Купить Снять
Избранное
Избранное:

21.10.13 – 28.10.13 Неделя в цифрах и мнениях

21.10.13 – 28.10.13  Неделя в цифрах и мнениях

По оценке петербургских риэлторов, не менее половины наймодателей, сдающих в аренду свои квартиры и даже комнаты, первоначально завышают ставки процентов на 10, но примерно столько же потом готовы вернуть цены на среднерыночный уровень

 
Для сравнения, в Москве ситуация существенно иная: там, по расчетам компании «Инком-Недвижимость», по завышенным ценам предлагаются в аренду около 40% квартир, зато потом, в процессе торга, только 20% наймодателей готовы на 5-10% снизить изначально заявленную ставку и сдавать жилье по цене, близкой к рыночной. В обеих столицах эксперты по аренде отмечают, что обычно причины завышения арендных ставок на квартиры чисто психологические: собственники боятся продешевить либо считают свои квартиры уникальными.

По данным агентства «Дарко», на сегодня минимальная цена аренды однокомнатной квартиры эконом-класса в черте Петербурга – 18 тыс. рублей. Там будет типичный ремонт, стандартная мебель конца 80-х-начала 90-х годов, дом тоже будет не новой постройки и располагаться в 10-15 минутах от метро.

Если квартира более высокого качества (приближенная к метро, с хорошим ремонтом), то цена будет выше. «Если квартира расположена в новом доме и обставлена новой мебелью, цена может быть даже немного завышена, –
говорят в отделе аренды «Дарко». – Возможно, так происходит из-за того, что сами клиенты обычно выбирают новые дома и новую мебель и даже готовы платить за это дороже. Например, между упомянутыми квартирами за 18 тысяч и новыми за 23 тысячи они выбирают новые, даже если квартира будет чуть дальше от метро. Клиенты очень любят быть первыми арендаторами». Добавим, что собственники, которые решили сдать квартиру в новом доме, как правило, обременены выплатами по ипотеке, и это психологически мешает им установить адекватную цену аренды.

Также, по мнению аналитиков «Дарко», арендные ставки могут завышаться под воздействием сезонного фактора. Кстати, одной из особенностей осеннего сезона в 2013 году стал низкий спрос со стороны студентов. В связи с этим риэлторы ожидают, что студенты, прожив первый семестр в общежитиях, в январе все-таки потянутся на рынок аренды, и будет какой-то всплеск спроса на комнаты или на квартиры, которые будут снимать на двоих-троих. Ведь данных о том, что в общежитиях стало лучше, не поступало ниоткуда.  

С учетом того, что арендодатели так сильно склонны к завышению ставок, профессиональные риэлторы дают им несколько советов, помогающих либо быть адекватными, либо оправдать их завышенные требования. Так, квартира, сдаваемая в аренду, должна быть идеально убрана – от первого впечатления клиента зависит его решение. Цену лучше не завышать, так как это приведет, скорее всего, к потерям из-за простоя объекта аренды – быстро сдать квартиру по приемлемой цене и получать фиксированный доход выгоднее.

Определиться с тем, что он будет сдавать квартиру, хозяину желательно перед тем, как он соберется делать ремонт. Это избавит его от ненужных расходов на дорогостоящие материалы. Если же хозяин уже сделал ремонт «для себя», но жить там не стал и решил сдать квартиру, то в этом случае он должен быть готов найти компромисс между своими амбициями и реальной рыночной привлекательностью своей
квартиры.

Средняя арендная ставка, согласно мировой практике, обычно равна 0,01 от стоимости квартиры, однако, как мы видим, в Петербурге за 18-20 тыс. рублей сдаются квартиры, рыночная стоимость которых составляет 2,5-3 млн рублей. Соответственно, в России рыночный коэффициент расчета ставки для квартир эконом- и комфорт-класса составляет порядка 0,007, то есть он в полтора раза ниже. До 0,01 он вырастает только при сдаче квартир бизнес-класса и соответствующего качества.

Если хозяин намерен сдать квартиру полностью меблированной, то ему не стоит торопиться. С уверенностью можно установить только кухонный гарнитур, так как его сложно перевозить и он, как правило, подбирается под определенную кухню. В однокомнатной квартире нежелательно устанавливать двуспальную кровать, так как она займет все полезное пространство и создаст ощущение тесноты, что оттолкнет клиента от выбора данной квартиры, поэтому лучше выбрать диван. Что касается бытовой техники, то в обязательном порядке стоит устанавливать только плиту и холодильник, а посудомоечную и стиральную машины, микроволновую печь – лучше по желанию клиента.    

Алексей Крылов

Лариса Михайлова, заместитель генерального директора АН «Дарко»:

Минимум 50% хозяев завышают среднерыночную стоимость аренды – и не только квартир, но и комнат тоже. Завышают процентов на 10. Столько же хозяев соглашаются снизить цену, если клиент им понравится и быстро выразит готовность снимать именно этот объект, но не более чем на те же 5-10%. Для однокомнатной квартиры это составит максимум 2 тыс. рублей, на чаще хозяева готовы уступить лишь 1 тысячу.

Одна из причин завышения – надежда собственников на сезонность. Бывает, что такие надежды длятся даже после окончания сезона. Хотя, например, в своем агентстве в 2013 году мы сезонности не почувствовали – такого вала звонков, как в прошлом году, в этом не было. Даже студенты проявляли активность реже, зато чаще доходила информация о том, что они готовы жить в общежитиях.

Что касается занижения стоимости аренды, то оно случается редко. Первый случай – когда собственник срочно уезжает, и ему нужно успеть сдать. Второй вариант – когда собственник хочет получить предоплату за 4-6 месяцев. У нас было около 10 случаев, когда такие квартиры неплохого качества сдавались за 14-16 тыс. рублей Других причин не было, потому что сдатчики свое жилье любят, считают самым лучшим и очень неохотно идут на снижение его стоимости. 

 

Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН «АРИН»:

Безусловно, каждый собственник не хочет продешевить, сдавая квартиру, однако большинство все же ориентируется на среднерыночные цены. В сезон наймодатели редко идут навстречу арендаторам, а вот в период затишья договориться гораздо легче. Как правило, арендодатели несколько снижают ставку, когда есть какие-то дополнительные условия, например, объект сдается всего на 2-3 месяца.

Наиболее дешевые объекты – в удалении от метро без мебели и ремонта. Несмотря на более низкую ставку, во время затишья на них достаточно сложно найти арендатора, а вот в сезон, из-за ограниченного предложения, срок их экспозиции существенно сокращается.

Средние ставки на однокомнатные квартиры начинаются от 20 тыс. рублей в месяц, на «двушки» – от 23 тыс. рублей в месяц. Наиболее дорогие объекты – с евроремонтом, хорошей мебелью и бытовой техникой. Ставки на такие «однушки» могут доходить и до 40 тыс. рублей в месяц.

В этом году арендаторы гораздо охотнее выбирают квартиры без мебели. Многие специально ищут такое жилье, поскольку хотят обставить объект по-своему или уже имеющейся у них мебелью.


Елена Лаппо, руководитель отдела аренды агентства «Александр Недвижимость»:

Цены аренды сейчас такие: «однушка» на дальней окраине – 16 тыс. рублей плюс коммунальные услуги, в недальнем пригороде – 15-16 тыс. рублей плюс коммунальные услуги, двухкомнатная – 23 тыс. рублей плюс коммунальные услуги.
50-60% арендодателей завышают цену на 10-15% и соглашаются снизить цену, только если квартира простояла пустой 1-2 месяца. Скорее всего, они считают, что агент плох, и обращаются в кучу фирм.

Завышение цены, на наш взгляд, никогда не оправдано. Занижение бывает в 5-7% случаев, не более. Связано это с желанием сдать очень быстро. Как правило, эти владельцы уже не первый раз сдают и на личном опыте знают особенности рынка.

В этом году особенного роста цен не наблюдалось. Квартир на рынке много, выбор у арендаторов есть. Студентов в этом сезоне на рынке было немного – видимо, ВУЗы обеспечили общежитиями почти всех.






 

Рубрика:

Комментарии экспертов

25.10.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости