Купить Снять
Избранное
Избранное:

15.10.12 – 22.10.12 Неделя в цифрах и мнениях

15.10.12 – 22.10.12  Неделя  в цифрах и мнениях

С учетом того, что Петербург с опозданием на 3-4 года обычно повторяет основные тренды рынка недвижимости Москвы, нам, возможно, пора задуматься о последней столичной новости: московские власти выделяют 40 млн рублей на создание базы граждан, которые сдают квартиры, но не платят налогов с этого дохода


Еще летом глава столичного департамента экономической политики и развития города (аналог нашего КЭРППиТа) предупредил о том, что в октябре в Москве начнется кампания по выявлению граждан, сдающих квартиры, но не декларирующих полученного при этом дохода. Глава департамента Максим Решетников объявил, что налоги платят только 5% арендодателей, а уклоняются от уплаты владельцы почти 100 тыс. квартир. Получается, что при средней цене аренды квартиры в 30 тыс. рублей в месяц бюджет города ежегодно недополучает порядка 5 млрд рублей.
 
Наученные провалом уже предпринятых попыток собрать «квартиросдаточные» налоги, на этот раз московские чиновники пообещали объединить усилия Федеральной налоговой службы (ФНС), МВД, управляющих компаний, ТСЖ и системы ОПОП (общественных пунктов охраны порядка). Начнется работа со сбора информации о сдаваемых квартирах. Решетников пообещал создать единый электронный сервис, чтобы собрать всю информацию о неучтенных арендодателях, а затем передать ее налоговикам.
 
Понятно, что тут между двумя столицами есть существенные различия - в Петербурге гораздо меньше развита система ОПОП (в свое время столичный мэр Юрий Лужков не пожалел сил и средств на ее воссоздание). По последним данным, в московской системе ОПОП насчитывалось 730 пунктов и 30 тыс. сотрудников. Навряд ли такую армию в Петербурге смогут заменить председатели ТСЖ и участковые. Одна надежда – на «сознательных» соседей, но для того, чтобы она оправдалась, еще предстоит создать и отладить каналы связи между ними и теми, кто будет принимать сигналы.
 
Но вернемся к московскому опыту, который сейчас активно обсуждается во всех столичных СМИ. База потенциальных арендодателей у налоговиков в общем-то уже есть - в первую очередь, это владельцы двух и более квартир. В Москве все данные на собственника при регистрации его прав на недвижимость местное отделение ФНС получает. Однако у налоговиков, как показали московские опросы, нет ни желания, ни полномочий ловить за руку тех, кто не платит налоги со сдачи квартир. В эффективность новой информационной базы москвичи тоже не поверили. Ведь обозначить потенциальный объект налогообложения – это лишь малая часть дела. Потом перед теми, кто будет собирать «арендные» налоги (напомним, ФНС заниматься этим не хочет), встанет гораздо более сложная задача: доказывать в судах получение арендодателями доходов именно от сдачи квартиры.
 
«Даже при наличии договора найма сделать это крайне сложно, - заявил один из опытных московских риэлторов. – Нужно признание самого собственника в том, что он действительно получает доход от сдачи квартиры».
 
Тот, кто пробовал зазвать в суд и получить признание от обвиняемых по гораздо более серьезным делам, видимо, уже догадался о перспективах подобных дел. И пусть петербуржцы менее циничны и опытны в судебных делах – у нас и судебная система тоже эффективна отнюдь не по-московски.
 
Кстати, еще несколько лет назад ФНС, поняв, что попытки собрать 13%-й НДФЛ со сдатчиков квартир успеха не имеют, предложила им зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП) и платить 6% (госпошлина за регистрацию составит 400 рублей, и на нотариуса придется потратить примерно столько же).
 
Правда, кроме 6% с дохода, ИП должны платить страховые взносы в два фонда — пенсионный и ОМС. Но даже с учетом этого сдавать квартиру от лица ИП выгоднее. Так, сдав ее за 22 тыс. рублей в месяц, физлицо в виде НДФЛ (13%) ежемесячно заплатит 2860 рублей, а ИП — 1320 рублей (6%) плюс 1000 рублей в фонды, всего 2320 рублей. Выплаты в фонды фиксированы – вот и получится, что чем дороже аренда, тем выгоднее стать ИП. Однако не исключено, что в результате обсуждаемой сейчас пенсионной реформы налоги на ИП могут вырасти.
 
Впрочем, возможно, что мы, затеяв это обсуждение в Петербурге, торопимся: ни один из опрошенных нами риэлторов за последние годы ни разу не слышал о намерениях местных властей добраться до тех, кто сдает квартиру, но не платит налог.

Алексей Крылов

Ирина Макеева, менеджер АН «Невский Альянс»:

В Петербурге налог с доходов платят не больше 10% тех, кто сдает квартиры. Регистрироваться как ИП они, как правило, ленятся, но если такая регистрация уже есть, то налоги платят.
 
Я думаю, что регистрироваться в качестве ИП имеет смысл только тем, кто сдает трех-четырехкомнатные квартиры. В моей практике был неудачный пример: человек сдал единственную квартиру, зарегистрировал ИП, а через год сдать не смог. Он забыл об этом, но спустя несколько месяцев совершенно неожиданно для себя получил из налоговой требование заплатить более 20 тыс. рублей социальных налогов.
 
В основном, налоги платят те, у кого квартиру официально арендуют юридические лица. Если возложить на агентства обязанность отчитываться об арендных договорах, то к ним никто не придет, и придется закрыть этот вид деятельности. Клиентов по аренде и так становится все меньше – благодаря Интернету участники риынка учатся сами находить друг друга.
 
А о планах петербургских властей бороться за сбор налогов с тех, кто сдает квартиры, я не слышала. 
 
Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

Сегодня в Петербурге налоги платят только порядка 2-3% арендодателей. Это, как правило, владельцы нескольких дорогих квартир в центре, оплата которых происходит по безналичному расчету.
 
Регистрация граждан как ИП тоже подходит владельцам двух и более квартир, поскольку в качестве месячного налога арендодатель заплатит не 13%, а 6%. При этом существует большое количество граждан, которые весной переезжают на дачи и для того, чтобы квартиры не стояли пустыми, сдают их на 5-6 месяцев. По-этому, например, пенсионерам регистрировать себя как ИП совсем не выгодно.
Несколько лет назад налоговая служба говорила о программе борьбы с гражданами, которые сдают квартиры, но не декларируют соответствующий доход и не платят налоги, но данные попытки оказались тщетными.

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

Этот вопрос поднимается уже в который раз. Лично я не верю в эффективность большинства предлагаемых мер. Во-первых, основная сложность в подавляющем большинстве случаев – доказать, что арендатор платит арендодателю деньги. Во-вторых, важный вопрос – это выявление квартир, которые сдаются в аренду. Понятно, что самый простой путь – ходить по квартирам и проверять, но это практически масштабы переписи населения. И поэтому вряд ли такое возможно. В-третьих, даже если теоретически арендодатель захочет стать индивидуальным предпринимателем, ему на это придется потрать столько времени, сил и денег, то он просто передумает в процессе. И наконец, самое важное. Заставив законодательно агентства недвижимости сообщать информацию о своих клиентах, можно запросто свернуть многих участников рынка с цивилизованных рельсов. То есть многие мелкие агентства и вовсе уйдут в тень, а некоторые станут информагентствами, с которыми мы вот уже много лет безуспешно боремся. Думаю, что вряд это будет благом для нашего рынка недвижимости.


 



Рубрика:

Комментарии экспертов

19.10.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости