Купить Снять
Избранное
Избранное:

Новые сложности для долевки

Новые сложности для долевки

Застройщикам станет труднее привлекать средства дольщиков


Комитет Госдумы по финансовому рынку рекомендовал нижней палате парламента принять в первом чтении правительственный законопроект, ужесточающий требования к застройщикам, привлекающим средства дольщиков. В федеральный закон о долевом строительстве правительство РФ предложило внести несколько изменений. Назовем самые важные их них.

Первая – привязать собственный капитал застройщика к цене жилья, возводимого по договорам долевого участия (ДДУ). Размер этого капитала должен будет составлять не менее 5% от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств дольщиков, на среднюю цену 1 кв.м на первичном рынке жилья в данном субъекте РФ. Если застройщик работает на территориях нескольких регионов, то для такого расчета будет браться средняя цена метра, определяемая по методике Минстроя России. В случаях, когда размер собственного капитала застройщика не будет соответствовать данным требованиям, он будет обязан заключить договоры поручительства с другими юрлицами. Сумма собственных капиталов застройщика и юрлиц, поручившихся за него, должна будет составлять не менее 1 млрд рублей. Законопроект предполагает, что данные требования к капиталу застройщиков вступят в силу уже с 1 марта 2016 года.

Вторая новая обязанность девелоперов – размещать средства дольщиков на так называемых эскроу-счетах. Такие счета могут быть открыты лишь в банках, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 млрд рублей.

Нужно отметить, что депутаты сразу же раскритиковали этот проект и отказались назначать первое чтение до внесения в него изменений. Как сообщается на сайте ГД, основные претензии к законопроекту высказал заместитель председателя думского комитета по безопасности и противодействию коррупции Александр Хинштейн. Во-первых, по его словам, норму, связанную с миллиардом рублей, нужно изымать, поскольку она абсолютно нереализуема и может привести к монополизации рынка. «У нас в России сегодня нет ни одной компании или группы компаний, у которых собственные средства превышают миллиард рублей», – считает депутат. Во-вторых, продолжил Хинштейн, законопроект «предлагает легализовать существующую сегодня порочную практику, когда власти заставляют застройщиков решать проблемы, строя объекты социалки». По его мнению, это приведет к увеличению стоимости квадратного метра и социальной несправедливости: «дольщик, который хочет за свои деньги купить квартиру, одновременно с этим платя налоги, на которые государство живет, должен финансировать строительство школ, детского сада и поликлиник». Депутат уверен, что строить больницы, школы и детские сады за счет средств дольщиков можно будет только при условии, что муниципалитет после их строительства заберет их в свою собственность. Однако, по мнению Хинштейна, пока форма такой гарантии не придумана.

В-третьих, депутат напомнил, что эскроу-счет может быть открыт только при условии, что банк начал проектное финансирование строительства объекта. Но, по его словам, таких застройщиков, которые имеют проектное финансирование от банка, сегодня очень немного. Зампред думского комитета допускает, что стоимость одного квадратного метра при продаже квартир «в рамках механизма по эскроу-счетам в среднем возрастет на 46%».  Правда, у наших экспертов эта цифра вызвала сомнения.

Алексей Крылов


Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК «ЦДС»:

Озвученная инициатива, во-первых, значительно осложнит вход в рынок для новых компаний, что будет способствовать монополизации; во-вторых, в данной схеме предполагается, что банки являются более надежным звеном, нежели сами застройщики, что само по себе спорно. Сложно просчитать, насколько вырастет себестоимость строительства при принятии нового закона, но то, что она вырастет – это факт.

В нынешних условиях, когда платежеспособность населения снижается, необходимо поддерживать граждан в решении квартирного вопроса. Уже сегодня наценка на квадратный метр при строительстве в жилом комплексе объектов социальной инфраструктуры составляет примерно 5 тыс. рублей – и это лишь один из многих факторов, формирующих розничную стоимость. Искусственно увеличивать цены на недвижимость в условиях низкой обеспеченности россиян жильем – неверный вектор развития.


Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге:

Безопасность дольщика, на которую направлены эти меры, в конечном итоге будет возложена на его же плечи. Чем большие лишения девелопер будет терпеть для того, чтобы его деятельность была легитимна, тем выше будет подниматься стоимость «входного билета» в долевое строительство. Так, если в случае с эскроу-счетами фактом исполнения обязательств со стороны девелопера будет считаться продвинутый этап строительства, то у него исчезает необходимость продавать квартиры на начальном этапе, поскольку возможности пользоваться привлеченными деньгами не будет. Это исключит из общего предложения рынка объекты с более низкими ценами, а стоимость квадратного метра увеличится как минимум на 10%. Небольшие игроки, которые зачастую предлагают более интересные или инновационные решения, не смогут соответствовать новым требованиям и будут вынуждены с рынка уйти. В результате выбор будет не таким широким, как сейчас.


Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

Все эти меры негативно отразятся на добросовестных застройщиках (которые и так в полной мере соблюдают сроки строительства и свои обязательства перед гражданами) и приведут к значительному росту стоимости жилья. При этом они все равно не смогут защитить от недобросовестных участников рынка. Наличие собственного капитала в размере 5% от стоимости квартир не поможет удовлетворить требования всех дольщиков в случае проблем со строительством. В то же время само по себе это условие приведет к монополизации рынка и недобросовестной конкуренции. Небольшие застройщики, особенно те, которые ведут деятельность в регионах с небольшими объемами строительства, будут вынуждены уйти с рынка.

Идея с эскроу-счетами и кредитами на возведение домов лоббирует исключительно интересы банковского сектора. Только он выиграет в данном случае, а про-играют простые граждане, для которых стоимость жилья вырастет на величину процентов, под которые банки будут кредитовать стройку. С учетом сегодняшних реалий подорожание может составить 35–40%.


Рубрика:

Комментарии экспертов

05.02.2016
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости