Купить Снять
Избранное
Избранное:

В поисках замены городским окраинам

В поисках замены городским окраинам

На рынке строящегося жилья отмечен дефицит качественных проектов


Объем предложения на рынке строящегося жилья растет уже несколько лет подряд, из-за чего аналитики периодически начинают говорить о возможном затоваривании. Причина их маркетингового интереса понятна: любое затоваривание теоретически должно приводить к снижению цен, и тот, кто предскажет это снижение заранее, а степень снижения – максимально точно, навеки станет в своем кругу уважаемым человеком и впредь без работы не останется. Разумеется, все потенциальные покупатели снижению цен были бы только рады.

Напомним, за 22 года новой российской истории (постсоциалистической и рыночной) радикальное снижение цен на рынке недвижимости отмечалось лишь дважды, и оба раза в годы масштабных макроэкономических кризисов. С середины 1998-го по середину 1999 года цены упали в 2,5-3 раза, а в 2008-2009 годах – в среднем на 20% (в разных сегментах рынка разные показатели). Наиболее пострадавшим оказался первичный рынок: покупатели опасались высоких рисков и не вкладывались в строящиеся объекты. Сокращение цен на первичном рынке с момента начала кризиса (сентябрь 2008 года) до декабря 2010-го составило в среднем по городу 36%.

Правда, выиграли от обоих кризисов считанные единицы горожан, потому что зарплаты снижались так же, как и цены, а безработных становилось больше. Людям становилось просто не до покупки квартир. Так что снижение цен на рынке «первички» вследствие затоваривания, но без кризисного падения доходов, покупателям жилья наверняка понравилось бы гораздо больше. Осталось его дождаться. И вот весной 2014 года аналитики рынка впервые заговорили о другой потенциально возможной причине затоваривания – о дефиците качественных проектов.

Сегодня в пригородах Петербурга сосредоточена как минимум четверть строящегося для петербургского рынка жилья (по количеству объектов), а объемы периферийных продаж даже существенно выше 25% от общего объема продаваемых новостроек. Это свидетельствует о том, что такие объекты пользуются большим спросом. Причина понятна – они в среднем на 20% дешевле, чем расположенные в обжитых районах города или по соседству с обжитыми. Зато на городских окраинах, как правило, существует проблема с обеспеченностью зон новостроек транспортной и социальной инфраструктурой. Проекты, которые качественно спроектированы и столь же качественно реализованы, на периферии в дефиците.

Некоторые аналитики уже предполагают, что в ближайшее время потенциальные покупатели станут массово задумываться о качестве жизни в районах, где нет выездных трасс, внутренних дорог, находящихся в пределах пешеходной доступности поликлиник, магазинов, кафе и прочего. А через 3-5 лет продажа такого жилья вообще может застопориться. Это тем более вероятно, что уже к 2016 году будет частично обеспечен отложенный спрос на новостройки в обжитых городских районах. По оценкам петербургских профильных чиновников, на выделенных под строительство городских территориях можно построить до 15 млн кв.м жилья.

С точки зрения инвестиций приобретение недвижимости в районах, где обещаны развитие дорожной сети, строительство станций метрополитена и объектов социальной инфраструктуры, более выгодно, чем на неблагоустроенных окраинах. Рост инвестиционной стоимости такой недвижимости по мере реализации обещанных планов может быть значительным. Так что периферийным застройщикам придется либо уже сейчас озаботиться развитием инфраструктуры, либо найти иные способы благоустройства своих проектов, оставаясь в рамках своих сверхэкономных смет.


Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «АРИН»:

К эконом-классу в Петербурге и близлежащих пригородах можно отнести более половины всех новостроек. Несмотря на то, что сегодня спрос постепенно смещается в сторону более качественного предложения, в ближайшее время жилье эконом-класса, находящееся за пределами КАДа, будет продолжать пользоваться популярностью. Застройщики видят это и продолжают выводить в продажу новые объекты. В 2014 году этот процесс существенно активизировался. В районе станции метро «Девяткино» сегодня к сдаче готовится одновременно целый ряд недорогих проектов с ценами от 47 тыс. рублей за кв.м.

Мы можем долго рассуждать о том, что в пригородах строятся «новые гетто». Однако пока цены здесь будут существенно ниже городских, ситуация не поменяется кардинально. Средняя стоимость жилья эконом-класса в Петербурге сегодня составляет 81 тыс. рублей за кв.м – это на 20% выше, чем в пригородах. Учитывая уровень доходов россиян и экономическую нестабильность в стране, областное жилье будет пользоваться неизменным спросом.
 
Глеб Гринблат, директор компании «Адвекс. Новостройки»:

Главной проблемой новостроек является их необеспеченность дорожной и социальной инфраструктурой. Тем не менее, например, Девяткино и Кудрово пользуются стабильным спросом. В последние два года доля «первички» в сделках растет, в сезон мы за один месяц продаем до 350 квартир от застройщиков. При этом стабильным спросом пользуется в первую очередь эконом-сегмент. Обычному покупателю не до каких-то особых качеств и изысков – ему просто нужна крыша над головой. Поэтому, на мой взгляд, прогноз о приостановке спроса на жилье у КАДа совершенно голословный.

Кроме того, сегодня обеспеченность жильем чрезвычайно низка, а рынок столь ограничен, что у клиента нет большого выбора. И покупатель своей оценкой качества продукта не может давить на рынок. Доля жилья, продающегося или выводимого в продажу за КАДом, становится все больше и больше, потому что внутри КАДа уже и строить-то негде.


Поэтому я не вижу никаких предпосылок для снижения спроса на «первичку», строящуюся в тех районах.

 
Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»:

Для людей уже давно стерлась разница между проектами, расположенными в Петербурге и в пригородной зоне Ленобласти. Большинство выбирает застройщика и сам проект и предъявляет к нему определенные требования. Если проектом предусмотрено строительство социальной инфраструктуры (а наибольший прогресс в этом отношении как раз пока в пригородной зоне, где застройщики уже возводят более десятка детсадов и школ), то впоследствии попасть в детское учреждение в новом микрорайоне будет проще, чем в некоторых обжитых районах Петербурга, где сохраняется очередь в детские сады.

Застройщики, которые занимаются проектами комплексного освоения, стараются насытить их всем необходимым. Ведь они понимают, что конкуренция растет. И обеспечение максимального комфорта для жителей, например, первой очереди проекта поможет более успешным продажам последующей очереди и так далее. Например, то, что в проекте «Семь столиц» когда-то было рекламной картинкой, сегодня люди могут увидеть своими глазами. Так, если в 2010 году стоимость жилья здесь стартовала с отметки 55 тыс. рублей за кв.м, то сегодня средняя цена квадратного метра в этом проекте уже составляет порядка 90 тыс. рублей – на уровне среднегородской цены.
 


Рубрика:

Комментарии экспертов

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости