сделки. В таком случае у их нынешних собственников, которые не смогут содержать свое имущество, отдать его государству не получится. Им придется просто обменивать жилье на более дешевое, получая при этом доплату. В связи с этим надо указать, что, по данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, за 2011 год количество петербуржцев, желающих улучшить свои жилищные условия с помощью обмена с доплатой, выросло почти на 15%. За возможность переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную или из двухкомнатной в «трешку» петербуржцы были готовы выложить от 400 тыс. рублей, а максимальный размер доплаты по таким сделкам составлял 1 млн рублей.

Алексей Крылов

Антон Баранов, генеральный директор АН «АВЕНТИН-Недвижимость»:

В нашей практике случаев деприватизации практически не было. Это вопрос к юристам, а не риэлторам.
 
Рост заявок на обмен «большего» на «меньшее», конечно, интересен риэлторам. Спрос сейчас стабилен, все, кто может, улучшают жилищные условия. Конечно, если старушке не потянуть содержание квартиры – она по-любому будет вынуждена съезжать. Если таких случаев будет много, они могут толкнуть рынок вниз. Ведь количество людей, могущих поменяться с улучшением, вряд ли изменится, и новые продавцы должны будут их как-то заинтересовать. Способ один – снизить цены. Вслед за этим может подешеветь новострой (чтобы покупатели не ушли на рынок «вторички»).

 

Необходимо также считать экономику переезда. Пенсионеру придется нанимать риэлтора, иначе можно и без жилья остаться. Предположим, комиссия риэлтора при продаже составит 150 тыс. рублей. Кто будет их платить? Покупатель не станет. Причем услуги риэлтора – это далеко не единственные расходы продавца. И они могут «съесть» значительную часть полученной при обмене доплаты. Еще один очень важный момент – психологический. Для пожилого человека очень тяжело менять место жительства, к которому он привык. 

 
Юрий Воробьев, директор компании «Адвекс – Петроградское агентство»:

Это вопрос, высосанный из пальца. За последние 10 лет таких случаев у нас не было. Да и на что одинокая пенсионерка будет менять свою трехкомнатную «брежневку» на Гражданке? К обещаниям пожизненного содержания сейчас все относятся крайне настороженно, такие случаи единичны (в нашем отделении за 10 лет их было два). На однокомнатную тоже меняться не захотят: нынешних пенсионеров не интересует доплата в 0,5-1 млн рублей, сейчас все хотят получить больше (мне часто приходится слышать о 7-8 миллионах). Да и бедных пенсионеров сейчас не так много – почти у всех есть дети, многие пенсионеры сами работают, так что увеличение счета на 600 рублей в месяц для них не слишком критично.
 
Мой опыт показывает, что все обращения по поводу обмена «большего» на «меньшее» – это, как правило, исследования рынка, а не реальные намерения.
 
Теперь возьмем другой пример: бабушка в пятикомнатной квартире в центре (если такие случаи еще остались). Опять же, помогут дети. А если их нет, то обычно одинокие пенсионерки такие квартиры сдают, а сами живут на дачах или в садоводствах. Все прибавки к коммунальным платежам они вносят в арендную плату, а арендаторы без проблем соглашаются.

Елена Бушурова, директор департамента вторичной недвижимости ООО «Александр Недвижимость»:

Мы крайне редко сталкиваемся с отказом от приватизированных квартир. И обмен жилья на более дешевое – это не очень перспективный тренд, а наоборот, достаточно трудоемкий вариант для любого риэлтора. Потому что, как правило, если граждане меняют больший метраж на меньший, они хотят получить достойную доплату, чтобы до глубокой старости хватило и при этом квартирка была ничуть не хуже предыдущей. Агентская комиссия по таким вариантам предусмотрена Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и составляет 6% от стоимости объекта. Такие сделки у нас проходят, причем многие клиенты отдают предпочтение квартирам в ближнем пригороде, так как там можно купить подешевле, но с такими же параметрами. Есть способы снизить обязательные платежи за капитальный ремонт. Один из вариантов – использование крыши под строительство мансард. Компании, которые занимаются такими вариантами, делают крыши плюс капитальный ремонт коммуникаций и инженерных сетей, ремонт подъездов всего дома, что снимает множество проблем, особенно в старом фонде. Так что крыша тоже может зарабатывать деньги и удешевлять капитальный ремонт многоэтажного дома.

 
Рубрика:

Комментарии экспертов

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости