Купить Снять
Избранное
Избранное:

18.03.13 – 25.03.13 Неделя в цифрах и мнениях

18.03.13 – 25.03.13  Неделя в цифрах и мнениях

Купить квартиру для сдачи в аренду – это для частных лиц самый привычный вариант вложения в недвижимость, но не единственно возможный. Частные инвесторы могут заработать и на объектах коммерческой недвижимости (самый распространенный вариант – стрит-ритейл). В последнее время и на выставках недвижимости, и в СМИ все чаще обсуждается эта тема

 

Можно ли приобрести подобную недвижимость по цене в пределах нескольких миллионов рублей? Профессиональные риэлторы говорят, что это вполне возможно – объявлений много. Правда, о недостатках объектов реклама, естественно, умалчивает. Поэтому, заинтересовавшись этой темой, рекомендуется сразу обращаться к специалистам: те способны увидеть реальные преимущества и недостатки помещения и даже назвать предположительный доход от его сдачи.

Работа покупателя со специалистом по коммерческой недвижимости начинается с формулирования задачи и определения параметров необходимого объекта. Зачастую эксперт уже знает, какие предприятия обречены в данном районе на неудачу (например, потому что рядом уже есть несколько таких же), а какие, наоборот, будут востребованы (потому что рядом таких нет).

Как правило, участие специалиста потребуется и на следующем этапе – при поиске арендатора. Традиционное вознаграждение риэлтору в этом случае будет примерно таким же, как и при аренде жилья, то есть арендная плата за один месяц.

В Петербурге наиболее привлекательными для частного инвестирования считаются офисные и торговые площади. А вот, например, небольшие складские помещения, земельные участки, гаражи и т.п. обычно приносят доход, величина которого может быть неадекватна сумме необходимых вложений (хотя, конечно же, бывают исключения).

Так, небольшое складское помещение достаточно тяжело сдать в аренду по прямому назначению. Для использования под склад это помещение должно быть соответствующим образом оборудовано, быть охраняемым и, желательно, отапливаемым. Подобные помещения в очень большом количестве и за относительно небольшие деньги предлагают складские комплексы. Отдельное складское помещение мало кому из арендаторов будет интересно. Для того чтобы быть востребованным, оно должно располагаться, например, неподалеку от рынка. А рынков в Петербурге осталось немного. Правда, если такое помещение находится в хорошем, проездном месте, то его можно переоборудовать под автомойку, автосервис или шиномонтаж, которые затем можно сдать в аренду. Но это потребует дополнительных затрат, которые могут не окупиться.

Говоря о бизнес-центрах, эксперты рекомендуют обращать внимание на новые и строящиеся бизнес-центры с хорошей локацией, например, близко к метро или к КАДу. Минимальная стоимость офиса в строящемся бизнес-центре со сроком сдачи через полтора года составит порядка 5 млн рублей.

Что касается торговых площадей, то частному инвестору по материальным причинам более доступны объекты стрит-ритейла площадью 80-100 кв.м. Стоимость таких – 8-10 млн рублей. Они имеют самую большую группу потенциальных арендаторов: розничные магазины, отделения банков, кафе, аптеки, сотовые операторы и многие другие. Если помещение расположено на пути высокого пешеходного трафика, то при адекватной цене аренды оно никогда не будет пустовать. Цена аренды торговых помещений в 2-5 раз выше цены аренды аналогичного офисного помещения, в особо оживленных местах она может быть выше и в 10 раз.

Профессионалы приводят цифры, наглядно демонстрирующие, насколько доход от сдачи коммерческой недвижимости отличается от дохода от сдачи квартир: коммерческое помещение во Фрунзенском районе стоимостью 5 млн рублей можно сдать за 150 тыс. рублей в месяц, в то время как доход от сдачи двухкомнатной квартиры за те же 5 млн рублей составит лишь порядка 30 тыс. рублей.

Сравнивая жилую и коммерческую недвижимость по срокам окупаемости, специалисты говорят о таких расчетах: квартира «отобьет» свою цену в среднем за 15-18 лет, а коммерческий объект – за период от 7-8 лет (для лучших объектов, которые в случае появления их на рынке «отрывают с руками») до 10-12 (для средних объектов, предлагаемых в достаточном количестве).

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:

Действительно, коммерческие помещения являются более выгодными для инвестиций. Однако интересных объектов, с окупаемостью до 10 лет, уже практически не осталось. К тому же вложения в этот сегмент существенно выше, чем в жилье. Среди коммерческих помещений частному инвестору доступны по большей части только помещения стрит-ритейла.

Большинство инвестиционных покупок сегодня приходится все-таки на жилую недвижимость. Около 75% подобных сделок происходит с однокомнатными квартирами или студиями. С точки зрения доходности от сдачи в аренду студии выгоднее «однушек», поскольку стоят дешевле, а арендная ставка практически не отличается от ставки на полноценную однокомнатную квартиру.

Что касается средней суммы инвестиций, большинство покупателей готовы вложить не более 0,5 млн долларов.

 

Людмила Галисаева, руководитель Департамента рынка коммерческой недвижимости компании «Адвекс-Московский»:

Надо сказать, что разумные инвесторы все-таки начинают не с маленьких нежилых помещений, а с квартир. Вложив 2 млн рублей на начальном этапе строительства в однокомнатную квартиру, через два года они получают квартиру уже по более высокой цене. Купив же маленькое нежилое помещение без коммуникаций, инвестор рискует те же два года провозиться с получением разрешения на отдельный вход и подключение инженерии, но не получить ничего. Многие инвесторы это понимают и не рискуют.

Когда на вложениях в квартиры они зарабатывают 15-20 млн рублей, то тогда уже приобретают коммерческую недвижимость в новых домах. Застройщики сейчас редко выбирают назначение коммерческих помещений самостоятельно (исключение –
помещения, которым требуется отдельная вытяжка), чаще это просто нежилые помещения свободного назначения. Позже их охотнее снимают под торговлю или сферу услуг.

 

Ксения Орлова, управляющий проекта Vertical (NAI Becar):

Доля частных инвесторов на рынке за последний год значительно увеличилась. В первую очередь, они покупали однокомнатные квартиры и студии на начальной стадии строительства, зарабатывая на продаже ближе к сдаче дома. Также некоторые инвесторы традиционно предпочитают приобретать квартиры для последующей сдачи в аренду, несмотря на невысокую доходность таких вложений.

Сейчас в Петербурге появляется новый перспективный сегмент – апарт-отели. Они относятся к коммерческой недвижимости, так как в них нельзя прописаться, но в то же время они имеют гораздо более низкий порог входа. В нашем объекте Vertical на Московском проспекте стоимость апартаментов начинается от
2,9 млн рублей, а гарантированная доходность – порядка 8%. Собственник будет получать стабильный доход и в то же время не волноваться о том, кто живет в его апартаментах, в каком состоянии недвижимость и т.д., поскольку это будет заботой управляющей компании. Апартаменты, как и квартиру, можно приобрести в ипотеку.

 

Рубрика:

Комментарии экспертов

22.03.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости