Купить Снять
Избранное
Избранное:

16.09.13 – 23.09.13 Неделя в цифрах и мнениях

16.09.13 – 23.09.13  Неделя в цифрах и мнениях

На конец августа общая площадь выставленных на продажу новостроек достигла исторического максимума – 3,5 млн кв.м, что в 1,7 раза больше, чем было в кризис 2008 года. При этом сопоставимого роста доходов населения не происходит. Самое время задуматься – не грозит ли рынку затоваривание?

 
По данным Setl Group, на продажу в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти выставлено почти 3,5 млн кв.м нового жилья. Это в 1,7 раза больше, чем в предкризисном 2008 году, когда квартиры пользовались ажиотажным спросом и цены в отдельные месяцы росли на 10-15%.
 
По оценке холдинга RBI, в 2008 году в продажу поступило 1,9 млн кв.м нового жилья. Участники рынка уже тогда всерьез опасались затоваривания. С тех пор покупательная способность населения существенно не изменилась, хотя предложение и выросло. Более того, по некоторым данным, за последний год спрос на новостройки уменьшился на 23,5%.
 
За первое полугодие 2013 года строители выставили на продажу 2,3 млн кв.м жилья (против 1,2 млн кв.м за тот же период 2012–го), а к декабрю эта цифра вырастет до 3,38 млн кв.м. При этом макроэкономическая ситуация не дает надежд на всплеск покупательской активности: независимые эксперты говорят, что рецессии нашей экономике не избежать. Петербург находится в еще более неблагоприятном положении, чем некоторые другие регионы: так, если ЦБ России прогнозирует рост ВВП по итогам года 2%, то в Петербурге по итогам семи месяцев зафиксировано падение индекса промпроизводства на 0,4%.
 
Можно ли сравнить нынешнюю ситуацию с тем, что было в 2008 году? Если это допустимо, то, естественно, самое время вспомнить, как 5 лет тому назад люди спасали свои деньги, отложенные на покупку недвижимости.
 
«Во время кризиса 2008-2009 годов продажи в новостройках не просто упали, они почти замерли, но период этот, во-первых, был краткосрочным – несколько месяцев, а во-вторых, не привел к катастрофическим последствиям для всего рынка в целом, – напоминают в агентстве недвижимости «Абсолют Сити». – Да и незамедлительная реакция маркетологов, постоянно корректировавших прайсы вниз, привела к результату: продажи возобновились, строители получили долгожданное финансирование своих стройплощадок».
 
В свою очередь, аналитики отделения «Адвекс-Московский» отмечают: единственное, что пока точно изменилось в 2013 году, – это средний размер комиссионного вознаграждения риэлторов. Он уменьшился. Риэлторы связывают это с тем, что продавать стало сложней. Нынешний клиент никуда не спешит и поэтому смотрит много, количество просмотров и время экспозиции увеличились. Требования к товару у клиентов тоже постепенно меняются: они уже не хотят дешево купить, а потом «потонуть» в капитальном ремонте – они хотят купить, сделать уборку и жить. Многие риэлторы реагируют на такую ситуацию обесцениванием своего труда. Так что, если избыток предложения пока и ударил по кому-то, то по риэлторам.
 
Еще один момент: предложение «первички» существенно выросло, но при этом вырос и спрос на нее. В «Адвексе-Московском» отметили, что покупатели-инвесторы уходят со вторичного рынка на первичный, так как доход здесь в разы больше, а формальностей меньше. Гораздо меньше и минимальный размер необходимых инвестиций. При этом, если до кризиса кредитование на первичном рынке было более хлопотным и дорогостоящим, то сейчас ипотечные кредиты на «первичку» самые доступные. «По разным оценкам, доля инвестиционных сделок на рынке недвижимости составляет около 30%, и именно настолько сократилось количество сделок на вторичном рынке и увеличилось на первичном», – констатируют в «Адвексе».
 
По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», самым существенным показателем для анализа баланса и спроса и предложения является доля непроданного жилья (объем предложения) в общем объеме рынка. В настоящее время она составляет чуть более 40%. Такая ситуация, уверены в центре, говорит о сбалансированности рынка. Если этот показатель приближается к 30%, как было в некоторых сегментах рынка в посткризисные годы, то можно говорить уже о начале формирования дефицита предложения в данном сегменте. Если же этот показатель превышает 50%, это сигнал того, что предложение начинает преобладать над спросом. Так что сейчас на первичном рынке – «золотая середина». 

Алексей Крылов


Дмитрий Туркин, генеральный директор отделения «Адвекс-Московский»: 

Неправильно сравнивать два момента в истории рынка недвижимости – 2009 и 2013 годы. Как основные индикаторы здоровья рынка я рассматриваю количество сделок и количество ипотечных кредитов.
 
Общее количество сделок по сравнению с 2011-2012 годами существенно не изменилось, но инвестор ушел со вторичного рынка на первичный. Здесь доход в разы больше, формальностей меньше и минимальный размер инвестиций гораздо меньше. По разным оценкам, доля инвестиционных сделок на рынке недвижимости составляет около 30%. И именно настолько сократилось количество сделок на вторичном рынке и увеличилось на первичном. Количество ипотечных кредитов продолжает расти. Пусть темпы роста и снижаются, но это темпы роста. Ипотека после кризиса стала в разы более доступной в плане получения одобрения. 

Так что я советую нашим клиентам не спешить продавать дешево, но и не пытаться продать дороже денег. Также не спешите покупать, но помните, что дешевле не будет.  

 
Дмитрий Соловьев, генеральный директор АН «Абсолют Сити»: 

В продажу выводится все больше новых объектов, но до затоваривания пока далеко: рынок уверенно «усваивает» предлагаемые объемы. Иногда застройщики применяют маркетинговую активность в отношении некоторых нераспроданных квартир, но это вряд ли связано с избытком предложения – скорее с не самыми лучшими потребительскими характеристиками определенных типов квартир.
 
Сейчас рынок почти нашел свой баланс. Первые признаки этого: на качественных объектах на начальных этапах строительства застройщик уже не демпингует, как раньше. Ажиотажного спроса со стороны покупателей нет, но и стагнации в продажах тоже. 
 
Совет клиентам только один: спокойно решать свои вопросы. Это касается и прямых покупателей (падения цен, как в 2008-м, не будет), и ипотечников (в обещания сделать ставки по ипотеке гуманными уже мало кто верит), и тем более «встречников» – последние вообще мало зависят от рынка: если меняется цена продаваемого, то так же меняется и цена покупаемого.

Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»:

В августе на первичном рынке было увеличение продаж. Спрос растет от месяца к месяцу, и до конца текущего года объем продаж строящегося жилья может приблизиться к 3,5 млн кв.м. Это более чем на 8% превышает показатель 2012 года. 
 
В августе «Петербургская Недвижимость» побила свой рекорд продаж строящегося жилья: было заключено 1500 сделок. Это на 150 больше, чем в июле, и на 50% больше, чем в августе 2012 года. 
 
Объем предложения строящегося жилья сейчас составляет 3,5 млн кв.м, а с июля 2012 года по июль 2013 года было продано 3,45 млн кв.м жилья. Данная ситуация говорит о сбалансированности спроса и предложения. 
 
Осенью ожидается увеличение активности покупателей. Будут выходить на рынок новые интересные объекты. Растет строительная готовность проектов, а вместе с тем увеличивается и средняя цена. Есть все основания полагать, что такая ситуация сохранится, и до конца года рост средней стоимости строящегося жилья составит порядка 0,5-1% в месяц.




 
Рубрика:

Комментарии экспертов

23.09.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости