Купить Снять
Избранное
Избранное:

Плюсы и трудности Охты

Плюсы и трудности Охты

Проблема района Охта – в несовершенстве транспортной инфраструктуры и промзонах

 
Территория Охты расположена между Невой и северным железнодорожным полукольцом (том самом, на котором стоит Ладожский вокзал). На севере микрорайон называется Большой Охтой и примыкает к Полюстрово (граница между ними проходит по шоссе Революции). Южнее реки Охты начинается местность Малая Охта. Главная ее улица – Заневский проспект. Часть Малой Охты, примыкающая к Заневской площади, – это в основном жилые кварталы с вкраплениями промышленных предприятий. А вот Большая Охта – наоборот, большая промышленная зона с островками жилых кварталов.

На северо-востоке вдоль железнодорожной ветки и реки Охта все это обрамлено сплошным промышленным поясом. Зато на западе охтинские кварталы доходят до Невы. Разумеется, это существенно повышает ликвидность жилья, расположенного в той локации.

Даже в «сытые» нулевые годы жилья на Охте строилось мало. По данным петербургского офиса компании JLL, с 2005 до конца 2014 года там было введено 307 тыс. кв.м, или чуть более 1% от общегородского показателя. Рекордными были 2006-й (введено порядка 70 тыс. кв.м) и 2014 год (порядка 80 тыс. кв.м). В перерыве между этими датами ввод жилья пребывал на еще более низком уровне 35-40 тыс. кв.м.

Все девелоперы, выступавшие на прошлой неделе на конференции «Есть ли жизнь на Охте», единодушно пришли к выводу, что причин, замедляющих местный девелопмент, несколько.

Во-первых, территория Охты («рыхлая смесь» полуразрушенных заводиков и старых жилых домов) такова, что там необходимо проводить квартальную реновацию, однако при нынешней системе управления строительством в Петербурге заниматься реновацией застройщики не хотят, так как город перегружает их инвестиционными обязательствами.

Представитель УК «Теорема» объяснил: «В тех кварталах, где стоят хрущевки, плотность населения можно увеличить в два раза. Значит, никакие имеющиеся сети использовать нельзя – нужно проложить новые. В итоге себестоимость получается в районе 100-120 тыс. рублей за кв.м. Чтобы выйти на какую-то рентабельность, нужно продавать 1 кв.м. хотя бы 130-140 тысяч. Значит, реновация возможна только в таких местах, где можно продавать за эту цену. Но на Охте таких мест почти нет».

Во-вторых, брать на себя все обязательства по реновации девелоперы не хотят из-за того, что спрос на охтинскую недвижимость невысок вообще, и одной из причин столь низкого спроса является наличие большого количества транспортных проблем, решать которые город, судя по всему, в ближайшие лет 5-10 не собирается. Между тем, уверен эксперт УК «Теорема», без еще хотя бы одного моста и одной станции метро транспортные связи Охты с городом не могут удовлетворить местных жителей.

Сейчас, по оценке JLL, на Охте строится еще порядка 500 тыс. кв.м жилья со сроком ввода до 2018 года: в 2015 году планируется построить 40 тыс. кв.м, зато в 2016-м ожидается порядка 300 тыс. кв.м, а в 2017-м – еще порядка 150 тыс. кв.м. Эти объекты представлены во всех классах – и «эконом», и «комфорт», и «бизнес». Текущий уровень цен на первичном рынке – от 90 тыс. до 220 тыс. рублей за кв.м. Впрочем, невиданные для Охты планы по сдаче жилья объясняются не тем, что на нее как-то переключился девелоперский интерес, а прежде всего тем, что здесь реализуется жилой комплекс «ЗимаЛето» компании SetlCity – совместно с «Группой ЛСР», чьи производственные мощности ранее располагались на данном участке. В результате реновации промышленной территории жильем будет застроено около 10 га. Но это скорее исключение из общего правила.


Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

Охта делится на Малую и Большую – два отличающихся друг от друга округа. Стоимость недвижимости на Малой Охте достаточно высока по причине ограниченного предложения на этом участке. Привлекательность Малой Охты очевидна – центр города находится в транспортной доступности.

На Большой Охте хорошо развита сеть наземного транспорта, но есть проблема загруженности основных транспортных магистралей и отдаленности от метро. Спрос на недвижимость в этом районе на среднем уровне. Первое место по востребованности занимают двухкомнатные квартиры в хрущевках. Их цена от 2,5 до 2,8 млн рублей. На второй позиции по количеству сделок находятся комнаты в хрущевках и сталинках по ценам до 1,5 млн рублей. Что касается двух- или трехкомнатных квартир в сталинках, то на сегодняшний день они менее востребованы.

Как правило, Охту предпочитают местные жители (по аналогии с Васильевским островом). А среди приезжих этот район не пользуется особой популярностью, потому что жилье в хрущевках и сталинках на Охте дороже, чем в более удаленных от центра районах.


Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAIBecar:

Район Охты весьма неоднозначный и сложный. С одной стороны, у него удачная локация рядом с центром города, с другой – высокая концентрация промышленных зон и устаревших жилых объектов. Именно поэтому Красногвардейский район не пользуется большим спросом у покупателей жилья высокого ценового сегмента. Тем не менее, в последние годы мы видим заметное «оживление» в районе Охты: появляются новые интересные проекты в коммерческом сегменте (бизнес-центр «Бенуа», бизнес-центр «Банк Санкт-Петербург») и в сегменте жилой недвижимости («Четыре горизонта», «Новый город»). Однако соседство со старыми постройками не позволяет возводить в районе Охты элитные жилые комплексы, несмотря на наличие вида на Неву и Смольный. Кроме того, в районе неудовлетворительная транспортная инфраструктура из-за отдаленности станций метро. Развитие торгового сегмента также продвигается медленными темпами. Основные торговые объекты расположены у метро «Ладожская», что, несомненно, отрицательный момент, так как от Большой Охты это далековато.

Александр Свинолобов, директор по развитию компании «NCC. Жилищное строительство»:

Район Охты имеет очень большой потенциал, потому что обладает «хорошей близостью» к центру. Понятно, что для любого девелопера интересны в первую очередь территории, которые тяготеют к центру. Ближе к Неве вполне может строиться бизнес-класс – своего покупателя он, безусловно, найдет. А, например, свой проект на углу улицы Магнитогорской и проспекта Шаумяна мы позиционируем как «бизнес-комфорт».

Но реновация территорий, застроенных жильем первых массовых серий, при нынешней политике городских властей маловероятна, потому что нагрузка на застройщика получается очень высокой. Город должен больше поддерживать реновацию, чем сейчас: сам строить современные коммуникации, дороги. Сейчас у городских властей нарушена причинно-следственная связь: по их разумению, провести реновацию – это не улучшить старое, а снести его и построить что-то новое, да еще возложить на инвестора дополнительные обязательства.
 

Рубрика:

Комментарии экспертов

13.11.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости