Купить Снять
Избранное
Избранное:

10.02.14 – 17.02.14 Неделя в цифрах и мнениях

10.02.14 – 17.02.14  Неделя в цифрах и мнениях

С 1 января 2014 года, в соответствии с Законом № 294 от 21 декабря 2012 года, застройщики могут привлекать «авансом» средства дольщиков только в том случае, если готовы гарантировать выполнение своих обязательств перед ними


Напомним, Закон № 294 предоставил застройщикам возможность выбрать один из трех гарантийных механизмов: застраховать свою гражданскую ответственность в страховой компании, получить банковское поручительство на сумму привлеченных средств или стать соучредителями специального общества взаимного страхования ответственности (ОВС).

Сразу поясним: обеспечение исполнения обязательств должно быть предоставлено застройщиками, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после 1 января 2014 года. Таким образом, застройщик, не желающий предоставлять дополнительных гарантий, должен был успеть до 31 декабря 2013 года не только получить разрешение на строительство, но и зарегистрировать хотя бы один ДДУ.

В течение всего 2013 года шла подготовка к введению закона в действие. Главными гарантами должны были стать, конечно же, страховые компании, и не только потому, что это их основная работа, но и потому, что это выгоднее всего для самих застройщиков: тариф по корпоративному страхованию гражданской ответственности обычно не превышает 1% от объема ответственности. То есть солидный застройщик, намеревающийся собрать с дольщиков большого многоквартирного дома, например, 1 млрд рублей, был бы должен заплатить за полис максимум 10 млн рублей. После этого он получил бы право привлекать деньги, а каждый дольщик мог бы быть уверен в том, что, если дом не будет построен, страховая компания вернет ему деньги.

Основная причина, по которой страховщики не захотели брать на себя ответственность за застройщиков, заключается в том, что государство, несмотря на принятие ФЗ-214, явно недостаточно контролирует рынок долевого строительства. Застройщик, берущий у дольщика деньги, волен делать с ними все что угодно. Нет нормативов ни по их сдаче, ни по размещению, ни по инвестированию в строительство именно того дома, с дольщиков которого они были собраны. Страховщики осознают, что рисков в «долевке» очень много, причем часть из них «серые» и поэтому не могут быть объективно оценены.

Таким же оказалось и мнение банкиров, на собственном опыте знающих, что многие застройщики-участники долевого строительства далеко не всегда используют прозрачные финансовые и юридические схемы. Впрочем, на банковские поручительства расчет все равно был меньше, так как их стоимость обычно в 2-3 раза выше, чем цена полиса (то есть застройщик из предыдущего примера заплатил бы за банковское поручительство уже миллионов 30).

В итоге застройщики были вынуждены использовать последнюю возможность для того, чтобы заключать ДДУ в 2014 году, – они создали собственное ОВС. Оно уже получило регистрацию, однако, насколько нам известно, к работе пока не приступило. Для страхования в ОВС каждого объекта долевого строительства установлен базовый
тариф – 1,65%. К тарифу предусматривается применение повышающих и понижающих коэффициентов. Максимально возможный коэффициент составляет 10, а минималь-
ный – 0,1, то есть от самых нерадивых застройщиков могут потребовать внести в ОВС 16,5% от суммы привлекаемых средств, что, разумеется, неприемлемо ни для какой компании.

В любом случае расходы на гарантии будут включены застройщиками в цену квартир. Большинство аналитиков-экономистов уверены, что квартиры из-за этого дополнительно подорожают на 3-4%, сами застройщики говорят о возможном подорожании на 1-2%. Оба прогноза даются без учета других причин для подорожания (инфляции, снижения курса рубля и т.п.).

Данных с рынка пока нет, так как никто из застройщиков еще не начинал регистрировать новые ДДУ и привлекать под них деньги. Все постарались успеть с регистрацией в 2013 году. 
 
Алексей Крылов


Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК «Эталон» («ЛенСпецСМУ»):

Использование банковской гарантии увеличит стоимость строящегося жилья приблизительно на 2-4%, общества взаимного страхования – на 1-2%, страховой компании – на 0,2-3%. Если говорить о банковской гарантии и страховой организации, то цена будет зависеть от репутации самого застройщика. Стоимость страхования стабильных и надежных застройщиков, десятилетиями сдававших объекты в срок и без проблем, будет минимальной.

На данный момент мы решили страховать свою ответственность по ДДУ в страховой компании. Этот вариант видится нам наиболее оптимальным с точки зрения затрат и надежности обеспечительного механизма.

После 1 января 2014 года мы еще не подавали ДДУ на регистрацию, поэтому пока ничего не можем сказать о каких-то изменениях цен на строящееся жилье в нашей компании в связи с введением новых правил обеспечения обязательств. Анализируя рынок, можем сказать, что рост цен в январе 2014 года по большей части вызван колебаниями в экономике и нестабильностью рубля, а не введением новых правил обеспечения обязательств.
 

 

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
 
На мой взгляд, данный законопроект лоббирует исключительно интересы банковского сектора и страховых компаний и никак не связан с защитой дольщиков. Радует то, что эти нормы касаются только новых домов, которые начинают строиться в 2014 году. Если бы нововведения касались всех новостроек, то продажи после Нового года остановились бы у всех застройщиков, потому что в России получилось, как всегда: поправки приняты, а их практическое воплощение хромает. До сих пор не подготовлены образцы договоров страхования, не ясен круг страховых компаний (так как не все успели получить лицензию на этот вид услуг).

Думаю, на стоимости жилья эта инициатива существенно не скажется и на безопасности сделок никак не отразится. С учетом того, что в конце 2013 года мы вывели в продажу сразу две новых очереди в ЖК «Новый Оккервиль», старт продаж следующих корпусов запланирован не раньше, чем через полтора года. Таким образом, у нас есть возможность понаблюдать со стороны за воплощением законодательных инициатив и спокойно выбрать для себя наилучший вариант действий.


Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»:

Сегодня продаются объекты, получившие разрешение в 2013 году, и даже очереди крупных объектов, которые будут стартовать в ближайшее время, также получили документы в прошлом году.

Несомненно, дополнительные затраты застройщик включит в цену, но, на наш взгляд, вряд ли это вызовет весомое повышение. С учетом всех затрат на строительство доля страхования окажется невысокой, поэтому небольшие проекты могут отреагировать повышением до 5%, а проекты КОТ, которые сегодня составляют львиную долю от общего объема рынка Петербурга, могут даже не заметить этих дополнительных расходов. В любом случае рынок новостроек – это рынок спроса. Если спрос будет падать, застройщик не позволит себе поднять цену.


 

Рубрика:

Комментарии экспертов

13.02.2014
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости