Купить Снять
Избранное
Избранное:

19.11.12 – 26.11.12 Неделя в цифрах и мнениях

19.11.12 – 26.11.12  Неделя  в цифрах и мнениях

В настоящее время на первичном рынке Петербурга стоимость жилья от этапа котлована до окончания строительства может вырасти на величину до 50%. Средний показатель варьируется в пределах 25-30%. И это еще не все достоинства вложений в «первичку»


Эксперты говорят, что доля инвестиционных сделок на петербургском рынке новостроек росла весь год и сейчас составляет более 10%. И все же, если в Москве инвестиционный интерес к жилой недвижимости сосредоточен именно на проектах на ранней стадии строительства, то в Петербурге так было лишь до кризиса, но не сейчас. У нас даже рисковые инвесторы не «роют» город в поисках самого привлекательного раннего котлована, а пытаются дождаться этапа, когда работы уже начаты и ведутся.
 
Вложения в стройку являются среднесрочными. Сроки ожидания прибыли, если вложения делаются на ранней стадии строительства, варьируются от 2 до 3 лет. Для оформления необходимых документов (свидетельства о праве собственности) после ввода дома в эксплуатацию нужно  еще от 3 до 6 месяцев.
 
По оценке экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», пик продажной цены приходится на квартиры в домах, которые еще не сданы в эксплуатацию, но при этом гарантированно будут сданы в самое ближайшее время. Если продать такую квартиру по переустпке, доходность от вложения будет максимальной. Если же продавать жилье после получения права собственности, то при продаже придется заплатить 13%-й налог, поэтому доходность будет ниже. «Если человек не собирается сдавать квартиру в аренду, то тогда ко времени получения права собственности ее уже надо постараться продать», – рекомендуют в Консалтинговом центре.
 
Если же инвестор собирается сдавать квартиру в аренду, то годовой доход от такого использования  может составить около 8%.
 
Тут нужно сделать уточнение: в зависимости от типа объекта он может быть либо сдан в жилую аренду, либо переведен в нежилой фонд для сдачи под магазин, офис и т.п. «Сдавать жилье, а не коммерческую недвижимость, – это более простой вариант, однако менее доходный, – предупреждают эксперты
Консалтингового центра. – Доходность коммерческой недвижимости выше примерно в два раза, но и вложения в такую недвижимость на начальном этапе значительно больше».
 
Если рассуждать об инвестиционной привлекательности жилья разных классов на нулевой стадии, то стоит отметить, что максимальную доходность может обеспечить масс-маркет – по оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», она может составить до 50% от начальной до конечной стадии строительства. В сегменте бизнес-класса разница обычно несколько ниже – 20-25%, однако и здесь встречаются объекты, где цены за период строительства могут вырасти до 50%. Ситуацию в элитных проектах предсказать сложнее, предупреждают эксперты, так как рынок недвижимости данной категории очень чувствителен к появлению новых проектов, которые ощутимо отражаются на ценах уже имеющихся на рынке элитных квартир.
 
Соответственно, портрет квартиры, наиболее привлекательной с инвестиционной точки зрения, таков: она расположена в строящемся доме сегмента масс-маркет; дом находится в начальной стадии строительства, на которое у застройщика есть разрешительная документация; дом желательно строится по нормам ФЗ-214; строит его надежная компания, которая ранее всегда сдавала объекты в обещанные сроки; квартира расположена на средних этажах, желательно пятом-восьмом; это однокомнатная квартира или квартира-студия, так как они всегда и везде растут в цене в большей степени, чем любые другие.
 
При этом, по мнению экспертов, человек имеет лучший шанс выбрать ту квартиру, которая наиболее вырастет в цене к сроку сдачи дома в эксплуатацию, если обратится к брокеру. Во-первых, брокеры обладают обширными знаниями обо всех объектах, в которых стоит приобретать квартиру для инвестиционных целей, и могут предложить много вариантов на выбор. Во-вторых, брокерские фирмы с именем, как правило, не работают с сомнительными застройщиками, так как репутация для брокеров – это одна из самых важных составляющих успеха на рынке, и они ею очень дорожат. 

Алексей Крылов

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

Доход от вложений в строящуюся недвижимость состоит из нескольких частей. Первая часть – это возможность заработать на росте цены от нулевой стадии строительства до стадии его окончания. Рост в классе масс-маркет может достигать 50%, однако средний показатель варьируется в пределах 25-30%.
 
Понятно, что здесь важно правильно выбрать объект инвестирования, так как, если срок сдачи дома будет затягиваться, то доходность вложения может быть иной. Вторая часть – это возможность заработать на общем росте рынка. Цены на первичном рынке с января 2012 года по настоящее время в сегменте масс-маркет выросли на 8,6-10% в зависимости от того, какие это территории – пригородные или обжитые городские.
 
В настоящее время доходность вложений в недвижимость и доходность банковских вкладов примерно равны. Однако, как ни банально это звучит, недвижимость –  это более надежный способ вложения средств с точки зрения их сохранения. И к тому же имеет потенциал роста в цене.
 
Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН «Бекар»: 

Разница в стоимости жилья между котлованом и этапом оформления прав собственности составляет в среднем 20-25%. Наибольший рост бывает в эконом-классе: он может доходить до 35-40%. Бизнес- и элитный сегменты дорожают примерно одинаково – на 10%.
 
В ликвидных проектах цены могут вырасти резко. Это происходит, если застройщик, выводя проект в продажу, не уверен в правильности цены. Несколько недель он наблюдает за реакцией рынка и, если тот реагирует положительно, повышает цену. Другой причиной повышения цены может стать событие, которое резко повышает ликвидность проекта, например, получение разрешительной документации.
 
Инвестиционный интерес к домам в ранней стадии строительства сосредоточен у надежных застройщиков. Очевидно, что у них стоимость кв.м будет расти даже после сдачи объекта.
 
Сегодня средняя стоимость 1 кв.м готового жилья на первичном рынке составляет: для класса «масс-маркет» – 80,6 тыс. рублей, для класса «бизнес» – 120,3 тыс. рублей, для класса «элита» – 240 тыс. рублей.

Ольга Журавлева, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

Разница в цене между этапом котлована и построенным объектом зависит от состояния рынка. Если рынок растет, то цена может вырасти на 15-20%. Если же рынок на одном уровне, то эта разница у надежного застройщика составляет около 10%. Если рассматривать объекты, где присутствуют риски, то разница будет больше, так как здесь цена в начальный период строительства будет ниже.
 
Бывает и резкое подорожание. Отличный пример – ЖК «Новомосковский» компании ЮИТ: в первые два часа было продано 30 квартир (первый пул). Соответственно, следующий пул был выставлен на 10% дороже. И еще: дороже такая «первичка», где нет проблем с оформлением права собственности. В этом году на рынок вышли объекты, которые долгое время являлись «долгостроем», но наконец-то построились. Они были гораздо дешевле, чем дома, которые строились в срок.




  
Рубрика:

Комментарии экспертов

23.11.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости