Купить Снять
Избранное
Избранное:

02.12.13 – 09.12.13 Неделя в цифрах и мнениях

02.12.13 – 09.12.13  Неделя  в цифрах и мнениях

По проекту «Основных направлений налоговой политики на 2015-2017 годы» предполагается взимать НДФЛ, исходя из кадастровой цены продаваемых квартир. При этом обязанность уплаты полного налога, если по договору квартира была продана «по неоправданно низкой цене», будет возлагаться на покупателей

 
Проект будет рассматриваться на заседании «открытого правительства» (ОП) 15 декабря текущего года. Схему, о которой БКН.РУ уже писал ранее (см. № 47 от 02.12.2013), предлагается распространить на любое имущество.
 
«Открытое правительство» было создано весной 2012 года. Согласно плану, традиционный «узкий» кабинет должно было дополнить «большое» («открытым» его стали называть позже) правительство, в котором работали бы представители гражданского общества. 
 
В проекте ОП, подготовленном к 15 декабря, содержится предложение о борьбе со схемами ухода от налогов при купле-продаже имущества. Авторы этого предложения считают: если имущество продается «по неоправданно низкой цене», то у покупателя образуется доход, с которого нужно удержать НДФЛ.
 
Эти правила предлагается распространить на любое имущество. Для недвижимости ориентиром предлагается считать кадастровую стоимость. Тогда покупателю придется доплатить налог с разницы между контрактной стоимостью и кадастровой, и это увеличит поступления в бюджет. Федеральная налоговая служба (ФНС) уверена, что со временем россияне перестанут приобретать квартиры по заниженной цене.
 
По мнению экспертов рынка недвижимости, такой проект ОП и ФНС непонятен: обычно при занижении цены сделки доход скрывает продавец. По идее, платить налог должен он, а не покупатель. Но проблема в том, что доказать скрытый доход продавца практически невозможно. Теперь же, если проект ОП обретет силу закона, ФНС не придется ничего доказывать: сэкономленные расходы автоматически будут признаваться доходом покупателя, кадастровая стоимость недвижимости уже определена, так что сложностей с расчетом налога не возникнет. Очевидно, ФНС не хочет учитывать того, что низкая цена не всегда означает налоговое мошенничество, так как продавать «ниже рынка» собственник иногда вынужден либо по жизненным обстоятельствам, либо из-за каких-то обременений, либо просто потому, что жилью требуется дорогой ремонт. 
 
В проекте ОП ничего не сказано о том, какой ценовой дисконт налоговики будут считать допустимым, а какой – неоправданным. Пока эксперты говорят, что дисконт до 10% вполне возможен и «схемы» при такой величине вполне могло не быть. Некоторые говорят и о 20%. 
 
«На наш взгляд, этот закон не будет работать хотя бы даже потому, что придется администрировать весь рынок, а для Питера это 60 тысяч сделок на “вторичке” в год. Если все пропускать через этот механизм, то непонятно, что будет больше: сборы по налогу или расходы на этот сбор? Все перевернуто с ног на голову: гораздо проще и логичнее брать этот налог с продавца. Для этого всего лишь нужно внести в законодательство правило: в договоре при сделке с недвижимостью не может быть цен ниже кадастровых. Или пусть даже могут, но налог все равно продавец платит с кадастровой. Во многих странах именно так и делают», – комментируют эксперты АН «Невский простор». 
 
Напомним, в начале 2013 года Смольный завершил кадастровую оценку более чем 2,5 млн городских объектов. В среднем 1 кв.м петербургских квартир оценили в 56,1 тыс. рублей. Самое дорогое жилье было обнаружено в Приморском и Выборгском районах (средняя кадастровая стоимость – 60-63 тыс. рублей за кв.м), а в числе самых дешевых оказались Адмиралтейский и Центральный районы (44,6-45 тыс. рублей). Таком образом, кадастровая стоимость, формально являясь аналогом рыночной, в Петербурге не так уж и близка к ней. В настоящее время минимальная цена 
1 кв.м при реальных сделках начинается минимум с 60-65 тыс. рублей, а средняя находится на уровне 100 тыс. рублей. 
 
Кадастровая стоимость актуализируется раз в несколько лет, поэтому при нынешней нестабильной макроэкономической ситуации она легко может устаревать. 

Алексей Крылов


Михаил Гаврилов, директор Северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость»:

За последние 5 лет не припомню случая, когда покупатель настаивал бы на проведении сделки по «неоправданно низкой» цене: более 60% сделок по покупке недвижимости совершается с использованием заемных средств, и в подавляющем большинстве случаев банки требуют указания в договоре рыночной цены. С продавцами история другая. Именно они заинтересованы в занижении цены, когда объект находится в собственности менее 3 лет и стоимость его превышает разрешенные законом налоговые вычеты.
 
Продажа по заниженной цене происходит примерно в четверти случаев. Дельта занижения является разностью между рыночной ценой и величиной предоставляемого законом налогового вычета. 90% таких сделок проистекают из нежелания продавца платить налоги в полном объеме. 

 

Количество споров между покупателями и продавцами невелико. Условия, как правило, диктует продавец, а покупатель либо соглашается с ними, либо ищет другой объект. Осложнения могут возникнуть в том случае, если покупатель «запал» именно на этот объект и хочет его купить по рыночной цене, а продавец жестко стоит на позиции «ни шагу за пределы вычета». Побеждает почти всегда продавец. 

 
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор»:

Сегодня по полной стоимости проводится значительно меньше 50% сделок. Чаще всего в договорах фигурирует какая-то промежуточная цифра. Причем чаще всего это происходит не по инициативе риэлторов, как почему-то считают, а исключительно по инициативе покупателя или продавца. Чаще – 
продавца, потому что, если квартира у него в собственности менее 3 лет, она попадает под НДФЛ. Реже – покупателя (обычно в тех случаях, когда он находится на госслужбе). Бывает, что и продавец готов, а  покупатель – нет. Суммы сделок обычно либо 1 млн рублей (это нужно продавцу), либо 2 млн (чтобы получил вычет покупатель). Или третий вариант – 
такой, чтобы под налоговый вычет попадала разница между ценами покупки и продажи. 
 
Бывает, что из-за разных пожеланий к цене сделка срывается. Полной статистики нет, но приблизительно в 10-20% случаев. На рыночной стоимости в договоре чаще настаивают покупатели. Но обычно находится какой-то компромисс – либо ценовой, либо сделка оформляется по рыночной стоимости, а сумма НДФЛ делится между сторонами пополам. Это тоже может быть предметом торга. 

Римма Лазугина, эксперт направления «Жилой фонд» АН «Итака»: 

Скрывать цену объекта выгоднее скорее продавцу, нежели покупателю. Особенно, когда объект в собственности менее 3 лет. Ведь при продаже такого объекта полагается уплачивать налог от его стоимости, поэтому продавцы, конечно, стараются указывать либо «символическую» цену, либо стоимость по предыдущему договору. Покупателю такое занижение цены, как правило, невыгодно, потому что получение налогового вычета осуществляется при приобретении квартиры стоимостью выше 2 млн рублей. В связи с этим возложить выплату на покупателя представляется совершенно несправедливым.
 
Как правило, в случае указания заниженной стоимости объекта указывают сумму от миллиона до двух. Для сравнения, средняя рыночная стоимость однокомнатной квартиры в спальном районе города колеблется от 3 до 4 млн рублей. Таким образом, при заключении сделки указывают сумму, которая отличается от реальной стоимости объекта минимум в 2 раза, а в среднем – в 5-10 раз.
 
Споры покупателя и продавца на практике случаются нечасто, но если уж одна из сторон занимает принципиальную позицию по указанию реальной, а не заниженной стоимости объекта, она и «возмещает» затраты, которые понесет вторая сторона. Конечно, это происходит сугубо по взаимной договоренности.




 
Рубрика:

Комментарии экспертов

09.12.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости