Купить Снять
Избранное
Избранное:

Грядет ли нашествие переуступок?

Грядет ли нашествие переуступок?

Жилье, купленное для инвестиций в конце 2014 года, может вернуться на рынок к лету

 
Эксперты ожидают роста числа перепродаж квартир – об этом заявил на пресс-конференции в «Интерфаксе» вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Он напомнил, что во время кризиса 2008-2009 годов многие граждане пытались спасти свои средства, снова выставляя на продажу недавно купленные ими еще не достроенные квартиры.

Константин Апрелев предположил, что в этом году так же, как и 6 лет назад, появятся дольщики, потерявшие возможность погашать ипотечные займы. «В связи с этим, я считаю, уже весной этого года в продаже появится большое количество квартир, в том числе недостроенных, по осенним ценам. Но, скорее всего, реализовать их по осенним ценам будет невозможно», – сказал вице-президент РГР.

Эксперты петербургской компании «Русский Фонд Недвижимости», в принципе, согласились с этим предсказанием, но внесли в него две поправки. Во-первых, в своем прогнозе они предложили брать в качестве ориентира не осенние, а декабрьские цены (при этом напомнив, что за декабрь цены новостроек выросли примерно на 20% и цены начала и конца декабря существенно различаются). Во-вторых, в «РФН» считают, что на рынке переуступок разные типы недостроенных объектов будут пользоваться весьма разным спросом.

Цена продаваемого (переуступаемого) строящегося жилья формируется исходя из степени готовности и качества объекта, объясняют риэлторы. Если объект близок к сдаче, отделан, то цена такой квартиры уже приближена к цене сданного и оформленного в собственность жилья (так называемой «новой вторички»), однако все-таки ниже на 10-20%. Это не такой уж большой дисконт: если отталкиваться от сегодняшних средних цен на однокомнатные квартиры (3,5-3,8 млн рублей), то такая же квартира – с отделкой, но еще не сданная и не оформленная в собственность – по переуступке будет продаваться примерно за 3,1 млн рублей. Такой дисконт объясняется наличием риска из-за того, что квартира еще не оформлена в собственность
ее продавца.

Если же в переуступку поступает объект, который еще строится (то есть его нельзя потрогать и увидеть), то для него добавляется риск недостроя. «Однако сегодняшняя конъюнктура такова, что такие объекты, скорее всего, будут предлагаться по переуступке с учетом 20%-го повышения цен, которое произошло в течение декабря. Продавцы пока не готовы снижать цены, – предупреждают в «РФН». – Однако покупатели не будут готовы их платить, так как застройщики сейчас продают дешевле, и проще купить у них. Поэтому таких сделок по переуступке будет немного. Скорее это будут предложения только от тех, кто не сможет выплачивать ипотеку».

Основной же объем предложений о переуступке пока будет исходить от таких продавцов, которые все еще надеются на получение хотя бы небольшого инвестиционного дохода.

«Предложений переуступки квартир, в которые уже были сделаны какие-то дополнительные вложения (например, произведена отделка) и на которых хотят заработать, будет все больше и больше; они и сейчас есть, но к концу мая, мы предполагаем, их количество увеличится еще», – прогнозируют в «Русском Фонде Недвижимости».

Таким образом, сейчас можно прогнозировать рост количества предложений по переуступке преимущественно в домах высокой степени готовности, в которых проводятся отделочные работы и цена которых лишь немного меньше цены «новой вторички». А более дешевые, но менее готовые дома не будут востребованы по переуступке,
так как купить такую квартиру у застройщика все равно можно будет дешевле, чем у дольщика.


 

Яна Долотова, директор направления «Новое строительство»  АН «Итака»:


Предложение переуступок растет, и в «Итаке» даже создано отдельное подразделение по сопровождению подобных сделок с собственной актуальной базой объектов. Профессиональный риэлтор может оказать помощь по переуступке как продавцам, так и покупателям. Он поможет подобрать объект (или, наоборот, найти клиента), составить договор переуступки прав и обязанностей между владельцем квартиры и будущим новым дольщиком, оформить переуступку непосредственно с самим застройщиком.

Стоимость сопровождения сделок по переуступке сопоставима со стоимостью риэлторских услуг на вторичном рынке – в среднем 4% от стоимости объекта, но цена может варьироваться в зависимости от сложности сделки. У застройщиков комиссия формируется по-своему, ее размер зависит от политики застройщика: у одних цена фиксированная, у других – процент от стоимости квартиры (у кого-то может стоить 50 тыс. рублей, а у кого-то и 7%). Тарифы агентства и застройщика друг от друга никак не зависят и не суммируются.

 
 
Сергей Бараченя, ведущий менеджер компании «Русский Фонд Недвижимости»:

Цена переуступки у застройщиков декларируется в среднем в размере 30 тыс. рублей. Риэлторы же взимают стандартное комиссионное вознаграждение, привязанное к стоимости квартиры, – порядка 100-150 тыс. рублей. При оформлении переуступки риэлторы делают более сложную работу: проверяют историю застройщика и юридическую чистоту объекта, смотрят, сколько уже выплачено. Кроме того, у риэлтора больше выбор переуступок, так как он работает с несколькими застройщиками (и при этом выбирает того, который на сегодняшний день наиболее надежен). У застройщика задача проще – просто переоформить свой собственный договор.

Бума переуступок как такового мы не ожидаем. Но если руководство Российской гильдии риэлторов предсказывает, что в Москве большое количество квартир по переуступке появится весной, то мы в Петербурге должны учитывать, что у нас все процессы обычно отстают от Москвы месяца на два. Однако в Петербурге будет скорее плавное увеличение объема переуступок, а не скачок.

 
 
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город»):

Действительно, часть жилья, купленного на волне ажиотажного спроса в декабре 2014 года, может вернуться в виде переуступок. Но в ближайшее время выйти на рынок с переуступкой могут случайные покупатели, кто не планировал покупать, но поддался ажиотажу, и то в том случае, если у них сложилась сложная жизненная ситуация. Если у дольщика с финансами все хорошо, а квартира покупалась в инвестиционных целях, он будет ждать лучших условий, роста цен на квартиры или роста строительной готовности. Скорее всего, покупатели подождут до осени, когда цены на недвижимость подрастут.

Вряд ли квартиры по переуступке будут дешевле. Во-первых,  цены на квартиры растут на фоне роста себестоимости, которая уже сегодня выросла на 10-13%. Во-вторых, если квартира куплена у надежного застройщика, то ее стоимость вырастет за счет роста строительной готовности. Чтобы человек продал дешевле, чем купил, у него должен случиться форс-мажор. Или же он  купил квартиру в проблемном объекте и понимает, что чем дальше тянуть, тем меньше шансов продать на выгодных условиях.

Рубрика:

Комментарии экспертов

20.02.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости