Купить Снять
Избранное
Избранное:

09.09.13 – 16.09.13 Неделя в цифрах и мнениях

09.09.13 – 16.09.13  Неделя  в цифрах и мнениях

11 сентября Законодательное собрание города приняло за основу проект Закона «О введении на территории Санкт-Петербурга патентной системы налогообложения». Эта система будет распространяться на 49 видов предпринимательской деятельности, в том числе на сдачу в аренду жилых и нежилых помещений, дач и земельных участков

 
В случае принятия этого закона с 1 января 2014 года на территории города будет введена фиксированная ставка налога в размере 6% от потенциально возможного годового дохода, который смогут получать от своей деятельности индивидуальные предприниматели. В зависимости от вида деятельности размер налога составит от 15 до 150 тыс. рублей в год. 
 
По расчетам чиновников Смольного, предполагаемый доход от сдачи в аренду жилого помещения площадью до 70 кв.м сейчас составляет 400 тыс. рублей в год. Таким образом, нетрудно подсчитать, что получение патента обойдется в 24 тыс. рублей. Доходы от сдачи квартир площадью 70-150 кв.м чиновники оценивают в 900 тыс. рублей. Соответственно, арендный патент для владельцев такого жилья будет стоить 54 тыс. рублей. Эти цифры обсуждались в ЗакСе еще до начала первого чтения.
 
В тот момент, когда номер сдавался в печать, пресс-служба ЗакСа еще не успела дать подробных пояснений к проекту. Уже сейчас он вызывает несколько вопросов. Во-первых, коснется ли новая налоговая система тех, кто зарегистрирован на территории города, но при этом сдает в аренду помещения и участки, находящиеся на территории Ленинградской области? Во-вторых, обязательно ли покупатели патентов должны будут регистрироваться как индивидуальные предприниматели? И обязательно ли покупать патент, или можно продолжить платить налоги по старым правилам?
 
Также вызывает несогласие тот факт, что для всех квартир площадью до 70 кв.м чиновники установили единую патентную стоимость аренды – 400 тыс. рублей в год. Ведь в этот диапазон площадей попадают и 20-метровые студии, и однокомнатные, и двухкомнатные, и даже многие трехкомнатные квартиры.
 
Само собой, квартиры площадью 70-150 кв.м тоже далеко не одинаковы по своим потребительским качествам. Опять же, непонятно, почему в законопроекте площадь квартир ограничена 150 метрами. Значит ли это, что для тех, кто намеревается сдавать в аренду квартиры большей площади, будут установлены какие-то особые условия?
 
Не кажется ли профессионалам, что было бы справедливо определять расчетную стоимость аренды не по числу метров, а по числу комнат? Не следует ли учитывать, что квартиры одинаковой площади в зависимости от множества факторов (район, возраст дома, состояние квартиры, рыночная конъюнктура и пр.) могут существенно различаться в цене?
 
Возьмем для примера один из самых востребованных арендаторами объектов – однокомнатные квартиры. В начале сентября разница в их цене аренды в зависимости от района могла доходить до 10 тыс. рублей. Средний уровень арендных ставок на однокомнатные квартиры сейчас составляет 20-25 тыс. рублей в месяц, но, например, в отдаленных кварталах юга и юго-запада города – в Красносельском, Кировском и в Московском районах – аренда может обойтись всего в 14-15 тыс. рублей. Правда, стоит учитывать, что такие варианты чаще всего встречаются в старых домах, расположенных на достаточно удаленном расстоянии от станций метро. Да и состояние самой квартиры часто оставляет желать лучшего: жилье данного ценового диапазона в большинстве случаев нуждается в косметическом или даже в капитальном ремонте и обставлено минимальным набором устаревшей мебели. 
 
В Приморском районе квартиры, обладающие аналогичными недостатками, можно найти по цене 16-17 тыс. рублей за месяц аренды. В Невском и Фрунзенском районах такую же квартиру без ремонта можно снять в среднем за 17-18 тыс. рублей, но малогабаритные варианты были доступны и по меньшим ценам – 15 тыс. рублей в месяц. 

Алексей Крылов


Валерий Бойчук, генеральный директор АН «Юрист»:

В диапазон до 70 кв.м укладываются очень разные объекты – и по площади, и по количеству комнат, и по местонахождению. Но я не представляю, как законодатели смогут распределить цены в зависимости от метража и статуса района. Может быть, им взять хотя бы по 100 однотипных квартир в районе и рассчитать среднюю арендную стоимость? Впрочем, в Москве этого тоже не сделали. 

По моей статистике, налог платят не более 5% арендодателей, и, думаю, большинство платит по 13%, так как для многих трудно зарегистрировать ИП, открыть счет в банке и вести отчетность. Есть еще один момент: многие не открывают ИП, потому что боятся: передумает он через два месяца сдавать квартиру, а все обязанности предпринимателя за ним останутся. На самом деле это не совсем так. Закрыть предприятие несложно, хотя, может быть, и придется раза три сходить в районную администрацию и налоговую (особенно если будет какая-то ошибка в бумагах). Кстати, есть фирмы, которые за 3-4 тысячи сделают это за вас с первого раза.  

 
Елена Лаппо, менеджер отдела аренды ООО «Александр Недвижимость»: 

Количество арендодателей, которые сейчас платят налоги, стремится к нулю. Мне, например, за 8 лет работы на рынке аренды известны не более 10 человек. Думаю, что с введением патента число плательщиков, конечно же, увеличится, так как арендодатели будут избавлены от муторной процедуры заполнения и подачи декларации.
 
Добавят ли арендодатели или нет цену патента к арендной ставке – сказать сложно. А вот те цифры, которые объявлены, на мой взгляд, неудачны – градаций слишком мало. Также следует помнить, что квартиры сдаются не на год, а на 11 месяцев, а иногда на шесть, три месяца. А если арендатор прервал договор до срока? Простой расчет показывает, что владельцу недвижимости покупать патент становится невыгодно. Очевидно, что цены из законопроекта очень сырые и требуют серьезной проработки. Исходить в определении стоимости патента из количества комнат нельзя: однокомнатная квартира может стоить 17 тыс. рублей в месяц, а может и 60 тыс. Нельзя исходить напрямую и из метража. 

Алла Казакова, руководитель отдела аренды АН «Итака»:

В основном налог платят те, кто сдает жилье посуточно, и те, кто сдает дорогое жилье. В общей сложности это 1-2% от общего числа арендодателей. И в том, и в другом случае человек обычно является владельцем собственного бизнеса или индивидуальным предпринимателем, а значит, платит налог в размере 6%. Тех, кто платит по ставке 13%, можно пересчитать по пальцам.
 
Возможность приобрести патент и платить налог по минимальной ставке побудит некоторых нелегальных арендодателей «выйти из подполья», но вряд ли это будет повальное движение.
 
Безусловно, арендодатели захотят добавить стоимость патента к цене аренды. Проблема в том, что цены аренды сейчас и так достаточно высоки. В связи с активным строительством предложение по аренде на данный момент несколько превышает спрос, а следовательно, увеличить цены на жилье массового спроса (то есть комнаты, «однушки» и «двушки») довольно непросто. Так что чем больше сдаваемая квартира, тем проще будет купить патент. 
 
Единая патентная стоимость аренды для квартир площадью до 70 кв.м – довольно спорный вопрос, на мой взгляд. Ведь арендная плата зависит не только от метража, но и от количества комнат.




 
Рубрика:

Комментарии экспертов

Комментарии (1)
dfgh 21 сентября 2013 10:21
я безусловно, считаю, что налог на квартиру, аренду надо учитывать в каком районе, в каком состоянии. Нельзя брать одинаково с элитных квартир и простых пятиэтажек, находящихся, допустим далековато от цивилизации
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости