Купить Снять
Избранное
Избранное:

Жизнь на высоте для 10% покупателей

Жизнь на высоте для 10% покупателей

Спрос на квартиры в высотных домах в Петербурге невелик, но предложение еще меньше


По мировым стандартам, небоскребами принять считать дома высотой более 40 этажей (150 метров), однако в Петербурге таких зданий просто нет. Первым опытом проектирования высотного здания в Петербурге еще в 90-е годы стала башня «Петр Великий» высотой 120 метров, которую предполагалось расположить в устье реки Смоленки. Причиной остановки проекта стала необходимость устройства свай длиной порядка 100 метров, что в те годы оказалось в России нереальным.

В данный момент, по мнению руководителей компании «РосСтройИнвест» (застройщик первого «официального» петербургского небоскреба «Князь Александр Невский»), все технические возможности для такого строительства уже есть, но в Петербурге оно пока не стало массовым, в первую очередь потому, что в нашем городе резко ограничено количество зон, в которых разрешено  строить высотки. По большому счету, такое возможно только на окраинах и на локальных участках.

Кроме того, для высотного строительства в нашей стране есть стандарты, которые и определяют само понятие «высотного дома». Такими считаются все здания выше 75 метров, и строительные нормы для них гораздо жестче, чем для обычных многоэтажек. В частности, по-другому проектируются системы вентиляции, кондиционирования, слаботочных систем, намного увеличивается сложность конструктива здания. Российские нормативы и требования к высотному строительству существенно отличаются от западных – они гораздо жестче, чем в Европе, Америке и Азии. Особенно это касается норм пожарной безопасности и санитарных. Следовательно, затраты на строительство высотных домов больше, а их себестоимость выше. По разным оценкам, удорожание проекта может составить от 40% до 50%. Соответственно, повышается и стоимость квартир в таком доме, при этом квартиры на верхних этажах обычно стоят дороже, чем на более низких. Отсюда возникает неразрешимый маркетинговый казус: с одной стороны, красивые виды из окна, безусловно, привлекают тех покупателей, которые могут купить весьма дорогую квартиру. Но, с другой стороны, строятся высотные дома только на окраинах. Многие ли богатые покупатели захотят жить на периферии города? В результате в общем объеме городской застройки доля высоток составляет не более 10% (оценка компании Knight Frank St Petersburg).

За последние четыре года в Петербурге было сдано только четыре высотных дома, при этом три из них – офисные центры, и только в одном расположено жилье. Это ЖК «Князь Александр Невский», построенный  в 2013 году в Невском районе компанией «РосСтройИнвест». Высота шпиля этого здания 124 метра, а непосредственно эксплуатируемой части – 103 метра. Более высокое, по-настоящему «небоскребное» строение – «Лидер Тауэр» (построено в 2013 году на пл. Конституции холдингом «Лидер Групп»). Его высота – 140 метров, но это не жилой комплекс, а бизнес-центр. Жилые объекты достигнут такой высотности только в 2017 году. Пока ожидается, что их будет три. Проект комплекса из двух башен «Петр Великий и Екатерина Великая» будет реализован тем же «РосСтройИнвестом» в том же Невском районе, на Заводской улице. За это время и коммерческая недвижимость сделает шаг к новой высотности: компания «С.Э.Р.» обещает в 2017 году ввести на Поклонной горе офисно-апартаментный комплекс Ingria Tower высотой 165 метров. Правда, что именно там разместится на верхних этажах – офисы или апартаменты, – пока не известно.


Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН:

По нашим наблюдениям, реализацией проектов высотного строительства с каждым годом занимается все больше застройщиков. Однако мы не можем констатировать какого-то ажиотажа среди потенциальных покупателей.  Спрос на такое жилье стабилен, он составляет в среднем не более 10% от общего числа запросов. Все-таки обычно петербургский покупатель предпочитает приобретать квартиры не выше 10-12 этажа.
 
Здания в 18-25 этажей в Петербурге можно увидеть довольно редко, и причина тому – дороговизна таких проектов и жесткий градостроительный регламент. Высотное строительство в Петербурге начинается с 75 метров. Строительство таких домов оборачивается, как правило, серьезными затратами, поскольку на объект выше 75 метров  начинают действовать другие строительные нормы.  По разным оценкам, удорожание проекта в этом случае может составить до 50%. Но в любом случае с развитием пригородных территорий можно ожидать заметного увеличения высотного строительства.

 
 
Андрей Русяев, руководитель отдела строящейся недвижимости компании «Авентин-Недвижимость»:

В Петербурге большой спрос на высотное жилье еще не сформирован из-за отсутствия достаточного количества предложений. Желание купить верхние этажи в 25-этажных домах высказывают покупатели в возрасте до 30-35 лет, в то время как более старшие клиенты предпочитают средние этажи или ниже. Еще предпочтения по этажности зависят от того, откуда покупатели приехали. Москвичи и часть петербуржцев готовы рассматривать квартиру повыше, в то время как большинство покупателей из других регионов категорически не хотят жить на верхних этажах.
 
Цены, как правило, привязаны к видовым характеристикам квартиры. Квартира на средних этажах может стоить дороже, чем на верхних, если она выходит на воду, парк, а не смотрит окнами на соседние окна или промзону.
 
Практику продажи высотных квартир на вторичном рынке можно проследить только по ЖК «Князь Александр Невский». Судя по базе данных, квартиры там сейчас, после оформления собственности, активно продаются на всех этажах – как нижних, так и верхних. Связано это с тем, что в данном ЖК было много инвестиционных квартир.

 
Анжелика Альшаева, директор по продажам и маркетингу ЗАО «Ленстройтрест»:

Спрос на высотное жилье, безусловно, есть. Клиенты выбирают последние этажи высоток, исходя из видовых характеристик. Как правило, цены на такие квартиры выше, но у нас разница выражается не в цене «квадрата», а в цене покупки, так как площадь двух- и трехкомнатных квартир на 23-м и 24-м этажах больше. В нашем 24-этажном жилом ансамбле «Нью-Тон» последние два этажа отданы квартирам повышенной комфортности – у них больше площади (например, площадь «трешек» на средних этажах – примерно 70 кв.м, а на последних – от 81 до 106 кв.м). Кроме того, на 23-24-м этажах мы разместили большие четырехкомнатные квартиры. Общий спрос на высокие этажи в «Нью-Тоне» составляет примерно 20% от общего объема.
 
Помимо высотности, цена может зависеть от конкретных видовых характеристик – вид на город, вид на реку, вид на старую застройку и т.д. Такая корректировка иногда достигает 2-3% от стоимости жилья.

 

Рубрика:

Комментарии экспертов

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости