Купить Снять
Избранное
Избранное:

06.05.13 – 13.05.13 Неделя в цифрах и мнениях

06.05.13 – 13.05.13  Неделя  в цифрах и мнениях

В крупных городах страны продолжают присматриваться к московским экспериментам, проводимым для того, чтобы повысить собираемость налогов на рынке аренды жилья. В апреле стало известно, что московские власти разработают проект закона о найме жилья, в котором пропишут стоимость аренды квартир. Так они намерены бороться с занижением договорных цен

 
Мы уже рассказывали о том, что меры по увеличению сбора «арендных» налогов, предпринимаемые московскими чиновниками на протяжении всего прошлого года, оказались в целом успешными: в 2012 году налоговики смогли собрать с населения 500 млн рублей – в четыре раза больше, чем в 2011-м.
 
Если говорить о последнем законопроекте, то в нем будут прописаны несколько важных вещей. Во-первых, предполагается определить минимальную стоимость договора аренды, чтобы арендодатели не могли занижать ее и, соответственно, платить меньше налогов. Во-вторых, не исключено, что будут определены какие-то минимальные договорные сроки аренды (чтобы, заключая договор на один месяц, хозяин не мог избегать налогообложения все остальные 11 месяцев). В-третьих (и это, пожалуй, самое главное!), авторы законопроекта намерены всерьез заняться защитой прав нанимателей и наймодателей жилых помещений. В частности, установить порядок определения и изменения платы за съемную квартиру, условия внесения задатка, сроки договора найма и возможность его досрочного расторжения, а также формы разрешения споров между нанимателями и наймодателями.
 
Как сообщила газета «Ведомости», законопроект должен быть готов во второй половине 2013 года. Его могут принять в виде отдельного закона «О защите прав нанимателей и наймодателей жилых помещений наемного (арендного) жилищного фонда» или как поправки во 2-ю часть Гражданского кодекса.
Наиболее распространенным мнением сейчас является такое: на рынке аренды жилья хуже всего защищены права нанимателей. Так, они все время должны быть готовы к тому, что арендодатель прикажет им съезжать. И многие риэлторы согласны с тем, что такое предупреждение арендодатель должен делать как минимум за три месяца или даже за полгода, а не за месяц, как сейчас.
 
Также, например, в Германии, есть правило о том, насколько может подниматься цена аренды в заданный промежуток времени. Впрочем, тут российские риэлторы более либеральны: большинство наших экспертов считает, что регулировать механизм определения цены в России пока рано – при нашей нестабильности это должен делать сам рынок.
 
Но есть и другое мнение: арендодатели и наниматели нарушают права друг друга в одинаковых пропорциях. Да, бывает, что наймодатели выселяют своих жильцов, не дав им времени подыскать другую квартиру. Но бывает и такое, что наниматели отказываются съезжать и при этом не платят, да еще могут причинить хозяевам имущественный вред. Точной статистики нет, но можно сказать, что в судах одинаково часто встречаются оба вида исков.
 
Далее. Принято считать, что и те, и другие смогут защитить себя, правильно составив договор, а дополнительное законодательное регулирование даст обеим сторонам дополнительные гарантии. 
 
Но, опять же, есть и другое мнение: если рынок будет поставлен в непривычно жесткие законодательные рамки, это может привести не к сокращению, а, наоборот, к увеличению «серого» сегмента: если россиян не будут устраивать жесткие нормы письменного договора, они будут заключать его устно. В таких городах как Москва и Петербург рынок контролируют арендодатели, и с этим пока ничего нельзя сделать. Да и вообще, проконтролировать физических лиц, которые заключают договоры аренды друг с другом, достаточно сложно.
 
Один из наших экспертов и вовсе убежден в том, что цивилизованный рынок аренды жилья может появиться только при жесткой штрафной политике. Нужно усилить контроль, постоянно вести проверки и брать высокие штрафы. А имеющаяся у риэлторов договорная база дает защищенность сторон настолько надежную, насколько это возможно в рамках существующей правоохранительной и судебно-исполнительной системы.
 
Алексей Крылов

 Елена Лаппо, менеджер отдела аренды АН «Александр Недвижимость» (офис на Потемкинской, 13):

Такие меры не актуальны ни для Москвы, ни для Петербурга. Невозможно заставить граждан указать в договоре аренды продиктованные сверху цену и сроки, тем более что они реально могут не совпадать.
 
Эта информация не имеет под собой грамотной юридической основы. Существуют квартиры, которые по тем или иным причинам сдаются по ценам существенно ниже рынка. Например, состояние квартиры. Или владелец заинтересован в сдаче в кратчайшие сроки. Как быть с этим? Могут быть некие рекомендации, но только для ориентации участников рынка, а не как навязанная сверху норма. И эти рекомендации уже существуют – стоит только заглянуть в издания по недвижимости.
 
В настоящий момент сложилась устойчивая договорная база, соответствующая законодательству. Безусловно, законодательство не оговаривает все тонкости договора, но оно и не должно это делать. Самый слабый момент, на мой взгляд, связан со страховым депозитом. Существует проблема невозврата депозита, использования его для шантажа и не по назначению. Но это вопрос законодательства и судебной системы.
 
 Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:

С определением цен как раз проблем нет, их все знают, особенно минимальные: «однушка» – тысяч 17-18, «двушка» – 23, «трешка» – 28-29. А максимальные цены встречаются редко, в единичных случаях.
 
Кстати, если собирать информацию о ценах через агентства недвижимости, то ведь большая часть сделок (причем значительно большая!) благодаря интернету проводится без агентств. В интернете есть и открытые базы по аренде, и советы по заключению договоров.
 
Между прочим, очень часто страдают не арендаторы, а арендодатели. Их права должны быть уравновешены, и это задача Гражданского кодекса и судебной системы. В мире аренда развита гораздо сильнее, чем у нас, и там все регламентировано более жестко и четко. Вплоть до того, что, например, в Америке есть специальные подразделения в судах. Там максимальный срок рассмотрения «арендных» дел – две недели. Без такой системы никакие проблемы аренды в России решаться не будут. 

 Дмитрий Соловьев, генеральный директор АН «Абсолют Сити»:
 
Предлагаемые меры приведут к нарушению свободы договора, декларируемой Гражданским кодексом. Если кто-то желает сдать квартиру быстро либо сдать ее близким надежным знакомым – он готов просить за нее гораздо ниже рыночной цены. Таких примеров довольно много. То же касается и минимальных сроков аренды – почему собственник не должен иметь возможность сдать свою квартиру на месяц или на три, например, на время дачного сезона или на праздники?
 
Также навязывание минимальной арендной платы может привести к тому, что многие начнут указывать именно ее – как это сейчас практикуется при продаже.
 
Кроме того, профессионалы знают, что в течение года стоимость аренды сильно меняется из-за сезонности спроса. Менять нормативы ежемесячно? Ежеквартально? Ежегодно? Определять текущую рыночную цену для АРСП не сложно, более того – она регулярно публикуется как СМИ, так и агентствами. Но чтобы она стала законодательным актом, потребуется время и согласование этой процедуры.

 
 
Рубрика:

Комментарии экспертов

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости