Купить Снять
Избранное
Избранное:

21.01.13 – 28.01.13 Неделя в цифрах и мнениях

 21.01.13 – 28.01.13 Неделя  в цифрах и мнениях

Спрос на нежилые помещения на первых этажах новых комплексов постоянно растет. В Москве, например, еще до того, как квартиры раскупят хотя бы наполовину, все коммерческие площади на первых этажах будут проданы. Причем до 80% нежилых помещений в столичных новостройках выкупают сами же жильцы домов. В Петербурге такие двойные покупки пока делают не более 10-15% новоселов


Московские эксперты уже перестали удивляться столь высокому количеству двойных покупок. Они объяснили этот 80-процентный показатель несколькими причинами. Во-первых, бизнесмены приобретают в своем доме помещения под офисы, состоятельные владельцы квартир покупают для жен и дочерей площади под хобби (салоны красоты, бутики, кофейни, дизайнерские студии и т.п.), а инвесторы – для сдачи в аренду. Во-вторых, дольщики обычно хорошо ориентируются в спросе на те или иные услуги в своем микрорайоне – в первое время в новом квартале наблюдается острый недостаток всех сервисных предприятий. Чаще всего нежилые площади в новостройках используются для открытия салона красоты, аптеки, стоматологического кабинета и продуктового мини-маркета. Помимо этих объектов, в новостройках обычно открывают кафе, фитнес-клубы, сауны, офисы агентств по продаже недвижимости, юридические консультации и нотариальные конторы. Даже в незаселенном доме есть смысл открывать магазин или салон красоты – ведь жители близлежащих домов, вероятнее всего, станут их посетителями. Важно также, что у некоторых застройщиков условия покупки нежилых помещений для жильцов новостройки льготные: для уже купивших квартиры предусмотрена скидка примерно в 1%, так как приобретение нежилого помещения считается повторной покупкой.
 
Согласно статистике, объемы продажи и аренды коммерческих помещений в новостройках находятся в соотношении 50:50. Сами девелоперы хотели бы продавать большую часть таких площадей, потому что управлять небольшими (обычно от 100 до 400 кв.м) объектами как единым комплексом технически довольно непросто.
 
Клиенты тоже в большинстве случаев предпочли бы не арендовать, а покупать нежилые метры. Малому бизнесу право собственности предоставляет больше возможностей для развития. Инвесторам, которые выкупают коммерческие площади с целью сдачи их в аренду, удается окупить затраты уже через 5-8 лет.
 
Для того чтобы коммерческие площади в жилой новостройке были востребованы, они должны обладать определенными техническими характеристиками. Оптимальным для коммерческих нужд считается помещение с отдельным входом, наличием электромощности из расчета 0,2 кВт на 1 кв.м и высотой потолков от 3 м. Входы в жилую часть дома и в коммерческие помещения должны быть разведены. Для посетителей магазинов, офисов, салонов, расположенных в жилых новостройках, обязательно должны быть предусмотрены парковки, спланированные таким образом, чтобы не мешать жильцам дома.
 
Не так давно петербургские застройщики начали заниматься активным маркетингом встроенных площадей. Например, в середине января строительная компания ЦДС обновила условия реализации коммерческой недвижимости в своих жилых комплексах. Теперь для всех объектов, находящихся на стадии строительства, действуют специальные условия реализации. При оплате первого взноса в размере более 30% базовой стоимости помещения предоставляется беспроцентная рассрочка на период, превышающий срок строительства объекта на два квартала. Клиентам, оплатившим от 40% до 100%, предоставляется скидка – от 4% до 10% от цены помещения соответственно.
 
Как можно заметить, в Петербурге размеры скидок на коммерческую «встройку» в новых домах выше, чем в Москве. Например, в «ЛенСпецСМУ» для покупателей жилья скидка за повторную покупку может доходить до 3%.

Алексей Крылов
 
Анна Соколова, руководитель отдела коммерческих проектов ГК «Невский альянс»:

Так, чтобы человек приобретал квартиру в новом доме и попутно купил нежилое помещение, бывает редко. Агентское вознаграждение в подобных сделках обсуждается индивидуально.
 
Стоимость коммерческой недвижимости в новостройках Петербурга колеблется от 70 до 120 тыс. рублей за кв.м, реже выше. Зависит от стадии строительства, статусности объекта и его расположения. На данный момент инвесторы при приобретении объекта ориентируются на десятилетний срок окупаемости затрат. «Невский Альянс» выполняет полный спектр услуг, начиная от поиска соответствующего объекта и заканчивая оформлением прав собственности на объект и сдачей его в аренду. При необходимости мы реализуем объекты на разных стадиях строительства. Обычно в случае сдачи помещения в аренду агентские услуги стоят в размере месячной арендной ставки. В случае продажи – 5% от суммы сделки. 
 
Екатерина Попова, руководитель отдела по реализации коммерческих проектов ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (Etalon Group): 

Сделки сразу и с жильем, и с коммерческой недвижимостью в нашей компании проводятся, однако их доля невелика – менее 10% от общего числа. Мало клиентов, приходя покупать квартиру, задумываются о приобретении коммерческого помещения и его дальнейшем использовании. В нашей компании действует система скидок, которая стимулирует покупателей к повторной покупке. Она распространяется на повторную покупку как квартир, так и коммерческих помещений. Максимальный размер скидки по «карте постоянного покупателя» – 3%.
 
Сейчас на петербургском рынке встроенные помещения стоят от 50 до 120-150 тыс. рублей за кв.м. Средняя цена в «ЛенСпецСМУ» – примерно 95 тыс. рублей. На нулевом цикле она существенно ниже, чем в готовом объекте. В среднем срок окупаемости встроенного коммерческого помещения варьируется от 5 до 10 лет. В нашей компании существует практика помощи инвесторам в поиске арендаторов. Очень часто люди, заинтересованные в аренде коммерческих помещений, но не имеющие достаточных средств для их покупки, оставляют заявки на аренду. Мы передаем их будущим владельцам помещений.

Людмила Галисаева, руководитель департамента рынка коммерческой недвижимости компании «Адвекс-Московский»:

В Петербурге тоже встречается выкуп нежилых помещений покупателями квартир в новых домах. По итогам прошлого года это около 10-15% сделок. Мы имеем договорные отношения с застройщиками и получаем фиксированный процент, то есть для клиентов нашей компании услуга по приобретению на первичном рынке является бесплатной.
 
Цены на коммерческую недвижимость в новостройках, как и на жилье, зависят от сроков сдачи объекта. На момент открытия продаж цена минимальная, а на момент окончания строительства она возрастает.
 
Вопрос окупаемости чаще всего зависит от вида деятельности и предприимчивости собственника. Минимально известный мне срок окупаемости – 6 лет, в среднем это 8-10 лет; важен этап строительства, на котором был приобретен объект.
 
Риэлторы, естественно, помогают своим клиентам и после приобретения коммерческой недвижимости. Мы предлагаем данные помещения в аренду либо подыскиваем покупателя. Стоимость услуг по продаже коммерческих объектов в нашем агентстве составляет 4-5% от стоимости, а услуга по сдаче в аренду для собственников помещений бесплатна.




 
 


Рубрика:

Комментарии экспертов

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости