Купить Снять
Избранное
Избранное:

04.03.13 – 11.03.13 Неделя в цифрах и мнениях

04.03.13 – 11.03.13  Неделя  в цифрах и мнениях

С 1 марта изменились правила регистрации сделок с недвижимостью. Согласно 302-ФЗ от 30.12.2012, договоры, заключенные после 1 марта 2013 года, освобождаются от государственной регистрации и, соответственно, от государственной пошлины за их регистрацию


До 1 марта при совершении сделок с недвижимым имуществом на основании договоров купли-продажи жилого помещения, купли-продажи предприятия, дарения, ренты (в том числе с условием пожизненного содержания) требовалась обязательная регистрация как самих договоров, так и перехода права собственности на основании таких договоров. Разумеется, за регистрацию уплачивалась государственная пошлина.
 
Максимальный размер госпошлины за государственную регистрацию договоров об отчуждении объектов недвижимости составлял 15 тыс. рублей для юридического лица и 1 тыс. рублей для физического лица.
 
После 1 марта государственная пошлина будет оплачиваться только за регистрацию перехода права собственности, возникшего на основании вышеперечисленных договоров.
 
Кроме того, в связи с отменой требования о госрегистрации договоров об отчуждении объектов недвижимости меняются некоторые правила, связанные с фактом государственной регистрации самих сделок. Например, правило о необходимости нотариального согласия супруга покупателя жилого помещения по договору купли-продажи, совершенному другим супругом в простой письменной форме, применяться не будет.
 
Также с 1 марта возможно возникновение путаницы с обязательной госрегистрацией договоров аренды недвижимого имущества. С одной стороны, по 302-ФЗ от 30.12.2012, она отменяется. С другой стороны, уже в конце февраля Госдумой принят, а Советом Федерации одобрен федеральный закон, исключающий из 302-го ФЗ указание на некоторые статьи Гражданского кодекса РФ, касающиеся государственной регистрации аренды. Если закон будет подписан президентом, то в отношении государственной регистрации аренды изменений может не произойти.
 
Юридический департамент группы компаний «Авентин» по нашей просьбе прокомментировал сложившуюся ситуацию. По мнению экспертов компании, есть несколько видов сделок с недвижимостью (или просто бизнес-процессов), при которых госрегистрация договора является очень важной и нужной. В первую очередь, это договоры аренды. Об обременении любого имущества (прежде всего, конечно, коммерческого) договорами аренды необходимо знать всем, и в Гражданском кодексе говорится: если договор аренды долгосрочный (то есть более года), то необходима его госрегистрация. Законодатели этот момент упустили. Получается, что сведения о таких договорах из Госреестра вообще выпадают, и узнать о них будет невозможно.
 
«Вроде законодатели уже опомнились, – сказали нам в ГК «Авентин», – но, тем не менее, уже с 1 марта договоры аренды не регистрируются. И теперь, даже если это требование вернуть, все равно понятно, сколько договоров можно изготовить задним числом, от 1 марта. И проблемы с обременением имущества арендой уже гарантированы. А теперь проблемы у коммерсантов станут жуткими. Это единственное, что пока очевидно».
 
Еще один вид сделок, где, по мнению юристов «Авентина», могут возникнуть проблемы, – это все схемы, связанные с государственными программами по улучшению жилищных условий. Достаточно часто они завязаны на госрегистрацию договора. Например, военная ипотека. По ней государство открывает кредитную линию только после госрегистрации договора. И в бизнес-процессах такого рода все однозначно полетит под откос. Потому что сама процедура упраздняется, а что будет вместо нее – неизвестно. Раньше госрегистрация была своего рода «отсекательным шлюзом» – финансирование открывалось после регистрации договора. А теперь может случиться такое, что их начнут требовать вперед независимо от того, сдан ли договор на регистрацию и зарегистрирован ли переход права.
 
Ну и, наконец, наши эксперты ни в коем случае не рекомендуют отказываться от наличия согласия супруга на сделку. Они уверены, что это требование все равно останется обычаем делового оборота. 

Алексей Крылов

 

Антон Баранов, генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость»:

Еще один проблемный момент в новых правилах – согласие супруга на сделку. Опыт показывает: при сделках с недвижимостью очень часто есть такие моменты, которые по закону не обязательны, но опытные и «правильные» риэлторы их все равно требуют. И согласие супруга на отчуждение имущества все равно является крайне желательным. Так что продавец, который будет говорить, что согласия супруга у него нет, потому что оно теперь не нужно, скорее всего, найти себе покупателя, работая через риэлтора, не сможет. А если сделки будут совершаться без юристов и специалистов, то может возрасти число мошенничеств. Отсутствие согласия супруга – это однозначно фактор риска. Но я думаю, что клиенты риэлторов будут защищены. А требование получить согласие все равно останется обычаем делового оборота. 

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар» :

Для организаций процесс регистрации несложен – в отличие от частного сектора, которому также понадобится кадастровый паспорт не только на квартиры, но и на дома, что является довольно затратной процедурой.
 
Также проблемы могут возникнуть, если в государственном кадастре объект не зарегистрирован, например, ввиду старой приватизации, и кадастровый номер ему не присвоен.
 
В государственном органе регистрации и Кадастровой палате пока нет ясности по этому вопросу, и процедура изменения процесса государственной регистрации пока не отработана.

Елена Ледовская, директор по продажам АН «Итака»:

Как повлияет отмена госрегистрации сделки на рынок, покажет сам рынок по истечении некоторого времени. На данный момент преждевременно делать какие-то определенные выводы по этому вопросу. Сейчас можно только сказать, что возрастут риски для покупателей, как в связи с отменой регистрации сделки, так и в связи с изменениями в получении согласия супругов, так как данная схема дает возможность махинаций для продавцов, появятся дополнительные лазейки для мошенников, увеличится вероятность двойных продаж. В любом случае важен сам факт регистрации прав собственности.


 

Рубрика:

Комментарии экспертов

11.03.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости