Купить Снять
Избранное
Избранное:

04.02.13 – 11.02.13 Неделя в цифрах и мнениях

04.02.13 – 11.02.13  Неделя  в цифрах и мнениях

По поручению президента РФ к июню должны быть приняты новые правила расчета налога на недвижимость (действовать он начнет со следующего года). Теперь налог будет рассчитываться на основании рыночной стоимости и может возрасти, по разным прикидкам, на величину от двух до нескольких десятков раз. Главными пострадавшими станут владельцы, во-первых, больших и дорогих, а во-вторых – нескольких квартир

 
Сумма налога на недвижимое имущество будет зависеть от его рыночной стоимости, ставки налога и размера налогового вычета.
 
Пока в России инвентаризационная и рыночная цены жилья могут различаться (в разных регионах) на величину от нескольких десятков до нескольких сотен раз. Например, треть жилого фонда Москвы – это квартиры, инвентаризационная стоимость которых составляет от 300 до 500 тыс. рублей (то есть квадратный метр в них стоит в среднем 6,5 тыс. рублей).
 
Чтобы определить рыночную цену жилья, аналитики должны знать 40-50 его параметров – таких как площадь, качество дома и т.п. Кроме того, должны быть собраны данные о реальных сделках. К концу 2012 года Росреестр завершил такую оценку и внес в кадастр данные о рыночной стоимости недвижимости в 83 регионах России.
 
На основании этих данных Федеральная налоговая служба в начале 2013 года вынесла предварительную оценку того, как изменится налог. Заместитель руководителя ФНС Светлана Бондарчук сообщила, что гражданам придется платить в среднем в 10 раз больше, чем сейчас (некоторые собственники платят 60-80 рублей). Она уверена, что цифры будут вполне посильными для всех налогоплательщиков, даже малоимущих, к тому же местные власти смогут понижать ставки налога и увеличивать размер вычета. Если человек владеет несколькими квартирами, то вычет должны применить к той квартире, которую он сам укажет налоговой службе.
 
Ставки налога указаны в законопроекте, принятом Госдумой в первом чтении: 0,1% для жилой и 0,5% для нежилой недвижимости. В нем же предусмотрены вычеты по площади – 20 кв.м для обычных собственников и 50 метров для льготников. В принципе, в законопроект еще могут быть внесены изменения.
 
В Москве рыночная стоимость 1 кв.м определена в 160 тыс. рублей, в среднем по стране – в 32 тыс. рублей, в среднем по Петербургу – в 56,1 тыс. рублей. Самое дорогое жилье в нашем городе – в Приморском и Выборгском районах (средняя кадастровая стоимость – 60-63 тыс. рублей за кв.м), а в числе самых дешевых оказались Адмиралтейский и Центральный районы (44,6-45 тыс. рублей).
 
Таким образом, человеку, владеющему в Петербурге относительно новой квартирой площадью 55 кв.м, придется платить 2100-2200 рублей в год. Если в квартире есть еще один собственник, платеж уменьшится до 940 рублей, а если их будет трое, то с учетом 20-метрового вычета на каждого платить налог вообще не придется.
 
Для льготников предусмотрен вычет в 50 кв.м. Фактически это двухкомнатная квартира, которая не будет облагаться налогом. В 100- и 200-метровых квартирах осталось не так уж много старичков, почти все такие квартиры в центре уже перепроданы, так что они не пострадают.
 
Что касается ставки в 0,5% на нежилую недвижимость, то она формально может быть распространена на рынок апартаментов. По сообщению «Ведомостей», Светлана Бондарчук уже отметила, что для апартаментов это слишком высокая ставка, и с Минфином обсуждалось ее понижение. Время для этого еще есть.
 
Таким образом, новый налог в его нынешнем виде (еще не окончательном) в большей степени коснется владельцев нескольких квартир (вычет предусмотрен только для одной из них), а также единоличных собственников дорогого и просторного жилья. Например, если в собственности у петербуржца находятся три квартиры суммарной площадью 160 кв.м, то ему придется заплатить порядка 9000 рублей. С учетом того, в каком дефиците сейчас жилье эконом-класса, этот платеж – согласитесь, весьма небольшой – скорее всего, будет переложен на арендаторов.
 
Правда, нужно учесть, что все наши расчеты сделаны для ставки 0,1%, Весьма возможно, что до конца июня размер предельных ставок еще может измениться «в разы». 
 
И еще: каждый третий собственник недвижимости в Петербурге относится к льготной категории.

Алексей Крылов
 
Ольга Григорьева, менеджер компании «Авентин-Недвижимось»:

Человек, который хочет сохранить свои деньги, вложив их в недвижимость, даже после поднятия налогов все равно будет вкладывать именно в нее. Многие считают такие вложения самыми безопасными. В Петербурге порядка 20% покупателей – инвесторы, вкладывающиеся в покупку строящейся недвижимости. Кроме того, сейчас в Петербурге заметно возросло число покупателей из других регионов. К этому надо добавить обычные семейные ситуации: квартиры покупают и молодожены, и разведенные, а потом начинают улучшать свои жилищные условия. Далее: продолжают действовать государственные жилищные программы, по которым даются субсидии.
 
Всех этих людей налоги не будут останавливать. Соответственно, и на объемах строительства повышение данного налога также не отразится.
 
С ростом налога инвесторы будут поднимать арендную плату, чтобы сохранить привычную норму прибыли. И у них это получится, потому что поток приезжих не уменьшается. Арендодатели победят. Про разницу налоговых ставок: недавно один мой клиент говорил, что хочет продать пару коммерческих объектов и начать «вертеть» эти деньги в стройке.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:

 Сегодня около 75% инвесторов приобретают студии или однокомнатные квартиры малой площади. Вложения в новое строительство более рентабельны, но в то же время гораздо более рискованны, поскольку нет 100%-й гарантии, что на выходе инвестор получит объект надлежащего качества, да и получит ли вообще. Вторичный рынок в этом плане менее доходный, однако более надежный, к тому же объект на вторичном рынке можно сдавать сразу после покупки.
 
По соотношению доходности и рисков наиболее выгодны вложения в помещения стрит-ритейла, однако и сумма инвестиций будет гораздо больше.
 
Что касается способов сократить налоговые выплаты, то, как правило, большинство собственников нескольких объектов недвижимости достаточно изворотливы, чтобы придумать что-нибудь. Однако все подобные схемы, скорее всего, существенно скажутся на безопасности сделки. 

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

Если будет введен закон о повышении налога на недвижимость, то вкладывать деньги в нее станет невыгодно, и люди перестанут покупать квартиры, что может привести к обрушению рынка недвижимости и экономики города в целом.
 
На сегодняшний день на рынке больше всего мелких инвесторов, которые сдают одну или несколько квартир. Те, кто может себе позволить купить десять квартир, предпочитают вкладывать средства в коммерческую недвижимость, которая принесет им больше дохода. Покупают квартиры чаще всего на будущее для своего ребенка или на этапе строительства, а затем перепродают их.
 
Трудно дать какие-то советы инвесторам, пока непонятны условия определения владельцев «инвестиционных» квартир и не оговорено, сколько объектов можно иметь в собственности.




 

Рубрика:

Комментарии экспертов

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости