Купить Снять
Избранное
Избранное:

26.08.13 – 02.09.13 Неделя в цифрах и мнениях

26.08.13 – 02.09.13  Неделя в цифрах и мнениях

Иногда оказывается, что квартира, по всем своим потребительским качествам устраивающая потенциального покупателя, досталась продавцу в наследство. Как можно обезопасить себя от того, что потом вдруг объявятся родственники продавца и станут претендовать на наследство? Куда обратиться для проверки?

 
Юристы, работающие в риэлторских компаниях, рекомендуют всем покупателям вообще (и не только тем, чья покупка переходила по наследству) в первую очередь убедиться в том, что продавец квартиры действительно является ее собственником. Для этого в любом отделении Росреестра, оплатив пошлину, необходимо получить общую информационную справку о квартире. В ней должны содержаться сведения о собственнике квартиры и о возможных обременениях (например, не состоит ли квартира в залоге у банка). Также в Росреестре можно получить еще одну справку – об истории квартиры (справка о переходе прав на объект недвижимости, отражающая перечень всех собственников, нынешних и бывших). Если последняя запись о новом собственнике (продавце, у которого вы ее покупаете) была сделана более 3 лет назад, то риск появления претензий со стороны третьих лиц снижается, так как в России определен трехлетний общий срок исковой давности.
 
Во-вторых, не лишним будет проверить в паспортном столе, кто ранее был зарегистрирован в данной квартире по месту жительства и по каким основаниям выбыл. Этот человек мог и не быть ее собственником (особенно, если в год его убытия квартира вообще не была приватизированной), но в ряде случаев за ним сохраняется право на участие в приватизации. Право на получение такой справки имеет собственник квартиры или лицо, зарегистрированное там по месту жительства (либо их представитель по доверенности). 
 
В-третьих, сейчас у всех районных судов есть свои сайты. Некоторые эксперты по недвижимости рекомендуют проверить, не предъявлено ли к собственнику квартиры исков, касающихся данной квартиры. Для этого в разделе «Судопроизводство» нужно ввести фамилию продавца квартиры в графе «Ответчик».
 
Некоторые риэлторы говорят, что покупателю может помочь разговор с соседями продавца. Те могут рассказать что-то о наличии родственников. Но большинство специалистов все же считают этот метод устаревшим. Действительно, он мог быть актуальным несколько лет назад, когда уровень информатизации госструктур пребывал на другом уровне.
 
Еще один момент, который не стоит упускать из виду, – это брачно-семейные отношения продавца. При наличии у него супруга (супруги) и детей некоторые эксперты рекомендуют получить их нотариальное согласие на отчуждение квартиры. За несовершеннолетних детей такое согласие выдают органы опеки и попечительства. 
 
В агентстве «Александр Недвижимость» уточнили: «Получение согласия супруга продавца в данном случае оправдано только тогда, когда супруги произвели улучшения унаследованного объекта недвижимости, что значительно увеличило его стоимость (например, сделали дорогостоящий ремонт). Если этого не происходило, согласие супруга на продажу в силу положений Семейного кодекса получать не требуется, так как наследование – безвозмездное основание получения недвижимости в собственность».
 
Все без исключения риэлторы говорят о том, что ни один из способов проверки не дает 100%-й гарантии. Теоретически, продавец всегда может умолчать или добросовестно не знать о том, что у умершего хозяина был какой-либо близкий родственник, который столь же добросовестно не знал об этой смерти, а теперь вдруг узнал и хочет получить квартиру. Скорее всего, подобная ситуация вызовет серьезные судебные разбирательства, которые с большой степенью вероятности могут привести к отмене сделки. На такой случай покупателю рекомендуется указывать в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры. Иначе экономия на налогах может привести к тому, что покупатель, оставшись без квартиры, получит обратно лишь указанный в договоре 1 млн рублей (а то и меньше).
 
Осталось добавить, что сейчас клиенты, как правило, ценят свое время и предпочитают доверить сбор документов своему риэлтору. Риэлтор получит все необходимые справки гораздо быстрее, так как сталкивается с подобными ситуациями постоянно и имеет за собой опыт и поддержку своего агентства.
 
Если клиент хочет, чтобы сбором всех необходимых документов занимался риэлтор, то ему необходимо выдать соответствующую доверенность в нотариальной форме и оплатить все расходы, связанные с получением той или иной справки. 


Алексей Крылов

 
Сергей Слободянюк, председатель комитета по правовым вопросам АРСПб, юрист компании «Адвокат-недвижимость»:
  
Эти советы актуальны для любого региона страны. Затраты на эти справки невелики и не соизмеримы с теми возможными проблемами, которые могут возникнуть. Конечно, сложно провести проверку в короткие сроки, но при правильной организации дела это возможно. Кроме того, необязательно ждать получения справок, можно провести проверку и другими способами. 
 
Не со всеми приведенными советами я согласен – некоторые из них бесполезны. Например, включение пункта об ответственности продавца. Его ответственность и без этого предусмотрена законом. И все же покупка квартиры, полученной по наследству, – одна из самых рискованных сделок, которую сложно проверить. Поэтому советы такие: в договоре должна быть указана полная сумма сделки, необходимо максимально проверить наследодателя на предмет вменяемости и наличия иных наследников, имеющих право претендовать на долю в наследстве. Конечно, желательно, чтобы истек срок исковой давности. 

Елена Карцева, директор Приморского департамента ООО «Александр Недвижимость»»:

Выписки из ЕГРП – как общая информационная, так и история квартиры (справка о переходе прав на объект недвижимости, отражающая перечень всех собственников, нынешних и бывших) – стоят по 200 рублей. Доверенности на получение документов – в районе 500 рублей.
 
Необходимое условие таких сделок – указание полной действительной стоимости объекта в договоре для гарантии возврата денежных средств в случае признания сделки недействительной. Добавлю, что получение согласия супруга продавца в данном случае оправдано только тогда, когда супруги произвели улучшения унаследованного объекта недвижимости, что значительно увеличило его стоимость (например, дорогостоящий ремонт). Если этого не происходило, то согласие супруга на продажу получать не требуется. 
 
Если собственниками недвижимости являются несколько человек и объект продается полностью, то на стороне продавца они выступают все вместе. Если среди продавцов есть несовершеннолетние дети – требуется получить согласие органов опеки и попечительства.

Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН «Бекар»:

Квартиру, перешедшую по наследству, идеально проверить невозможно, поэтому такие сделки являются наиболее рискованными. Даже если пройдет много лет с момента вступления в наследство, по-прежнему остается риск судебных тяжб. Дополнительные неудобства возникают из-за того, что на время судебных разбирательств любые операции с недвижимостью будут запрещены. Кроме того, даже если следовать всем вышеперечисленным советам, полученная информация может быть неполной или недостоверной, а выданные справки также могут не давать стопроцентных гарантий. Учесть все нюансы сделок с «наследственными» квартирами практически невозможно, поэтому оптимальным вариантом я считаю обращение к профессиональному риэлтору. На текущий момент цена услуг риэлтора в среднем составляет 4-6% от суммы сделки при продаже объекта и 2-4% – при покупке.

 
Рубрика:

Комментарии экспертов

01.09.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости