Купить Снять
Избранное
Избранное:

17.12.12 – 24.12.12 Неделя в цифрах и мнениях

17.12.12 – 24.12.12  Неделя  в цифрах и мнениях

Вице-губернатор Петербурга Игорь Метельский (курирует в Правительстве города строительное направление) и советник губернатора Вячеслав Семененко (с марта 2009 по октябрь 2012 возглавлял Комитет по строительству) заявили: главной угрозой для рынка жилья города на самые ближайшие годы является перенасыщение

 
Похоже, в 2012 году месяцем самых громких заявлений на рынке недвижимости стал декабрь. Таких заявлений было как минимум три: о введении обязательных сборов на капитальный ремонт, о неизбежном повышении в следующем году ипотечных ставок и о том, что в Петербурге на данный момент утверждены планы, согласно которым в городе может быть построено почти 60 млн кв.м жилья.
 
По уже утвержденным проектам планировки территорий (ППТ) в городе должно быть построено 36,6 млн кв.м жилья, а по проектам комплексного освоения территорий (КОТ) – еще примерно 20,3 млн кв.м. В целом получается более 57 млн кв.м. Сейчас в Петербурге насчитывается 113 млн кв.м жилья. Значит, в ближайшие 15-20 лет площадь жилья в городе увеличится в 1,5 раза.
 
«По общим планам застройщиков, на 2015 год они должны построить 6 млн кв.м жилья. Этого рынок не выдержит, будет перенасыщение», – предупредил Вячеслав Семененко.
 
Впрочем, некоторые строители предполагают, что половина заявленных проектов КОТ в Петербурге реализована не будет – прежде всего, из-за планов городской власти увеличить обязательства застройщиков по строительству инженерной, дорожной и социальной инфраструктуры. Если так, в городе появится не 57 млн, а «всего лишь» порядка 46,5 млн кв.м.
 
При этом власти города убеждены, что оптимальное для города количество сдаваемого жилья – 3 млн кв.м в год. Тогда Петербургу хватит денег на развитие городской инфраструктуры. На ближайшие 10 лет город запланировал выделить на эти цели 600 млрд рублей. В принципе, при намеченных планах это немного.
 
Если рассматривать озвученные городом планы, то нужно сделать одно важное пояснение. Проекты комплексного освоения территории нужно готовить дольше, чем проекты «точечного» строительства, так как для КОТ обязательно нужно разрабатывать инженерные и транспортные схемы. Но зато когда все эти проекты выйдут на рынок, объем предложения действительно будет громадным. И тогда перед городской властью встанет задача – удержать уровень качества этих территорий (обеспечить их социальными объектами и общественным транспортом). На данный момент у проектов КОТ с этим явные проблемы (где со школами и детскими садами, где – с транспортной доступностью, и везде – с поликлиниками).
 
Теперь пора поговорить о ценах. При расчете себестоимости строительства учитывается стоимость сетей, конструкций, отделки, лифтов. Это составляет порядка 35 тыс. рублей за кв.м в среднестатистическом, не очень дорогом с технической точки зрения доме. Вторая статья затрат  – расходы на приобретение земельного участка (15-20 тыс. рублей за кв.м). К этому надо добавить стоимость подключения к сетям, стоимость привлеченных денежных средств и собственно накладные расходы. Полная себестоимость строительства сегодня, по оценкам разных компаний, – от 50 до 60 тыс. рублей за кв.м жилья.
 
При этом средняя продажная цена сейчас составляет 80 тыс. рублей за кв.м. Теоретически инвесторам есть куда ужаться. И если их планы по объемам ввода нового жилья сбудутся и рынок окажется затоваренным, то потенциальные покупатели могут ожидать нескольких возможных последствий этого, таких как снижение цен, остановка строительства еще до того, как будут построены все 57 (или 47) млн кв.м, старания застройщиков удешевить стройку (за счет снижения качества или какими-то иными методами – это вопрос) или же их попытки с конкурентными целями поднять качество жилья, сохранив его цену.
 
Наверняка девелоперы придумают еще какие-то маркетинговые меры. Скорее всего, к ним присоединятся и ипотечные банки. Вот только точный прогноз сделать невозможно: за последние 15 лет примеров такого «вброса» жилья, который нам обещают, еще ни разу не было.  

Алексей Крылов

Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: 

Одно дело – проект планировки территории, и совсем другое – строительство. Любой проект возведения жилого здания предполагает наличие финансирования. Безусловно, для 57 млн кв.м жилья в одном только Петербурге финансирования нет и никогда не будет – это надо понимать. Есть так называемая «невидимая рука рынка», которая все расставляет по своим местам. В год выходит на рынок примерно 3-3,3 млн кв.м нового жилья. При этом объем продаж находится примерно на этом же уровне. Предполагаем, что по завершении 2012 года объем проданного жилья составит порядка 3,2 млн кв.м.

 Утвержденные же проекты планировки в настоящее время – это разменная монета в текущей игре в нашем городе. Например, владельцы крупных промышленных территорий подготавливали их для того, чтобы продать свои земли инвесторам. Когда, как и состоится ли вообще такая сделка – это вопрос. И еще больший вопрос – появится ли когда-либо на этом месте жилье.  

 
Глеб Гринблат, директор компании «Адвекс-Новостройки»: 

Не вижу ничего нового или необычного в данном заявлении, такие выкладки приводились и ранее.
 
Во-первых, увеличение объемов жилья в полтора раза при данной численности населения только лишь приведет к обеспеченности Петербурга жильем на уровне европейских показателей. Во-вторых, такой значительный ввод жилья приведет к росту населения города – тех, кто будет это строить и обслуживать. Таким образом, даже в этом случае перенасыщения не произойдет. В-третьих, из указанного объема разрешения выданы на одну десятую часть, остальное – 
планы. С таким же успехом можно предсказывать погоду на 15 лет вперед. Покажите мне специалиста, который может обоснованно, с учетом политического, мирового и российского экономического прогноза просчитать эту ситуацию.
 
Одно вселяет спокойствие: все-таки мы далеки от перенасыщения рынка, и шансов ценового обвала рынка жилья я не вижу. Скорее, рынок сам мягко отрегулирует цены и объем предложения, благо жилье – продукт с длительным циклом производства.

Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб»:

Вспомните: накануне кризиса 2008 года тоже озвучивались какие-то миллионные цифры. Конечно, не 60 млн метров, но все равно много. Стоило начаться кризису – и все разговоры о миллионах метров тут же закончились, а строительство не началось. Потом рынок ожил, но все равно опыт показывает, что по цифрам утвержденных планировок никогда нельзя точно предсказать, сколько будет построено и когда.
 
Ни один из петербургских застройщиков, с которыми я говорил, не ждет, что в Петербурге и ближайших пригородах в обозримом будущем смогут строить более 3,5 млн кв.м в год. Правда, все отмечают, что растут объемы строительства в Ленобласти и, скорее всего, продолжат расти. Но это в любом случае не будет так много, чтобы всерьез повлиять на рынок. Тем более что есть намеки на такой баланс: чем больше строят в области, тем меньше в городе, а общий спрос все равно остается более-менее постоянным.

   
Рубрика:

Комментарии экспертов

21.12.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости