Купить Снять
Избранное
Избранное:

Продавать квартиры может стать труднее

Продавать квартиры может стать труднее

Госдума изменила порядок налогообложения продажи недвижимости

 
Госдума во втором (основном) чтении приняла поправки к Налоговому кодексу, которые меняют принципы взимания 13%-го налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи недвижимости. На этапе третьего, последнего, чтения изменения уже не вносятся. Главный результат таков: по закону, с 2016 года зарабатывать на перепродаже квартир будет сложнее, а часто переезжать из одной квартиры в другую – дороже.

Напомним: по ныне действующим нормам Налогового кодекса, доходы от продажи любого имущества, которое находится в собственности более 3 лет, не облагаются налогом (исключение составляют лишь ценные бумаги и имущество, непосредственно используемое в предпринимательской деятельности).

Если срок владения имуществом не достигает 3 лет, продавцу приходится платить НДФЛ.

В этом случае закон предлагает на выбор один из двух вариантов уменьшения выплат. Первый: уменьшить доходы от продажи на налоговый вычет (максимум 1 млн рублей для жилых помещений и земли, 250 тыс. рублей – для нежилых) и заплатить налог с оставшейся суммы. При этом, если за один год было продано несколько объектов, право на вычет применяется в совокупности ко всем проданным объектам, а не на каждый по отдельности. Второй: уменьшить доходы от продажи на сумму расходов на приобретение. Правда, в этом случае продавец должен иметь документальные подтверждения цены покупки.

Условный пример: продавец владеет квартирой 2 года и продает ее за 4 млн рублей. При этом у него есть договор и банковские документы, которые подтверждают, что объект был приобретен за 3 млн рублей. Тогда 13%-й налог платится с 1 миллиона.

Теперь, после принятия поправок, срок владения недвижимостью должен будет достигать 5 лет. Если он меньше, то не платить НДФЛ можно будет только в трех случаях: право собственности было получено в порядке наследования или по договорам дарения от членов семьи, близких родственников, право собственности получено в результате приватизации, право собственности получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, уходить от налогов, занижая в договорах сумму сделки, теперь будет труднее. Согласно поправкам, если доходы от продажи объекта недвижимости окажутся меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта на начало года, умноженная на коэффициент 0,7, то НДФЛ все равно будет взиматься с дохода именно такой величины.

Теоретически, субъекты РФ получат право уменьшать минимальный срок владения объектом и размер понижающего коэффициента к его кадастровой стоимости вплоть до нуля. Это право сможет применяться для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов недвижимости (по усмотрению региональных властей). Но, учитывая тяжелую экономическую ситуацию, ожидать подобного поворота не приходится.

Поправки вступят в силу с 1 января 2016 года и будут распространяться на сделки, которые будут заключены после этой даты.

Эксперты рынка недвижимости уже сделали несколько прогнозов того, что будет после введения закона в действие. Большинство уверено, что инвесторы пострадают не сильно, поскольку многие из них уже давно стали продавать квартиры еще до оформления права собственности. Есть мнение, что может увеличиться предложение на рынке арендного жилья, так как в арендный бизнес начнут приходить инвесторы, намеревающиеся в ожидании окончания 5-летнего срока получить от квартиры дополнительный доход. Больше всего поправки могут ударить по рядовым собственникам, которые приобретали небольшую квартиру и специально ждали 3 года для покупки другого жилья, чтобы избежать уплаты налогов. 5 лет – это уже более серьезный срок для такого ожидания. Также эксперты считают, что новые поправки могут привести к еще большему перераспределению инвестиционного спроса в пользу новостроек.



  
Юрий Полищук, заместитель генерального директора АН «Невский альянс»:

Продавцы квартир в последние годы часто оформляли цену в пределах до 1 млн рублей, чтобы не платить НДФЛ. Покупатели, конечно, относились к этому отрицательно. Уже несколько лет назад такая недвижимость стала продаваться не в первую очередь, а во вторую или в третью – в зависимости от того, насколько она была интересна.

Теперь, когда возможность получения налогового вычета увеличится с 3 до 5 лет, вполне возможно, что инвесторы поменяют тактику и будут активнее продавать квартиры на стадии незавершенного строительства по переуступке прав, не став собственниками.

Ведь поправки, о которых мы говорим, касаются только собственников жилья. Еще кто-то из инвесторов будет покупать квартиры с целью сдачи в аренду (и только потом когда-нибудь перепродавать). Но это менее вероятно. Скорее инвесторы будут учитывать новые правила еще на стадии планирования своих инвестиций и добиваться снижения цен от застройщиков или закладывать НДФЛ в цену продажи. То есть в любом случае дополнительные расходы лягут на плечи либо застройщика, либо покупателя, но, скорее всего, не самого инвестора.

  
Наталия Лаврова, исполнительный директор АН «Дарко»:

На данный момент необходимые 3 года выжидают немногие. Чаще к продаже приступают ранее, но именно потому, что есть возможность занижения суммы в договоре. Конечно, время экспозиции такой квартиры обычно длиннее, либо ее продают дешевле.

Большая часть собственников – это люди, приобретшие жилье под проживание. Например, молодая семья. Даже
3 года обычно не проходит, а увеличение площади уже требуется. И именно такая семья может попасть под налоги при обмене. Вижу две возможности.

Первая –
сдача в аренду своей квартиры, проживание в съемной, а обмен уже после пяти лет. Но не все готовы жить не в своей квартире! В случае же, если изменят правила получения налогового вычета (еще недавно обсуждалось, что получать его сможет каждый собственник, и не раз в жизни, а при каждой покупке), уменьшать выплату налога можно будет именно за счет вычета. Проблемой будет лишь тот факт, что часто молодая мать не может позволить себе работать, да еще и на хорошей «белой» зарплате.
  
Дмитрий Туркин, генеральный директор компании «Адвекс – площадь Конституции, 7»:

Если говорить о сегодняшней ситуации, то, вероятнее всего, в ближайшее время количество квартир в цепочках существенно вырастет, так как денег на рынке будет меньше. Соответственно, эти цепочки будут создаваться с учетом изменений в законодательстве – в том числе и о налоге при продаже недвижимости по цене ниже 0,7 кадастровой стоимости.

При определенной корректировке государством кадастровой стоимости разговоры о занижении в договоре цены будут неактуальны вообще. В договоре будет указываться либо реальная стоимость, либо некая «консенсус-цена», близкая к рыночной, которая учтет интересы обеих сторон договора. А выражение «миллион в договоре» скоро уйдет в историю.


Реализация жилья, купленного с инвестиционными целями, в ближайшие 2-3 года будет затруднена в связи с экономической ситуацией. Его накопится много, и его будут сдавать. Но вряд ли этот закон произведет фурор на всем рынке аренды. По моему мнению, просто вырастет разница в цене аренды жилья за КАД и жилья в городе. Она станет существенной.

Рубрика:

Комментарии экспертов

28.11.2014
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости