Купить Снять
Избранное
Избранное:

Рантье останутся без льгот

Рантье останутся без льгот

Налог с продажи инвестиционной недвижимости может вырасти


По сообщению газеты «Ведомости», президент РФ поддержал идею Минфина изменить порядок налого-обложения доходов от продажи жилья. Для Минфина отмена льгот – способ не только пополнить бюджет, но и снизить привлекательность инвестиций в недвижимость, чтобы стимулировать вложения в фондовый рынок. У чиновников есть мнение, что более половины сделок с московской недвижимостью инвестиционные.
 
Напомним, сейчас от налога на доходы физлиц (НДФЛ), взимаемого по ставке 13%, освобождается вся выручка от продажи жилья, если человек владел им более трех лет. Если своей недвижимостью собственник владел меньше, от налога освобождается только 1 млн рублей либо разница между расходами на покупку недвижимости и доходами от ее продажи. 
 
Еще в 2013 году Минфин предложил по-разному подходить к тем, кто продает единственное жилье, и к тем, кто на недвижимости зарабатывает. В этом году обсуждение продолжилось. Доход от продажи единственного жилья предложено освобождать от налога вне зависимости от срока владения, сообщил «Ведомостям» заместитель министра финансов Сергей Шаталов. Также от НДФЛ будет освобожден доход от продажи дачи, если ее площадь не более 50 кв.м и находится она в садовом некоммерческом товариществе.
 
Как будет исчисляться налог при продаже второго жилья, еще не решено. По словам Сергея Шаталова, у Минфина есть такое предложение: если после покупки второй квартиры продается жилье, которое было единственным, НДФЛ платить не нужно. В остальных случаях продавцы второго жилья смогут получить льготу, если владели им дольше трех лет, а квартира стоила не более 5 млн рублей. Регионы смогут ограничить эту льготу: увеличить срок владения недвижимостью до 10 лет и уменьшить ее предельную стоимость до нуля.
 
В Москве за 5 млн рублей можно купить двухкомнатную квартиру в некоторых новостройках в отдаленных районах города или в 80% жилых комплексов на территориях Новой Москвы (фактически в Московской области), а на вторичном рынке – малогабаритную однокомнатную квартиру с плохим ремонтом в старом доме. В Петербурге, по данным риэлторов, 5 млн рублей стоит 60-метровая двухкомнатная квартира в «околоцентральных» районах города. Эксперты ожидают, что в нестоличных городах региональные власти опустят планку ниже 5 млн рублей.
 
Бороться с занижением цен, в результате которого продавцы формально не имеют прибыли, Федеральной налоговой службе поможет другая мера: взимать налог с кадастровой, а не с указанной в договоре стоимости квартиры. Президент поддержал эту идею.
 
В стадии обсуждения находится и еще один элемент новой налоговой системы: кто будет платить налог – продавец (с разницы между ценой покупки своей квартиры и кадастровой ценой, по которой она должна продаваться) или покупатель (с выгоды, полученной в результате покупки «дешевле рынка»). Сейчас в Москве бывает так, что налоговики фактически проводят допрос тех, кто покупал квартиру по заниженной цене, и требуют ее обоснования. Если под налогообложение попадут покупатели, то при несогласии с начисленным налогом им придется доказывать в суде, что заниженная цена обусловлена объективными рыночными причинами. 
 
Окончательного решения на совещании у президента не принималось, однако в чиновничьих кругах ходят слухи, что на словах Владимир Путин одобрил концепцию реформы. Детали и конкретные условия еще будут обсуждаться.

Антон Баранов, генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость»:

90% инвестиционных квартир покупаются для сдачи в аренду, а не для перепродажи. Инвесторов, собирающихся продать квартиру, как только это будет максимально выгодно, не более 10%. Вкладываться во «вторичку» не рационально. Величина дохода от сдачи ее в аренду явно ниже. Возьмем самую шикарную видовую квартиру. Она сдается по максимальной цене – порядка 10 тыс. долларов в месяц. Стоить она будет миллиона полтора-два. Значит, окупаться будет лет 16-17. Типовая «однушка» окупается быстрее – лет за 12. Не случайно рынок новостроек растет такими бешеными темпами – инвесторы переключаются на типовой новострой. У таких квартир и ликвидность лучше: инвестор всегда сможет ее быстро продать. Даже если куплено 10 «однушек», из такой инвестиции можно выйти быстрее, чем из инвестиции в одну супердорогую квартиру. 

Владельцев нескольких квартир интересуют налоговые льготы. Многие оформляют продажу по той же цене, по которой квартира покупалась. Если введут расчет НДФЛ по кадастровой стоимости, многие задумаются. Если меры против владельцев нескольких квартир будут максимально жесткими, законодатели добьются массового сброса недвижимости. 


 

Алексей Башкин, генеральный директор АН «Городское жилищное агентство»:

Сегодня инвестиции в недвижимость – это, в первую очередь, первичный рынок. Доля инвестиционных покупок строящегося жилья уверенно превышает 50%. Большинство таких инвесторов нацелено на быструю перепродажу жилья. Максимальную прибыль можно получить, вложив деньги на начальной стадии строительства и продав квартиру после сдачи дома. 

По объектам вложения мы наблюдаем постепенное смещение интереса от студий (приходит понимание схожести с семейным общежитием) в сторону полноценных однокомнатных и небольших двухкомнатных квартир. Безусловно, более привлекательна квартира в отдельно стоящем доме в обжитом районе у метро, чем в проекте КОТ, где при продаже придется конкурировать и с более поздними очередями застройщика, и с инвесторами-конкурентами. Но такой точечной застройки практически не осталось.

Рассматриваемые инициативы Минфина снизят число непрофессиональных инвесторов, а оставшихся заставят более тщательно считать экономику проекта.


  

Анатолий Лебедев, заместитель директора департамента элитной недвижимости АН «Мир квартир»: 

Во «вторичку», тем более в центре города, инвестируют очень мало людей. Примерно 90% из них хотят дешево приобрести квартиру, чтобы сделать там мини-отель или хостел. Это коммунальные или пост-коммунальные квартиры без ремонта и с «хостельной» планировкой (такой, чтобы можно было «нарезать» максимальное количество номеров). А вторая часть – это простые покупатели, которые хотят купить в центре маленькую квартиру подешевле (от 5 до 10 млн рублей) для сдачи в аренду. Сейчас все сливки с недвижимости в центре уже сняты, много заработать на этом нельзя (нет возможности купить очень дешево). Окупаемость объектов выросла до 10-12 лет. Соответственно, сформировать «куст» из нескольких таких квартир, чтобы счастливо жить до старости, не получится. 

Сейчас в центре начали распродавать квартиры разного формата с хорошими ремонтами. Их хозяева начинают мигрировать за границу. Соответственно, обладатели более чем двух квартир попадут под налог. Но о рождении нового рынка говорить не стоит, так как продажи в центре все равно единичны, и хороших квартир всегда мало. Покупателей тоже много не будет, и цены понижаться не будут. А если для продавцов нескольких квартир увеличат налог, то они просто включат его в стоимость, и за все будет платить покупатель. 

 

  
Рубрика:

Комментарии экспертов

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости