Купить Снять
Избранное
Избранное:

Стройка вместо банка

Стройка вместо банка

Инвесторов в строящуюся недвижимость становится все больше

 
С 2008 года в России принято жить в ожидании кризиса. Даже реально разразившийся и продолжавшийся с осени 2008-го до лета 2010 года кризис, сменившийся затем подъемом, не повлиял на общий российский тренд – уверенность в том, что глобальный кризис еще не завершился и может в любой момент возобновиться. Эти ожидания подтвердились в ноябре 2013-го, а сейчас, после введения трех очередей антироссийских санкций, они особенно обострились.

Инвестиции в новостройку, если сравнивать их с банковскими депозитами, – более выгодное вложение (конечно, при условии, что застройщик надежный). Многие эксперты рынка недвижимости утверждают, что лучший способ защиты накоплений – купить квартиру в доме, который находится в высокой стадии готовности и будет достроен в течение ближайшего года. Но, с другой стороны, этот способ не самый доходный, то есть он годится именно для того, чтобы сохранить накопления – но не преумножить их.

«Сейчас людей, которые осознанно выбирают вложение в недвижимость как способ сохранения и преумножения капитала, становится все больше, – отмечают в отделе строящейся недвижимости компании «Авентин-Недвижимость», – причем эта среда не однородна, и у каждого инвестора своя тактика и стратегия этого процесса. Основная масса – это люди, которые приобретают комнаты или квартиры (на что хватает денег) и получают прибыль от сдачи их в аренду. Это наиболее консервативная часть инвесторов, которая предпочитает получать свои 5-6% годовых. На другом конце находятся инвесторы, готовые вкладываться на начальном этапе строительства для получения максимальной прибыли. Между ними находятся все остальные, инвестирующие свои сбережения на разных стадиях строительства, от старта продаж до приобретения по переуступке после сдачи объекта в эксплуатацию».

Специалисты сходятся в мнении: если потенциальный инвестор не долларовый миллионер и не доверенный партнер долларовых миллионеров, то заработать на недвижимости он сможет главным образом на рынке новостроек. Даже если в какой-то период цены на жилье практически не растут, то цена будущей квартиры в новом доме по мере его строительства вырастает все равно.

Девелоперы разъясняют, что в каждом проекте жилищного строительства есть три разных этапа: нулевой цикл, когда цены на квадратный метр находятся на минимальной отметке; фасадные работы, когда объект практически готов – на этом этапе цены на 30-40% выше, чем на нулевом цикле; ввод в эксплуатацию – на этом этапе цены уже на 70-100% выше, чем на начальном этапе. Теоретически, если вложить деньги на нулевом цикле, а в доме выбрать одну из самых ликвидных квартир, то общая доходность инвестиций после ее продажи может составить 100 и даже более процентов за 2-2,5 года (средний срок строительства дома).

Для человека, твердо решившего вложиться именно таким образом, важно разобраться в основных правилах выбора объекта: сегмент (класс жилья), этап строительства (срок, оставшийся до сдачи), масштаб проекта (из какого количества очередей состоит ЖК – и, соответственно, скоро ли на его территории закончатся строительные работы), месторасположение, в том числе степень удаленности от Петербурга, прочие характеристики (этажность, технологии строительства и пр.).

Еще один важнейший вопрос: могут ли в качестве инвестиционного ресурса служить кредиты, или инвестировать можно только личные накопления? Для того чтобы разобраться в этих вопросах, все опрошенные нами эксперты рекомендуют обращаться за консультацией к риэлторам-специалистам по строящейся недвижимости, которые постоянно отслеживают изменения на рынке и могут порекомендовать наиболее интересные варианты в зависимости от финансовых возможностей клиента.              
 


 

Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»:


От начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию квартира вырастает в цене в среднем не менее чем на 30%, плюс к этому – ежегодный рыночный рост стоимости жилья, который составляет не менее 10-12%.

При выборе объекта самое серьезное внимание надо уделить репутации застройщика. Ведь если дом не будет сдан в срок, плановый возврат инвестиций будет невозможен. Важна и схема, по которой реализуется строящееся жилье. Легитимны и подпадают под 214-ФЗ договор долевого участия и ЖСК. Остальные схемы должны насторожить инвестора: их наличие может означать, что либо с проектом, либо с земельным участком что-то не так.

Самые ликвидные квартиры – это студии и небольшие «однушки» как в обжитых районах, так и на пригородных территориях. Для инвестиций интересны объекты на начальной стадии строительства – как раз в этот момент действуют стартовые цены. Чем они ниже вначале, тем больше вырастут к моменту окончания строительства. Однако, выбирая такой объект, надо пристально изучить застройщика и документы на строительство дома. Стоимость откровенно ниже рыночной сигнализирует о высоком риске для инвестора.
 

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»:


20-25% годовых – это высокий уровень доходности. Он возможен только в том случае, если речь идет о максимально ликвидных объектах: с продуманной концепцией, функциональными планировками, хорошей локацией. Средний уровень роста цен на первичную недвижимость за год составляет сегодня 5-7%, помимо этого цена прирастает только за счет повышения степени готовности объекта. На мой взгляд, нормальная общая доходность сегодня – 60-70%. Важен также выбор застройщика. Это должен быть один из ведущих девелоперов города.

На нулевом этапе строительства сегодня стоит инвестировать в объекты эконом-класса в спальных районах города и ближайших пригородах (например, Кудрово) и в объекты бизнес-класса в черте города (например, «Галант» в Московском районе, Riverside в Приморском) или в таких престижных пригородах, как Пушкин. Поскольку динамика прироста стоимости квартир выше, чем ставка по ипотечным кредитам, использование таких кредитов в качестве инвестиционного ресурса оправданно. В случае с потребительским кредитом нужно рассчитывать индивидуально каждый конкретный случай.
 

Андрей Русяев, руководитель отдела строящейся недвижимости ООО «Авентин-Недвижимость»:


Обычно доходность инвестиций в «первичку» – 25-30% годовых, то есть до 75% за 2,5 года, но это средняя и скромная оценка, реально доход может быть и выше 100% – все зависит от того, в какой объект и на какой стадии зайти и выйти.

Лучше всего инвестировать в жилье массового сегмента. Кто-то работает и с жильем более высокого класса, но там в стоимость заложена высокая стоимость земли, и зачастую увеличение цены не будет таким существенным.


Самое выгодное – приобретение в первые дни начала продаж. Дальнейшее повышение цены будет после продажи определенного процента квартир, и это может быть как на следующий день, так и через неделю.


Рассматривать варианты далеко от Петербурга не стоит, так как наиболее ликвидны квартиры рядом с метро, которые потом будет легче сдать в аренду. По этажности предпочтение отдается средним этажам. Если объект обладает хорошими видовыми характеристиками, то ценятся и верхние этажи. Первый этаж, как правило, не рассматривается – хотя он часто и дешевле, но и продать его потом будет сложнее. Кирпично-монолитные дома психологически считаются лучше панельных, но часто на это не обращают внимания.


Рубрика:

Комментарии экспертов

29.08.2014
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости