Купить Снять
Избранное
Избранное:

29.07.13 – 05.08.13 Неделя в цифрах и мнениях

29.07.13 – 05.08.13  Неделя в цифрах и мнениях

Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга, принятыми в 2011 году, предусмотрено, что на 80 кв.м строящихся квартир должно приходиться одно парковочное место. Практика показала, что это завышенный норматив, а в реальности спрос на машиноместа гораздо ниже

 
«Нормативно застройщик должен обеспечить одним машиноместом каждые 80 кв.м построенного жилья. Однако это могут быть не только встроенные паркинги, но и места неподалеку от новостройки, в том числе в соседнем дворе. Этот показатель не зависит от класса жилья, а зависит от возможностей, открывающихся в зоне застройки», – разъяснили в департаменте аналитики компании «НДВ СПб». 
 
По оценке экспертов корпорации «Адвекс. Недвижиморсть», если посмотреть последние проекты, которые сейчас выводятся в продажу, то там одно машиноместо по факту приходится примерно на 150 кв.м жилья. 
 
Аналитики «НДВ СПб» дополняют: на каждую квартиру в новостройках Петербурга и ближайших пригородов приходится менее половины машиноместа во встроенном или отдельно стоящем паркинге. Остальной личный транспорт новоселам придется оставлять на открытой придомовой территории. Хуже всего машиноместами в паркингах обеспечены строящиеся дома эконом-класса. В них на каждую квартиру приходится 0,13 места. Средняя стоимость машиноместа – 0,6 млн рублей. В комфорт-классе этот показатель выше – 0,25 машиноместа на квартиру при средней стоимости одного 0,8 млн рублей. Даже в престижном бизнес-классе не на каждую квартиру строится отдельное парковочное место – коэффициент обеспеченности составляет 0,7 машиноместа на квартиру. Средняя стоимость места – 1,8 млн рублей. И только в самом верхнем сегменте новостроек – элитном – на квартиру приходится почти два места для автомобиля: коэффициент обеспеченности – 1,7 машиноместа на квартиру. При этом стоимость парковочного места в элитном сегменте может превышать 2 млн рублей. 
 
Большинство паркингов поступает в продажу на конечной стадии строительства жилого комплекса, соответственно, их львиная доля реализуется в период непосредственно до или сразу после ввода объекта в эксплуатацию. «Застройщик может продавать места в паркингах несколько лет после завершения строительства, а может сдавать их в аренду. Однако первый вариант более распространен. Чем выше класс дома, тем более востребованным и необходимым становится закрытый паркинг», – оценили ситуацию в «НДВ СПб». 
 
В свою очередь, эксперты агентства «Александр Недвижимость» оценивают нынешнюю «парковочную» конъюнктуру следующим образом. Для стимулирования продаж застройщики идут на ряд мер: в сегменте «комфорт» проектируется такое количество парковочных мест, которое равняется 30-45% от количества квартир. Кроме того, например, в ЖК «Море» парковочное место уже включено в стоимость квартиры, и при отказе от него предоставляется скидка только в размере 150 тыс. рублей (т.е. в 2-2,5 раза меньше рыночной цены). Есть еще ухищрение: застройщик строит дом с закрытым для движения транспорта двором и рекламирует это как значительное преимущество: «вы можете спокойно гулять с детьми, никакие машины вам не помешают». В сегменте жилья повышенной комфортности и бизнес-класса наблюдается соотношение 1:1 (количество парковочных мест равно количеству квартир).
 
Важную роль играет местоположение ЖК. Например, если это прекрасное место с видом на центр, но по сути в спальном районе, то застройщик рискует продать 80% парковочных мест, так как жители могут относительно спокойно воспользоваться парковкой во дворе. Однако в центральных районах Петербурга может в принципе не быть надземных мест для стоянки авто. Тогда соотношение 1:1 будет актуально и для застройщика, и для клиента. Тогда почему даже в этом сегменте продаются не все машиноместа? Это опять же вопрос денег: земля под такими домами дорогая, поэтому и цена парковочных мест здесь от 900 тыс. до 1,6 млн рублей. В элитном сегменте, который, в основном, представлен в центре, на одну квартиру приходится от 1,5 до 2 парковочных мест. Стоит отметить, что здесь уже могут появиться «квоты» на парковочные места, которые зависят от метража квартиры.
 
Например, на однокомнатную квартиру – одно парковочное место, а на трехкомнатную – два. 

Алексей Крылов

 
Ольга Журавлева, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

Парковочные места хорошо продаются только в элитном и бизнес-классах. А в классах «эконом» и «комфорт» после сдачи дома обычно остается очень много невостребованных машиномест – до 70%. Обычно непроданные места берут на баланс ТСЖ и начинают их сдавать, тем более что жильцам выгоднее брать их в аренду, чем выкупать, а потом платить за них налоги, коммунальные платежи и т.п. 
 
В эконом- и комфорт-классах активно покупаются места стоимостью 400 тыс. рублей или чуть больше, а предельный уровень цены – 600 тыс. рублей. В бизнес-классе жильцы готовы платить 700-800 тыс., а в элите – порядка 1-1,2 млн рублей. Иногда застройщики выставляют места и по 3-3,5 млн рублей, и в некоторых домах – например, в небольших – они востребованы. А в больших кварталах парковочных мест обычно полно, и цена даже в элит-классе не превышает 1,2 млн рублей, причем даже такую мало кто готов платить. Там машиноместа обычно арендуют. Суммы 1,2 млн рублей хватит на 10 лет аренды.

Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб»: 

Ситуация с парковочными местами сильно различается в зависимости от сегмента рынка. В элитных домах на квартиру покупается два паркинга по цене порядка 2 млн рублей. каждое, в бизнес-классе – одно-два машиноместа за 1 млн рублей каждое. В массовом сегменте паркинг стоит в среднем 600 тыс. рублей, тем не менее, даже такая цена покупателям кажется завышенной: они предпочтут добавить эту сумму и приобрести квартиру большей площади. Поэтому машиноместа в массовом сегменте жилья продаются обычно владельцам многокомнатных квартир, которые решили надолго поселиться в конкретном месте и не планируют улучшать свои жилищные условия в ближайшей перспективе. Обычно место в паркинге реализуется одновременно с продажей квартиры. Здесь риэлторы могут посоветовать клиенту покупку паркинга, особенно если застройщик предоставляет на него скидки. Если покупатель решит приобрести машиноместо после заселения, то он скорее обратится напрямую к застройщику.

Сергей Беляков, начальник управления продаж департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость»:

Места в паркинге сегодня в целом продаются плохо, и на рынке можно встретить предложения о продаже парковочных мест в ЖК, сданных несколько лет назад. Средняя цена парковочного места в спальном районе колеблется от 450 тыс. до 600 тыс. рублей (плюс ежемесячные коммунальные платежи от 1 тыс. до 4 тыс. рублей). Покупатель понимает, что за такие деньги он может просто купить квартиру большего метража. 
 
В целом проблема здесь по сути одна – финансовая. Клиенты готовы покупать парковочные места при их цене 150-300 тыс. рублей, однако застройщики не могут продавать их по такой цене. Вот и получается замкнутый круг с непроданными свободными местами в паркинге и забитыми до отказа машинами дворами.




 

Рубрика:

Комментарии экспертов

04.08.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости