Купить Снять
Избранное
Избранное:

23.09.13 – 30.09.13 Неделя в цифрах и мнениях

23.09.13 – 30.09.13  Неделя  в цифрах и мнениях

В таких городах, как Петербург или Москва, в небольшом количестве, но зато постоянно появляются люди, желающие купить квартиру на последнем этаже – для того чтобы сначала переделать в жилое помещение часть чердака, а потом присоединить его к своей квартире

 
Согласно СНиП 2.08.02-89, чердак – это «пространство между конструкциями кровли (наружными стенами и перекрытием верхнего этажа». А мансардный этаж – «этаж, размещаемый внутри чердачного пространства». В основном, квартиры с переоборудованными чердаками встречаются в историческом центре. Главных причин, по которым именно в центре, две. Во-первых, здесь преобладают старые дома, в которых есть настоящие чердаки. В новостройках же, как правило, чердаков нет, а есть технические этажи, «прошитые» всевозможными хозяйственными коммуникациями, то есть переоборудовать эти этажи под жилье в принципе невозможно. Во-вторых, в центре обитает много обеспеченных людей.
 
До 1 марта 2005 года (дата вступления в силу нового Жилищного кодекса) у любого жителя верхних этажей была возможность приватизации участка чердака, совпадающего с периметром его квартиры, с последующим присоединением его к этой квартире. Но новый кодекс объявил чердаки общей собственностью всех жильцов дома, и с этих пор их нельзя купить – можно только взять в долгосрочную аренду. Этот вопрос должен решаться в ТСЖ. Если товарищества собственников жилья в доме нет, то процесс присоединения чердака к квартире усложняется, поскольку становится непонятно, с кем заключать договор. Как минимум, для начала придется обойти с подписным листом всех жильцов и собственников многоквартирного дома. Надо понимать, что в эту группу входят не только владельцы приватизированных квартир, которых обычно насчитывается 70-80%, но и государство, которое сдает свои 20-25% по договорам социального найма.
 
В связи с появлением этих требований интерес к чердакам с середины 2005 года снизился: мало кто захочет тратить деньги на ремонт и благоустройство площади, которую почти невозможно получить и собственником которой все равно никогда не стать (если только для начала не станешь собственником большей части находящихся в доме квартир).
 
Мнения о мансардах у их владельцев (как реальных, так потенциальных) разделяются. Одни обращают внимание преимущественно на ряд серьезных недостатков. Так, высота потолков обычно ниже, чем в стационарных квартирах, а полускошенная крыша дает эффект полускошенной стены. Также, по 
СНиПам, туда нельзя провести воду и канализацию. При этом мансардная площадь в центре обычно выставляется почти по такой же цене, как и в остальной части дома. В этом плане дешевле и проще купить квартиру этажом ниже. Но есть и такие, кого завышенная (по сравнению с качеством) цена не пугает, так как им нравятся приметы красивой жизни: винтовая лестница на второй этаж, виды из мансардных окон, возможность выхода на крышу и т.п. 
 
Из-за того, что с 2005 года «мансардное» строительство сократилось и часть специализировавшихся на нем инвесторов покинула рынок, в Москве, например, на верхних этажах чаще всего продаются квартиры именно с возможностью присоединения чердака, а не варианты с уже готовыми мансардами.
 
Правда, иногда продавцы таких квартир все же немного облегчают жизнь будущим собственникам – например, самостоятельно получив у ТСЖ согласие на присоединение чердака к продаваемой квартире. 
 
В Петербурге эксперты оценивают долю квартир с возможностью присоединения чердака менее чем в 1% от объема рынка, а вот долю готовых мансардных квартир, по разным данным, – от 3% до 10%. 
 
Процедура покупки квартир с перспективой «выхода» на чердак ничем не отличается от стандартной. А вот в дальнейшем само присоединение потребует от собственника значительных временных и денежных затрат: договориться с ТСЖ или с каждым жильцом по отдельности, подготовить проект перепланировки, согласовать его с жилищной инспекцией и КГИОП, заплатить госпошлины и, наконец, профинансировать само строительство.
 
А для того чтобы было проще договариваться с соседями, профессионалы рекомендуют будущим владельцам мансард официально брать на себя расходы по реновации здания: восстановлению стропил и кровли, системы центрального отопления, фасадов и лестниц, а также по замене окон, дверей, труб и электросетей. По оценке компании «Мансарды Петербурга», для того чтобы «санировать» здание без капремонта, в каждый метр нужно будет вложить от 100 до 150 долларов.  

Алексей Крылов


Игорь Петров, генеральный директор компании «Матрикс-Недвижимость»: 

Квартиры с мансардами – штучный товар, да и спрос на них тоже небольшой. Всего квартиры с возможностью присоединения чердака составляют менее 1% рынка. В таких квартирах есть свои плюсы и минусы. Безусловно, это вариант на любителя, именно поэтому исторически такие квартиры покупают творческие люди. Сейчас также ими интересуются молодые люди, которые хотят, чтобы их квартира была чем-то уникальным. Чаще всего присоединяют чердаки в старых домах в центре города, но встречаются и единичные случаи таких квартир в новостройках. Квартиры с уже готовыми мансардами в продажу поступают довольно редко: сложно спрогнозировать спрос на такие объекты, поэтому застройщикам невыгодно в большом количестве добавлять их в проекты. Сейчас рынок ориентирован на массовое жилье, наибольший спрос остается на однокомнатные квартиры и студии, именно поэтому квартиры с мансардами я бы причислил к премиум-классу. 
 
Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» агентства «Александр Недвижимость»: 

В нашей базе есть мансарды, но квартир с мансардой, присоединенной уже после покупки, у меня лично не было. Не все мансарды в Петербурге приватизированы – есть те, которые взяты в аренду, а есть и те, которые построены без каких-либо согласований. Особенно это касается мансард, сделанных после 2005 года. Сейчас их согласовать крайне сложно. 
В основном, мансарды строятся все-таки в старом фонде, следовательно, в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах. А новые дома сегодня строят с пентхаусами. Думаю, мансардных квартир на рынке не больше 10% от всех предложений. Возможность сделать мансарду не увеличивает стоимости квартир на верхних этажах. Квартира сама по себе, а чердак – сам по себе. Продавцы, не стройте иллюзий и не обманывайте покупателей. Гарантии, что покупателю удастся согласовать строительство мансарды, нет никакой.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:

Как правило, мансарды и пентхаусы – это жилье с исключительными видовыми характеристиками, чаще всего с видами на памятники исторического центра. Но, безусловно, встречается такое жилье и в других районах города, например, где есть исключительный вид на воду.
Мансарды составляют не более 3-7% от общего объема предложения жилья в Петербурге. В принципе, встретить мансарду, где были бы все необходимые юридические документы и согласования, довольно трудно, так что подобные сделки можно пересчитать по пальцам. Покупатели, которые заинтересованы в подобном жилье, как правило, предпочитают уже готовые мансарды и пентхаусы. Клиентов, которые хотели бы сделать мансарду с нуля, крайне мало. С учетом того, что само обустройство мансарды со всеми необходимыми согласованиями и работами обойдется довольно дорого, серьезно переплачивать за такую возможность не готов практически никто. Что касается стоимости работ, здесь все очень индивидуально, и сумма зависит от каждого конкретного случая.





 
Рубрика:

Комментарии экспертов

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости