Купить Снять
Избранное
Избранное:

04.11.13 – 11.11.13 Неделя в цифрах и мнениях

04.11.13 – 11.11.13  Неделя  в цифрах и мнениях

В конце октября несколько петербургских экспертов по недвижимости сообщили о том, что вторичный рынок в III квартале текущего года был гораздо более активным, чем в первом полугодии. Количество сделок на нем увеличилось, а цены пошли вверх

 
По данным нескольких привлеченных экспертов, оживление на рынке «вторички» началось в конце июня и продолжалось весь III квартал. Покупатели сегодня сориентированы преимущественно на покупку нового жилья. Но все же остаются люди, которые приобретают жилье в домах советской постройки.
 
Как правило, такие варианты рассматривают покупатели, существенно ограниченные в средствах, и, в основном, петербуржцы. Иногородние покупателей сплошь ориентированы на рынок «первички». 
 
Вообще, в послекризисный период петербургские эксперты ни разу не отмечали на вторичном рынке всплесков активности, которые продолжались бы целый квартал. Гораздо чаще они говорят о подъемах и понижениях, которые длятся примерно по одному месяцу. Так, по данным АРИН, в 
I квартале 2013 года динамика рынка вторичной недвижимости была такой: январь был традиционно «отпускным», а в марте покупатели были заметно менее активны, чем в феврале. Некоторое оживление началось во второй половине месяца, однако уровня февраля рынок так и не достиг, потому что ближе к концу марта некоторые покупатели стали откладывать сделки в связи с ситуацией, которая сложилась на Кипре. 
 
Еще одной характерной тенденцией марта на рынке вторичной недвижимости стал существенный спад активности в сегменте комнат. Этот спад отразился и на стоимости кв.м. По итогам марта средневзвешенная цена 1 кв.м на вторичном рынке не изменилась и составила около 95,9 тыс. рублей. 
 
Как уже писал БКН.РУ со ссылкой на АРИН (БКН.РУ № 43 от 04.11.2013), по итогам III  квартала средняя цена по сравнению с II кварталом увеличилась на 1,5%. Но с начала года рост цен все равно составил около 1%, что связано с понижением цен в первом полугодии. На сегодняшний день 
1 кв.м на рынке вторичной недвижимости стоит в среднем около 97,1 тыс. рублей. «Наибольший рост стоимости жилья отмечен в Приморском районе – 
2,6% по итогам квартала. На втором месте – Адмиралтейский район (1,9%), на третьем – Красносельский (1,8%), а вот в Петроградском районе по итогам III квартала, наоборот, отмечено падение средней цены кв.м на 0,2%», – 
подвели итог в АРИН. 
 
Особым сегментом вторичного рынка Петербурга является жилье в центре города. В течение 2012 года цены на него оставались стабильными (в принципе, такая стабильность установилась уже с 2010 года). Эксперты уверены, что цены на «вторичку» в центре в ближайшее время расти не будут. Дело в том, что состоятельные покупатели все чаще предпочитают новостройки бизнес-класса за границами исторического центра.
 
Как правило, в центре на продажу выставлены многокомнатные квартиры в старом жилом фонде. Это дома без капремонта, с капремонтом и кирпичные дома 60-70-х годов постройки, точечно встроенные в исторические кварталы. В них очень мало однокомнатных квартир, а их цена превышает цену аналогичного жилья на окраинах почти в два раза. До сих пор в центре Петербурга много нерасселенных коммуналок. Частные инвесторы уже не вкладываются в такие проекты, потому что наиболее интересные и простые варианты уже расселены. Процесс расселения оставшихся весьма сложен и требует больших вложений, так как часто квартиры и подъезды находятся в очень плохом состоянии. Чтобы продать такие квартиры, необходимо не только уговорить всех жильцов коммуналки, но и произвести хотя бы косметический ремонт подъезда, в котором часто нет освещения, разрушены ступени, нет секций перил.
 
Средняя стоимость 1 кв.м больших квартир в домах старого фонда без капитального ремонта – 70-80 тыс. рублей, в старом фонде с капремонтом – 80-100 тыс. рублей, в кирпичных домах 60-70-х годов постройки – около 80 тыс. рублей. Для сравнения, в новостройках центра стоимость квадратного метра составляет от 150 тыс. до 500 тыс. рублей. Эксперты отмечают особенность рынка недвижимости в центре: здесь стоимость квадратного метра в новостройках примерно на 25% выше, чем на вторичном рынке. В спальных районах обычно бывает наоборот.   

Алексей Крылов


 
Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» агентства «Александр Недвижимость»:

Я роста на «вторичке» не вижу, весь 2013 год ее рынок был стабилен. Так можно сказать и о серийном жилье, и об элитном, и о бизнес-сегментах. Покупатели в очередь не стоят, и примерно 80% из них приходит с ипотекой. Чаще всего они продают квартиру или комнату на вторичном рынке и хотят вложиться в новостройку. А еще покупателей часто интересуют новые дома, но уже в собственности, потому что там еще никто не жил и нет «чужой энергетики». 

Что касается серийного жилья, то активнее спрос на серии 137, 600.11, 606 и т.п. – то есть на такие, где кухня от 9 метров. Каждого покупателя «вторички» интересует свое. Люди привязаны к работе, к родственникам, к даче. Кто-то ищет квартиру ближе к школе с определенным уклоном, и не важно, какая там экология, а кто-то хочет в ближайшем пригороде (там чище воздух). Есть покупатели, которые рассматривают квартиры только в мансардах и только в историческом центре, их даже не пугает отсутствие лифтов. Если говорить про районы с преобладанием «вторички», то в последний год возрос спрос на Купчино – построена новая станция метро «Международная», и выехать в центр стало легче. Невский район, напротив, все больше теряет свою привлекательность – там скопилось слишком много гастарбайтеров.  

 
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:

Мы не заметили какой-то существенной активности на вторичном рынке, весь год был ровным. Если брать по году в целом, то спрос больше всего повысился на «вторичку» Приморского района благодаря улучшению транспортной ситуации (введены участок ЗСД и виадук у «Старой Деревни»). Также благодаря ЗСД возрос спрос на Курортный район. «Вторичка» там, в основном, – частные дома, и теперь их можно рассматривать для постоянного проживания (хотя их мало). Начинает оживать и Адмиралтейский район рядом с Театральной площадью. Этому поспособствовали объявления о строительстве метро «Театральная» и о реновации новой пешеходной зоны. Немного снижается спрос на Невский район – 
из-за обилия гастарбайтеров. 
 
Теперь про темпы удорожания и удешевления. Сильнее всего, на уровне чуть выше инфляции, дорожает самая дешевая «вторичка» – 
старая советская панель. Это самый бюджетный вариант для людей, у которых мало денег, но отдельное жилье им нужно как можно скорее. А дешевеет более новая, но тоже советская панель – серии 606, 137. Сейчас они уже не выдерживают конкуренции с новыми домами, и не столько из-за квартир, сколько из-за плохого состояния домов и подъездов. Сейчас это уже отталкивает людей. 

Надежда Тодыкова, директор территориального отделения АН «Итака»:

Рынок вторичной недвижимости Петербурга в III квартале 2013 года был гораздо более активным, чем в первом полугодии. Однако связано это скорее с реализацией отложенного спроса, нежели с внезапной активностью рынка. Летом наблюдалось традиционное затишье, поэтому совершенно естественно было ожидать оживления рынка осенью. В течение года цены на вторичное жилье практически не изменились. Средняя цена квадратного метра по городу – 95 тыс. рублей.
 
Наибольшей популярностью пользуются объекты вторичного рынка на севере города – в Приморском и Выборгском районах. В этих же районах сегодня больше всего предложений. Это связано с вводом в эксплуатацию большого количества новостроек. Бывшие дольщики и участники ЖСК получают собственность и перепродают свою недвижимость. Массового изменения цен на вторичное жилье в каком-то отдельно взятом районе не наблюдалось.
 
Покупателей вторичной недвижимости сейчас можно условно разделить на две большие категории: клиенты, желающие приобрести квартиру в бывшей новостройке (то есть в доме, введенном в эксплуатацию в течение последних пяти лет), и клиенты, интересы которых сосредоточены в сложившихся «вторичных» районах.





 
Рубрика:

Комментарии экспертов

10.11.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости