Купить Снять
Избранное
Избранное:

Насколько дороже жилье с инфраструктурой?

Насколько дороже жилье с инфраструктурой?

За дом с социальной инфраструктурой покупателю придется доплатить


Сначала немного теории. Ни один маркетолог не будет спорить с тем, что основным критерием, определяющим рыночную привлекательность того или иного района новостроек, является цена жилья, которое там продается. Уже вслед за ценой идет второй по степени важности критерий: качественные характеристики строящегося жилого комплекса.

Социальная инфраструктура: обязательное

Главной из этих характеристик является, безусловно, социальная инфраструктура (прежде всего, наличие таких ее обязательных элементов, как школ, детских садов и поликлиник). Пока формирование такой инфраструктуры в некоторых районах города – острая проблема. Прежде всего это касается районов, в которых преобладает сложившаяся застройка, потому что в них, как правило, нет места для строительства новых социальных объектов. При этом все девелоперы понимают, что зачастую без постройки новой «социалки» реализовать крупные проекты будет невозможно.

По степени важности рядом с элементами обязательной социальной инфраструктуры стоит инфраструктура транспортная (проще говоря, критерий транспортной доступности жилого комплекса). Пока на периферии Петербурга трудно найти такие участки, где эта проблема была бы решена.

Наиболее остро транспортный вопрос уже стоит (или в ближайшее время встанет) на тех пригородных территориях, где через новые зоны застройки не проходят железнодорожные линии. Ведь практически все сегодняшние масштабные стройки на пригородных территориях в недалеком будущем соединятся с уже существующей городской застройкой и станут продолжением ранее созданных спальных районов (с опорой на имеющуюся в них дорожную и социальную инфраструктуру). В итоге увеличение ежедневного трафика передвижения людей от дома до работы и обратно приведет к закупорке связующих с городом транспортных магистралей (кое-где уже привело, но это не предел).

Дополнительные плюсы

В последние 2–3 года эксперты петербургского рынка недвижимости все чаще отмечают: сегодняшние покупатели строящегося жилья, перед тем как принять окончательное решение о покупке, все чаще считают нужным детально разобраться в том, что конкретно имел в виду застройщик, когда перед началом продаж рекламировал «наличие развитой инфраструктуры».

И если наличие в новом районе таких элементов социальной инфраструктуры, как школ, детских садов и поликлиник, подразумевается само собой, то устройство других социальных объектов будет зависеть от маркетинга застройщика и его финансовых возможностей.

Разумеется, наибольший интерес для покупателей представляют такие не регламентируемые правилами застройки, но тоже очень важные объекты, как фитнес-центры, офисно-торговые здания и т. п.

Кроме того, покупатели все чаще интересуются перспективами появления в строящемся комплексе таких элементов благоустройства (тоже своего рода «социальная инфраструктура»), как площадок для спорта и отдыха взрослых, детских спортивных и игровых площадок, прогулочных зон, велосипедных дорожек (вдобавок к ним велопарковок рядом со зданиями), специальных площадок для выгула собак (пока огромная редкость для России), подземных и надземных паркингов.

Теоретически квадратные метры в новых ЖК на окраинах без достаточного количества дорог и социальных объектов должны продаваться лишь по низкой цене. Если же проект в достаточной мере обеспечен дорожной и социальной инфраструктурой, то стоимость жилья должна серьезно повышаться. Насколько, попробуем выяснить у наших экспертов.


Сергей Бараченя, ведущий менеджер компании «Русский Фонд Недвижимости»:

Впрямую на цене жилья может отражаться только длительность пешеходного пути от метро до дома. И 10 лет назад, и сейчас она могла менять цену квартиры на 5–10% (5 минут – одна цена, а 20 – уже совсем другая). Близость общественного транспорта к жилью – это самый актуальный критерий для выбора жилья и его оценки.

После всеобщей автомобилизации значение этого фактора немного уменьшилось. Автомобильная доступность тоже может влиять на цену (думаю, максимум процентов на 5), но уже не всегда. Например, в «Северной долине» расстояние до метро «Парнас» на цены не влияет (при том, что автомобильный въезд и выезд там затруднен, пробки утром и вечером). То же и в Девяткино. Видимо, народ надеется, что транспортные проблемы так или иначе решатся (власти это обещают). Кто там уже купил – тот там и останется. Будет мучиться, но ждать.

В остальном формулу зависимости цены от наличия «социалки» вывести невозможно.


Дмитрий Карпушин, директор по продвижению ЗАО «Ленстройтрест»:

Себестоимость метра в квартале с насыщенной инфраструктурой, естественно, выше, чем в квартале из бетонных башен с ущельями вместо дворов. Один из показателей, на который логично ориентироваться покупателю, – плотность застройки. Например, в квартале «Янила Кантри», который «Ленстройтрест» строит на границе Петербурга и Ленобласти, этот показатель составляет 0,64 (в проектах поблизости – до 0,9). Цена 1 кв.м в квартале с более низкой плотностью выше на 15–20%. Тем не менее первая очередь «Янила Кантри» уже заселена полностью.

За что покупатель готов платить больше, помимо детсадов, школ, зеленых зон и т. п.? За безопасность, так как правильно организованное пространство, отсутствие хаотично припаркованных машин снижают число правонарушений (нет конфликтов из-за нехватки парковок). И за отдых после скученности города, где проводит рабочий день (разноэтажные и отстоящие друг от друга дома не давят на человека).


Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

Всегда были покупатели, которые тщательно выбирали новостройку, внимательно изучая ее окружение, внутреннюю инфраструктуру, пути въезда-выезда, наличие поблизости скверов и парков. И всегда были те, для кого определяющим фактором была цена. Думаю, что сейчас те, кто приобрел квартиры «в поле» за 1–1,5 млн рублей с расчетом на то, что государство рано или поздно обеспечит их детскими садами и школами, поняли, что ждать придется долго. В конечном счете они получили ровно то, за что платили – голые метры жилья без дорог, инфраструктуры и благоустройства.

В нашем ЖК «Новый Оккервиль» впереди еще три очереди строительства, но уже сейчас работают детский сад, поликлиника, почта, супермаркеты, спорткомплекс, 1 сентября открывается государственная школа. В 100 метрах от домов есть благоустроенный нами парк с велодорожками. Все это повышает привлекательность данного комплекса примерно на 40% по сравнению с соседними проектами.


Рубрика:

Комментарии экспертов

08.04.2016
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости