Купить Снять
Избранное
Избранное:

В ожидании новых законов

В ожидании новых законов

Застройщики сумели приспособиться к рыночной конъюнктуре, но опасаются новых законов


Большинство своих проблем на 2015 год застройщики предсказывали заранее: геополитическая ситуация еще год назад была весьма неблагоприятна для России, а кроме того, за активными периодами (как в конце 2014 года) обязательно следует остановка и коррекция. Так и вышло: продажи в этом году заметно сократились.  

«Одна из главных тенденций 2015 года – снижение объема продаж, которое оценивается разными экспертами от 25% до 40%, – подводят итоги в отделе продаж компании «БФА-Девелопмент». – Цифры разнятся в зависимости от того, выводила ли компания на рынок новые объекты. Такой вывод всегда сопровождается пиком продаж, так как покупатели спешат приобрести жилье на начальной стадии по минимальным ценам. В компаниях, где было открытие продаж, снижение спроса оказалось минимальным, а в компаниях, где вывода новых объектов не было, произошло заметное снижение».

При всем этом совокупность сразу нескольких рыночных факторов позволила петербургским застройщикам не снижать цену квадратного метра на сколь-нибудь существенную величину. Средняя цена квадратного метра строящегося жилья в Петербурге оставалась на уровне, близком к 100 тыс. рублей за кв.м. Во-первых, вывод в продажу новых объектов сократился в Петербурге почти на 40% по отношению к прошлому году (то есть примерно так же, как и продажи). Во-вторых, рост цен на стройматериалы, оборудование и транспортные услуги привел к росту себестоимости строительства. В-третьих, в конце I квартала появилась ипотека с господдержкой, которая стала сильным драйвером спроса и позволила смягчить негативные факторы, влияющие на рынок. В-четвертых, даже в условиях беспрецедентно широкого предложения, когда на первичном рынке «царствует» покупатель, в списке покупательских предпочтений при выборе компании-застройщика на первый план выходит критерий надежности. Следовательно, клиенты выбирают не самое дешевое предложение, а жилье высокой степени готовности от стабильного застройщика. В итоге в течение 2015 года цены на некоторые объекты даже повышались в пределах 5-10% (прежде всего на те, которые находились на уровне предсдаточной готовности).

«Кроме того, недвижимость в Санкт-Петербурге не может стоить дешевле, чем в других крупных, но более скромных городах России. Петербург – второй город страны по значимости и привлекательности, он является центром регионального спроса, и все это не даст нашему рынку снизить свои цены до уровня провинциальных городов», – уверены в «БФА-Девелопмент».

В общем, строительная отрасль извлекла уроки из предыдущего кризиса и пришла к текущей ситуации подготовленной гораздо лучше, чем 7 лет назад, так как сумела накопить не только финансовые, но и организационные ресурсы. 

«Проблема, которая на сегодняшний день является главной, – административное и законодательное регулирование жилищного строительства, – убеждены эксперты «БФА-Девелопмент». – То, что происходит в последние полгода, обескураживает: мы видим много новаций, которые ухудшают положение бизнеса». 

Среди таких угроз в компании называют внесение изменений в градостроительные нормативы (в частности, изменение высотного регламента), предложения об отмене или ограничении «долевки», попытку ввести дополнительный налог на построенное, но еще не реализованное жилье, и полную неразбериху в ситуации со страхованием ответственности застройщиков перед дольщиками.

О перспективах административного и законодательного регулирования девелопмента в 2016 году мы говорим с нашими экспертами.

 


 

Евгения Литвинова, руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:


В Санкт-Петербурге рассматривается законопроект, согласно которому застройщики должны будут оплачивать налог на нераспроданные квартиры в новостройках с учетом кадастровой стоимости. Размер ставки в 2016 году может составить 1% от кадастра. Если он будет принят, то застройщикам придется платить налог, если в доме, сданном в эксплуатацию, останутся непроданные квартиры. В наименьшей степени данная инициатива коснется крупных строительных компаний, у которых после сдачи новостроек практически не остается жилья в продаже. Кроме того, если этот закон вступит в действие, некоторые застройщики могут изменить свою стратегию ценообразования и продаж, с тем чтобы после сдачи дома оставалось минимальное количество непроданного жилья. Например, компания «Темп», которая всегда продавала квартиры в уже построенных домах, теперь начала продажи в объектах на начальной стадии строительства.


 

 Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы компаний «Эталон»:

Уже ясно, что 2016 год станет для девелоперов новой юридической вехой. Во-первых, все градостроительное законодательство в Петербурге должно быть приведено в соответствие с принятым Генеральным планом. Во-вторых, Минстрой РФ подготовил пакет поправок в закон «О долевом строительстве...». Если они вступят в силу, требования к застройщикам, привлекающим деньги дольщиков, могут стать значительно строже, чем сейчас. В-третьих, теперь регулированием деятельности застройщиков будет заниматься ФАС. Мы надеемся, что для новых требований к застройщикам (например, для страхования ответственности) будут созданы благоприятные условия. В частности, будут введены моратории для страховых компаний, занимающихся страхованием строителей, но пока не попавших в реестр ЦБ. Это позволит сделать страховки более доступным инструментом и в то же время повысит требования к застройщикам. Как следствие, рынок первичного жилья станет еще более прозрачным для покупателей.

 
 Илья Андреев, вице-президент NAI Becar:

Главное, что было в 2015 году, – программа льготной ипотеки поддержала спрос на бюджетные проекты (ставки без господдержки составляют 13-15%, а ставки по льготной ипотеке – 11,5% годовых). Пока итоги года подводить рано, однако активность продаж в декабре существенно ниже, чем мы ожидали. Основной тенденцией на рынке остается «затишье»: люди, у которых есть деньги на покупку квартир, придерживают их в валюте. В 2016 году основные проблемы на рынке могут возникнуть в результате введения новых законопроектов. Например, в случае принятия закона, запрещающего девелоперам продавать жилье на начальных этапах строительства, стоимость квартир может увеличиться как минимум на 40%. Кроме того, уже введены изменения в законопроект о долевом строительстве, предусматривающие ужесточение требований к страховым компаниям. Данные поправки в итоге могут привести к активизации нелегальных схем продажи квартир и к росту количества «двойных продаж».

 
Рубрика:

Комментарии экспертов

11.12.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости