Купить Снять
Избранное
Избранное:

18.11.13 – 25.11.13 Неделя в цифрах и мнениях

18.11.13 – 25.11.13  Неделя в цифрах и мнениях

На сегодняшний день петербургский рынок апарт-отелей находится в стадии активного развития и начинает занимать свою нишу на рынке недвижимости в целом. Какую роль на этом рынке играют агентства недвижимости? Начали ли они включать апартаменты в обычные риэлторские схемы (купля-продажа, «встречка», «цепочки», базы аренды и т.д.)? Если да, то насколько агентские комиссии при работе с апартаментами отличаются от обычных комиссий?

 
Как показали наши опросы, роль риэлторов на петербургском рынке апарт-отелей пока крайне незначительна. «Иногда риэлторы привлекаются для продажи или покупки апартаментов, но данная практика пока не применима к Питеру, – прокомментировали в компании NAI Becar. – Чтобы привлекать риэлторов для продажи апартаментов, необходимо их обучить, то есть рассказать обо всех особенностях данного бизнеса. В противном случае результаты будут резко отрицательными, поскольку квартиры и апартаменты не являются схожим товаром. Даже агентские комиссии при работе с апартаментами получаются значительно меньше».

Почему меньше – понятно: приобретая такой объект (обычно напрямую у застройщика), покупатель не станет выплачивать агентское вознаграждение в стандартном для Петербурга размере 4-6% от стоимости. Это было бы слишком дорого, так как сделка оформляется просто, а острой нужды в покупке конкретных апартаментов к конкретному сроку у бизнесмена-гастролера или инвестора (самые распространенные группы покупателей) обычно нет. И, обслуживая такого незаинтересованного покупателя, агент много не зарабатывает.

Главный недостаток апартаментов, с точки зрения российского покупателя, заключается в том, что формально они не считаются жильем. Как правило (хотя и не всегда), они строятся там, где по градостроительному плану не разрешается строить жилье – самый прибыльный сегмент рынка недвижимости (или разрешается, но места нет). А апартаменты – это своеобразный способ обойти запреты на строительство жилья (формально строится не жилой дом, а отель). Поэтому в большинстве случаев апартаменты эконом- и комфорт-класса продаются на 10-15% дешевле, чем стоили бы аналогичные квартиры, будь они построены на этом же месте. Отсюда вторая особенность: чтобы «отбить» затраты, девелоперы предлагают покупателям большое количество дополнительных услуг, начиная с уборки, доставки обедов, стирки и химчистки и заканчивая помощью в сдаче в аренду временно свободных юнитов. Таким образом, купив апартаменты дешевле «квартирной» цены, впоследствии владелец будет больше платить за услуги управляющей компании и коммунальные услуги.

Поскольку апарт-отель официально является нежилым объектом, то и нагрузка по обеспечению его жителей детскими садами, школами и поликлиниками ложится на город. Город же, как показал опыт, хочет переложить это заботу на застройщиков. В результате за строительство социальных объектов рядом с апарт-отелем не будет отвечать никто.

Другой важный недостаток – зарегистрироваться в таких домах можно только по таким же правилам, как в гостинице: срок регистрации не ограничен, но чаще всего ее можно сделать максимум на 5 лет, а потом придется продлевать.

Важным вопросом остаются налоги на недвижимость. Сейчас в Петербурге ставка налога на жилую недвижимость стоимостью более 500 тыс. рублей для физических лиц – 0,31% от инвентаризационной стоимости объекта, а налог на коммерческую недвижимость (которой и являются апартаменты) – 2%. С 2015 года Петербург начнет рассчитывать этот налог по кадастровой стоимости, которая в 5-7 раз выше инвентаризационной. Правда, ставка налога уменьшится, но вряд ли в 5-7 раз. Пока полной ясности нет, известно только, что Министерство финансов планирует следующее: в случаях, когда суммарная кадастровая стоимость недвижимости не будет превышать 300 млн рублей, налоговая ставка не должна превышать 0,1% в отношении жилья и 0,5% в отношении иных зданий.

При этом последние поправки в Налоговый кодекс предполагают предоставить региональным властям право самостоятельно устанавливать ставку налога в диапазоне 0,1-1% от кадастровой стоимости объекта. Петербургские власти пока не сообщали о своих планах, но в любом случае понятно, что налог с владельцев апартаментов всегда будет больше, чем с владельцев квартир.

Нужно отметить, что у апартаментов есть и свои плюсы. Если владелец изначально решит сдавать их в аренду (то есть покупка будет инвестиционной), девелоперы гарантируют ему прибыль на уровне не менее 15% годовых.  

Алексей Крылов


Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:

Большинство апартаментов сегодня – это строящееся жилье. Как правило, апартаменты – это своеобразный способ обойти запреты на строительство жилья на определенных участках. В связи с этим возникает опасение относительно этого шага с точки зрения администрации города.

Например, борьба с многоквартирными жилыми домами, построенными на землях ИЖС, набирает новые обороты.

На сегодняшний день по частоте упоминания в разнообразных листингах апартаменты сопоставимы с мансардами, поэтому можно сказать, что они не стали какой-то существенной частью рынка. Например, пока я ни разу не встречал, чтобы апартаменты были включены в какие-либо риэлторские «цепочки».

 

Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» ООО «Александр Недвижимость»:

Апартаменты в Петербурге еще не стали полноценной частью городского рынка недвижимости. У меня пока не было работы с ними. Мне кажется, что покупатели пока не очень понимают, для чего им это надо. Апартаменты можно рассматривать, только как вложение финансов.

Думаю, что первые риэлторы, которых должна заинтересовать работа с апартаментами, –
агенты по аренде (другой вопрос – захотят ли девелоперы сотрудничать с агентствами?). Также думаю, что при работе с апартаментами агентская комиссия не должна отличаться от той, которая устанавливается при работе с обычной жилой или коммерческой недвижимостью.


Алексей Малахов, ведущий специалист департамента строящейся недвижимости АН «Мир Квартир»:

На сегодняшний день апартаменты еще не стали полноценной частью городского рынка недвижимости, потому что подавляющее большинство людей не понимает, как можно жить в помещении нежилого назначения, да еще и не иметь возможности постоянной прописки. А ведь самые важные вопросы для многих покупателей – это стоимость объекта и возможность проживать в апартаментах, как в обычной квартире, не имея никаких проблем с документами.

Если стоимость апартаментов на сегодняшний день ниже стоимости квартир, что является их преимуществом, то постоянное проживание в апартаментах будет сопровождаться некоторыми неудобствами. Например, получить постоянную прописку невозможно, придется периодически продлевать временную регистрацию. А большое количество сдаваемых в аренду апартаментов и, как следствие, смена соседей понравятся не каждому.

Однако, учитывая темпы развития этого сегмента в Петербурге (в стадии строительства или реконструкции находятся порядка 10 комплексов апартаментов), в ближайшие годы мы придем к тому, что будем вовлекать апартаменты в обычные сделки с недвижимостью и активно предлагать их для сдачи в аренду.








Рубрика:

Комментарии экспертов

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости