Купить Снять
Избранное
Избранное:

01.04.13 – 08.04.13 Неделя в цифрах и мнениях

01.04.13 – 08.04.13  Неделя  в цифрах и мнениях

Каждый год в России признаются недействительными несколько тысяч договоров купли-продажи недвижимости на основании того, что продавцы страдали психическими заболеваниями или расстройствами. В настоящее время в российских судах до 90% договоров признаются не имеющими силу и аннулируются по этой причине

 
Самый простой путь, советует московский адвокат Олег Сухов, – в обязательном порядке проверять психическое здоровье продавца, и только после изучения справок из психоневрологического и наркологического диспансеров выходить на сделку. Требовать такую справку нужно без всяких ложных стеснений, говорит Сухов. Например, в списке документов, которые необходимо представить в банк для получения ипотечного кредита, такие справки обязательны – а ведь продажа квартиры ничуть не менее серьезная и ответственная сделка, чем взятие кредита.
 
В юридическом департаменте петербургской компании «Авентин» согласились с тем, что москвичи «на полкорпуса впереди нас». Там к требованию предоставить справку о том, что они не состоят на учете, люди относятся нормально и скандалов не устраивают. Конечно, в Москве такое требование тоже выдвигается не всегда, но все же примерно в 50% случаев это происходит, и продавцы справку добровольно предоставляют. 
 
Впрочем, справка из психо-неврологического (ПНД) или наркологического диспансеров тоже не дает 100%-й гарантии. «Здесь нужно выделить несколько моментов, – объясняют эксперты «Авентина». – По закону тот факт, что человек состоит на учете в ПНД или НД, не является основанием для признания сделки недействительной. И наоборот: если человек не состоит на учете, то это еще не гарантия того, что в момент совершения сделки он понимал значение своих действий и мог ими руководить. Есть такая юридическая тонкость: по закону, последствия по недействительности сделки впрямую не связаны с заболеванием». 
 
Другое дело, что на практике происходит так: в суде при рассмотрении вопроса о том, понимал ли человек смысл своих действий, сам факт психического заболевания на порядок облегчает ему доказательство того, что не понимал. Тому, у кого нет психического заболевания, сделать это гораздо труднее (такое тоже бывает – например, человек хочет доказать свою временную невменяемость и говорит, что ему перед началом сделки что-то накапали в стакан). 
 
Еще один важный момент: на психолого-психиатрической экспертизе продавца можно настоять даже после его смерти. Причины зачастую выглядят необоснованными, но, тем не менее, это факт.
 
Это теория. Теперь перейдем к практике: как можно покупателю себя обезопасить? Как быть, если продавец на учете состоит? Это не означает, что с ним нельзя проводить сделку (пребывание на учете еще не означает недееспособности). Но для снижения риска в таких случаях юристы компании «Авентин» рекомендуют обязательно проводить экспертизу с участием врачей и по ее результатам получать официальное заключение. Пациент должен доложить врачам о своем намерении продать недвижимое имущество и продемонстрировать понимание своих действий: назвать цены, описать содержание сделки (простая продажа или «встречка» и т.п.). 
 
Это максимум того, что может сделать покупатель. И, к сожалению, это не дает ему полной гарантии, потому что потом (если встанет такой вопрос) суд может назначить еще одну экспертизу, и если вывод ее будет отличаться от выводов первой комиссии, то суд сам будет решать, результаты какой из этих экспертиз он примет. 
 
К проведению повторной экспертизы суд могут подтолкнуть несколько лиц: лица заинтересованные (как правило, родственники продавца) и прокурор, потому что прокуратура имеет право подавать иски в защиту нарушенных прав граждан. 
 
Также наши эксперты предупреждают: бывает, что в качестве заменителя справки из ПНД выступают или водительские права, или охотничий билет. Это слабая гарантия – лучше, чем ничего, но все же еще стоит иметь заключение врача, сделанное на момент заключения сделки. 
 
«У меня было немного таких сделок, – рассказал один из наших собеседников, – но хочу сказать, что один из самых высокоинтеллектуальных моих клиентов был пациентом ПНД. Это было в начале 90-х, а на учет его поставили еще в советское время за то, что он был диссидентом. Вот она – связь между тем, что записано в карточке, и реальным психическим здоровьем». 

Алексей Крылов
 
Антон Баранов, генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость»:

Я не сторонник того, чтобы вообще не проводить сделок с пациентами ПНД. Надо просто понимать, что он за человек. Одно дело, если больной просто продает жилье, получает деньги в руки, а потом идет на все четыре стороны, а другое – если это, например, встречная покупка… Одинокий человек или имеет родственников? Когда в сделке участвует семья и человек в ней живет, я бы чувствовал себя в суде достаточно спокойно. И наоборот: если одинокий человек что-то продал, а потом оказался на улице, то у любого нормального судьи будет серьезное подозрение, что здесь не все чисто… 

Теперь о рынке. Если продаются два одинаковых объекта, но один с участием «психа», а другой – нет, то продавцам придется конкурировать по цене. Квартира «с психом» должна быть дешевле. Насколько? Оценка риска – вопрос творческий. Однозначно можно разве что учесть расходы на страхование титула, что в такой сделке явно не будет лишним. 

 
Ольга Винокурова, менеджер отдела загородной недвижимости АН «Дарко»:

В последнее время стал все чаще подниматься вопрос о рисках сделок с фактически или «потенциально» недееспособными продавцами. Психические отклонения участника сделки могут быть неочевидны в начале контактов или тщательно скрываться. Какие методы защиты клиентов могут быть эффективными? Наше агентство нашло успешный способ решения такой проблемы. Для этого разработана система безопасности сделки, включающая в себя специальный документ – декларацию клиента, в которой он подтверждает и гарантирует достоверность сведений о лицах, являющихся собственниками или зарегистрированных на объекте. В случае сомнения специалиста по недвижимости в достоверности этих сведений требуется предоставление справки о медицинском освидетельствовании (может быть, водительское удостоверение). Таким образом, сделка и наши клиенты юридически застрахованы от подобных рисков.

Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-недвижимость», председатель комитета Ассоциации риэлторов СПб и ЛО по правовым вопросам: 

На моем опыте справки о психическом состоянии продавца по собственной инициативе ни один покупатель не требовал. С одной стороны, это объясняется боязнью обидеть продавца, с другой стороны – тем, что хозяева квартир, которые продает наше агентство, не вызывают подозрений. Прежде чем выставить объект на продажу, мы проверяем не только квартиру, но и ее владельца. Были случаи, когда в процессе подготовки квартиры к продаже мы занимались лишением права дееспособности одного из собственников. Например, нами был заключен договор на обмен квартиры. Один из собственников мне показался подозрительным. Врач-психиатр не сказал ни да, ни нет. Исполнение договора было приостановлено. Родители с нашей помощью обратились в суд. Данный человек был признан недееспособным. Только после назначения опекуна исполнение договора было возобновлено. Сделка была закончена через 3 года, но в противном случае покупатели объекта надолго остались бы под угрозой ее расторжения. 




 

Рубрика:

Комментарии экспертов

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости