Купить Снять
Избранное
Избранное:

23.12.13 – 30.12.13 Неделя в цифрах и мнениях

23.12.13 – 30.12.13  Неделя в цифрах и мнениях

Определены 13 регионов России, в которых в течение 2014 года пройдет эксперимент по оформлению сделок с недвижимостью только через нотариуса. В этот список вошел и Петербург. Эксперимент начнется 1 февраля

 
Сторонники введения нотариата ссылаются на судебную статистику, которая показывает, что отсутствие нотариального оформления сделок резко увеличивает уровень мошенничества. Ежегодно в судах общей юрисдикции рассматривается свыше 85 тысяч дел, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.

Напомним, что такая процедура применялась в России до 1998 года, но была упразднена – прежде всего, именно из-за участия нотариусов в криминальных сделках с квартирами. Правда, сделки с участием нотариусов в Петербурге все равно проходили и проходят до сих пор – другое дело, что существенно меньше.

Стоит напомнить, чем традиционно отличается договор в простой письменной форме (ППФ) от нотариально удостоверенного договора. Как нам разъяснили в юридическом департаменте компании «Авентин-Недвижимость», во-первых, нотариус несет ответственность за юридическую грамотность договора купли-продажи. Если он сделает что-то с нарушением закона, то он же будет нести ответственность, в том числе и финансовую («В скобках отметим: любой грамотный юрист или риэлтор, хотя и не несет такой ответственности, но тоже составит договор грамотно», – сказали в «Авентине»).

Второе, чем отличается нотариус (и это гораздо более существенно), – он удостоверяет личности сторон, совершающих сделку. Ведь встречаются и поддельные документы, и просто похожие люди – соответственно, удостоверить личности участников очень важно. Впрочем, «безнотариальные» годы показали, что это прекрасно делается и без нотариуса, если люди обращаются к профессиональным риэлторам, потому что те, как правило, знают своих клиентов. У некоторых профессиональных риэлторов до 80% сделок – повторные или по рекомендациям: те прекрасно знают всех членов обращающихся к ним семей и с удостоверением личности не ошибаются. Так что процент мошенничества больше не при тех сделках, которые проводились без нотариуса, а скорее при тех, которые проводились с участием фирм-однодневок. Более того, бывает, что и нотариусы ошибаются при идентификации личности.

Третья важная функция, которую нотариус берет на себя, – проверить дееспособность клиента. Но, опять же, проблема в том, что у нотариусов, к сожалению, нет достаточного авторитета, и в судебном порядке сделка все равно может быть оспорена – нотариальное оформление ничего не гарантирует. «И тут, с нашей точки зрения, авторитет нотариуса должен быть повышен: его заключение о том, понимал ли участник сделки смысл своих действий, должно иметь значение в суде. Если этого не произойдет, смысл участия в сделке нотариуса снижается», – комментируют юристы компании «Авентин».

Какое-то время назад сделки по договорам ППФ и нотариальные различались по возможности получения дубликатов в случае утери оригиналов документов, но сейчас этот вопрос решен: дубликат по обеим формам договора – простой и нотариальной – может быть получен одинаково просто и быстро. Так что, на первый взгляд, смысла в возврате нотариата опять же нет.

В профессиональных риэлторских кругах ходит слух, что нотариусам дадут право (а может быть, и обяжут) подавать документы на государственную регистрацию. Четких объяснений пока не дано.

И последнее, что нам удалось выяснить на сегодняшний день. В проекте закона о нотариате, который активно обсуждался в середине 2012 года, но так и не был принят, речь шла о том, что нотариусов нужно наделить исключительными полномочиями по проведению сделок, а именно, не только дать им возможность запрашивать любые документы по сделке, не только обязать их отправлять заверенный договор на госрегистрацию, но и, плюс к этому, дать им полномочия по ведению взаиморасчетов между участниками сделки. Более того, в планах было даже ведение банковских счетов, по которым рассчитывались бы участники сделки.

Теоретически это правильно, потому что законопослушно. Вот только вопрос: как быть с тем, что немалая часть объектов до сих пор оформляется не по реальным ценам? Получается, что участники ряда сделок все равно будут пользоваться банковскими ячейками (и нотариус здесь совершенно лишний, хотя исправно берет свою комиссию).

В общем, власть в очередной раз пытается одним махом достичь того, на что цивилизованные рынки потратили многие десятилетия. Хорошо, что в экспериментальном порядке и только в 13 регионах. Плохо, что один из них – Петербург.  

Алексей Крылов

Антон Баранов, генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость»:

Нотариат – это услуга недешевая, 1% от стоимости договора. Для участников эта сумма по силам, но сейчас все считают каждый цент. Также эта новация не учитывает специфики петербургского рынка. Он как место для нотариального эксперимента выглядит достаточно издевательски, потому что у нас 90% сделок – это цепочки. Как нотариусы будут проводить расчеты между сторонами, если сделка завязана на 3-4 квартиры в цепочке? Что если деньги нужно отдать не прямому продавцу, а конечному? Тогда у одного нотариуса нужно, скорее всего, проводить всю цепочку сделок. Вопрос: все ли участники этого захотят? Хорошо, пусть захотят. Второй вопрос: сколько сделок у нас проходит по реальной стоимости? Похоже, что разницу между договорной и реальной суммой все равно придется относить в расчетный центр.

Я бы не имел ничего против этого эксперимента, если бы он не был обязательным и единственно возможным. Надо дать возможность рынку поработать, а потом посмотреть на результат: кто к нотариусам обратился, что получилось.


Ирина Романова, директор офиса «Комсомола, 41» агентства «Петербургская Недвижимость»:

Мошенники не пользуются ни услугами нотариусов, ни услугами уважаемых агентств недвижимости. Для этого используются небольшие фирмы-однодневки, которые не имеют никакого отношения к серьезному риэлторскому бизнесу. Поэтому не стоит ожидать, что эксперимент устранит мошенничество. Но при этом могут повыситься расходы клиентов, потому что услуги нотариусов недешевы.

При этом у нас практически все этапы сделки ведет профессиональный риэлтор, от нотариуса могут быть нужны только соответствующие согласия или нотариальное заверение сделки. Но надо понимать, что в нашей стране одно дело – нотариальное удостоверение сделки, и совсем другое – услуги серьезной риэлторской компании. Последние включают в себя существенный спектр услуг, который нотариус, само собой, не оказывает.

К тому же простые сделки сегодня – это редкость. Часто продавцу требуется встречная покупка, половина покупателей – это люди с субсидиями, ипотекой и т.д. Часты длинные цепочки. Сегодняшние сделки могут быть сложны даже риэлторам, не говоря уж о простых покупателях.

Именно поэтому мы рекомендуем обращаться в агентство.


Дмитрий Соловьев, генеральный директор АН «Абсолют Сити»:

Нельзя сказать, что эта инициатива для нас очень хороша. Главное опасение связано с тем, насколько наш нотариальный корпус готов к такому объему работы. За год в Петербурге на вторичном рынке проводится порядка 60 тысяч сделок, а количество нотариусов – порядка 300.

Значит, на каждого по 200 сделок в год. Причем одни из них занимаются сделками с жильем больше, другие – меньше. У кого-то возникнут такие пиковые цифры, что обработать их будет невозможно, особенно если на них будет возложена функция не только удостоверения нотариального договора, но еще и, как планируется, осуществление регистрационных действий.

Второе опасение – это стоимость нотариальной услуги. На наш взгляд, она могла бы быть поменьше. Сейчас ставка при цене сделки до 1 млн рублей – 1%, с суммы, превышающей 1 млн и до 10 млн, – 0,75%, с суммы, превышающей 10 млн, – 0,5%. Все эти суммы накапливаются. То есть, если стоимость сделки 11 млн, то с первого миллиона клиент заплатит 1% (10 тыс. рублей), со следующих 9 – 0,75% (еще 67 500 рублей), и только с последнего миллиона – 0,5%, то есть 5 тыс. рублей. Со стандартной «двушки» стоимостью 4 млн рублей получится 32 500 рублей (10 000 + 22 500). Люди уже от такого отвыкли.






 

Рубрика:

Комментарии экспертов

27.12.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости