Купить Снять
Избранное
Избранное:

22.04.13 – 29.04.13 Неделя в цифрах и мнениях

22.04.13 – 29.04.13  Неделя  в цифрах и мнениях

19 апреля Госдума приняла во втором чтении блок поправок в Гражданский кодекс РФ, который касается положений о сделках и представительстве при их осуществлении. Предполагается, что документ вступит в силу с 1 июня текущего года. Немалая часть поправок непосредственно касается сделок с недвижимостью

 
Принятый проект закона официально называется «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса РФ».
 
Рассмотренный блок поправок в целом касается правил совершения сделок и представительства интересов сторон при их осуществлении. Так, вводятся более детальные правила о согласии на совершение сделки. В проект нового закона вводятся понятия «предварительного» и «последующего» согласия.
 
Юристы агентства «Александр Недвижимость» пояснили: «Проектом ГК РФ предлагается специальная норма, касающаяся согласия на совершение сделки (ст. 157.1 ГК РФ в редакции проекта). Такое согласие может быть предварительным и последующим. Первое из них может быть отозвано, если это прямо не запрещено законом или договором. Однако лицо может нести ответственность в связи с неблагоприятными последствиями, вызванными таким отзывом. Если согласие запрашивается с указанием срока на ответ, или такой срок предусматривается в законе, то молчание лица не будет считаться согласием.
 
Аналогичное правило действует и в том случае, если согласие было не получено в разумный срок. Если согласие на сделку не было получено, то такая сделка считается оспоримой».
 
Также существенно меняется весь институт признания сделок недействительными. Вводится правило, если можно так сказать, максимального сохранения силы сделки.
 
Разъясняется понятие заблуждения в сделке. Для признания сделки недействительной заблуждение должно быть достаточно существенным.
 
Вводятся дополнительные правила для защиты той стороны сделки, которая не знала о превышении представителем другой стороны своих полномочий. С этой целью вводятся новые правила о доверенностях. Теперь будет можно выдавать доверенности от нескольких лиц или нескольким лицам одновременно.
 
Устраняется требование предельного срока, на который могут выдаваться доверенности. Как пояснил глава профильного комитета Госдумы Павел Крашенинников, «в ней может быть указан любой срок действия, хоть 100 лет. Так что теперь, чтобы продлить доверенность, не придется каждые три года посещать нотариуса».
 
Вместе с тем расширяется перечень притворных сделок, совершенных с целью прикрыть другую сделку: к ним теперь отнесены сделки, осуществленные на иных условиях, нежели указаны в договоре.
 
Часть нововведений имеет отношение к нотариату. Как поясняют эксперты АН «Александр Недвижимость», в отношении нотариального удостоверения указывается, что оно означает проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение. Станет ли возможным привлекать нотариусов к ответственности за удостоверение сделок, впоследствии признанных недействительными, в проекте не устанавливается.
 
Впервые в ГК вводятся общие правила проведения собраний. На рынке недвижимости они будут применяться к собраниям сособственников имущества, членов гаражных, дачных и иных товариществ и кооперативов. Определяются основные правила оспаривания решений, принятых на таких собраниях. Также определяются основания для признания решения собрания ничтожным (не требуется доказывать в суде) или недействительным.
 
Устанавливается, что срок исковой давности по-прежнему составляет три года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о его нарушителе. Однако такой срок не может быть более 10 лет со дня нарушения права.
 
В целом, по общему мнению юристов и риэлторов, поправки в ГК направлены на то, чтобы повысить прозрачность и защищенность сделок, снизить риски лиц, вступающих в отношения с лицом, предъявившим доверенность, а также возложить риск недобросовестных действий представителя на того, кого он представляет (при условии, что контрагент является добросовестным).

Алексей Крылов

 
Андрей Федоров, директор Южной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость»:

С проектом еще нужно разбираться. Отмечу то, что мне нравится.
 
Во-первых, в проекте установлен запрет требовать признания оспоримой сделки недействительной теми лицами, которые ранее ее одобрили или своими действиями подтвердили намерение ее исполнить. Это правило направлено на защиту добросовестной стороны, если эта сторона положилась на заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку.
 
Во-вторых, важно отметить изменения, направленные на пресечение недобросовестного поведения лиц, требующих признать ничтожными сделки, которые никак не затрагивают их законных интересов.

В-третьих, касательно срока исковой давности важна новелла, направленная на стимулирование мирного урегулирования споров. Если стороны прибегнут к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке, то течение срока исковой давности будет приостановлено на срок, указанный законом, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала внесудебной процедуры. 

 
Леонид Сандалов, заместитель директора АН Бекар:

Изменения достаточно глобальные. Чтобы делать выводы об их эффективности, необходимо понаблюдать за практикой применения закона.
 
Крайне важно, что срок исковой данности не изменился, поскольку данный закон на практике доказал, что он положительно влияет на рынок. Изначально создание данного нововведения было ориентировано на защиту добросовестного покупателя.
 
Похоже, поправки действительно направлены на то, чтобы повысить прозрачность рынка. И все же, если потенциальному покупателю или продавцу не хватает информации и нужен опытный консультант, владеющий закрытыми данными, я по-прежнему рекомендую ему обращаться к риэлтору, с которым процесс приобретения или продажи квартиры станет намного быстрее, удобнее и надежнее. Важным доказательством эффективности работы с риэлтором является тщательная профессиональная перепроверка всех документов, которые относятся к проводимой сделке. На практике мы не раз убеждались в необходимости данной процедуры.

Валерий Бойчук, генеральный директор АН «Юрист»:
 
Внесенные поправки улучшают тексты формулировок ГК РФ и позволяют более точно трактовать имеющиеся понятия. Более точные и понятные общие правила о согласии на совершение сделки, введение понятий предварительного и последующего согласия на сделку будут только в интересах законного совершения сделок. Также я одобряю введение нормы о сроках доверенности. Это существенно сэкономит и время и деньги граждан.
 
Положительно оцениваю ограничение срока исковой давности десятью годами при любых обстоятельствах, ведь это исключит судебные тяжбы, которые длятся иногда более десяти лет. Общий срок исковой давности оставлен равным трем годам, и это я тоже считаю правильным.
 
Что касается понятия заблуждения в сделке, то в нашей практике подобных сделок не было. Все сделки готовились качественно, и все «недомолвки» и «непонятки» устранялись до заключения договора. Ни одна из проведенных нами сделок за период с 2001 года по настоящее время не была оспорена в суде.



 




Рубрика:

Комментарии экспертов

30.04.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости