Купить Снять
Избранное
Избранное:

Продать паркинг станет проще

Продать паркинг станет проще

Парковочные места обретут статус полноценных объектов недвижимости


Президент РФ Владимир Путин издал поручение подготовить и внести в Госдуму законопроект, признающий парковочные места, расположенные в зданиях, недвижимым имуществом (напомним, о возможности принятия властями такого решения БКН.РУ писал в № 13 от 04.04.2016). Доработать этот проект и принять его в качестве готового закона глава государства поручил к 1 июня 2016 года.

Парковочные места: перемена участи

По действующему законодательству, место на парковке, расположенной в здании или сооружении, не может считаться самостоятельным объектом недвижимости, так как у него нет стен. Такое машиноместо нельзя поставить на кадастровый учет, а в собственность оно может быть оформлено только как доля большого паркинга. Сейчас парковочные места и продают как доли – так поступают и застройщики, и продавцы на вторичном рынке. Последствия такого подхода понятны: на первичном рынке это затрудняет сделки с парковками с использованием кредитных средств и ипотеки, а на вторичном – обязывает продавцов получать согласие на продажу своего парковочного места от владельцев всех остальных таких же мест. Если учесть, что собственников в парковочном комплексе может быть от нескольких десятков до нескольких сотен, то это серьезная проблема. Особенно после вступления в силу в 2016 году поправок в законодательство, предусматривающих оформление сделок по продаже долевой собственности в нотариальной форме. Нотариусы несут личную ответственность за сделку и могут настаивать на соблюдении всех формальностей, какими бы утомительными и бесполезными для собственников они ни были.

Кроме того, в настоящее время человек, даже оплативший свое парковочное место, может зарегистрировать право долевой собственности на него не в каждом регионе страны. В некоторых из них территориальные органы Росреестра не регистрируют такое право вообще, а предлагают для начала провести межевание (а это длительный и сложный процесс).

Новый тип недвижимости

Минэкономразвития разработало законопроект, решающий все эти проблемы. Оно предложило ввести в гражданское законодательство понятие о новом типе недвижимости – площадке, то есть не ограниченной никакими строительными конструкциями части здания, предназначенной для стоянки машин или размещения других нестационарных объектов.

Площадками будут считаться в том числе и находящиеся в зданиях или сооружениях парковочные места, границы которых обозначаются лишь разметкой. Это позволит вовлекать их в гражданский оборот чаще, чем сейчас: ставить их на кадастровый учет, регистрировать на них право собственности. Рыночный оборот этих объектов упростится: для того чтобы их продать, подарить или, например, передать по наследству, не нужно будет уведомлять, как сейчас, всех остальных дольщиков. Кроме того, собственники смогут не только продавать свои площадки, но и отдавать их в залог. Вполне возможно, что в результате рост количества сделок с парковочными местами не только упростит их рыночную оценку, но, может быть, и изменит ее.  



Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость»:

В настоящее время при продаже мест в паркинге проблемы такие же, как и при продаже любой долевой собственности: необходимо собрать отказы со всех дольщиков. Продавая места в паркингах, застройщики заранее берут отказы от преимущественного права покупки. Не знаю, какова доля таких застройщиков, но я не встречал случаев, чтобы при первичной продаже не брался такой отказ.

Однако при последующих продажах встречался с различными схемами оформления места в обход преимущественного права, например, с дарением. Значит, такие отказы все-таки брали не все застройщики. Если их не брали сразу, то, конечно, работы у риэлтора намного больше, и, следовательно, его вознаграждение должно быть больше. Насколько – фиксированной суммы нет, но обычно это не более 20%. Отказы агент собирает, если владельцев машиномест немного. Если паркинг большой и понятно, что всех отказов не получить, то обычно продажу оформляют дарением.


Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:

Обычно уже на стадии застройки в доме есть управляющая компания. Хорошие УК сразу берут у покупателей машиномест согласие на отказ от преимущественного права покупки еще одного места. Но, в целом, такие отказы УК берут нечасто.

Наше агентство проводило несколько десятков таких сделок. Если отказы не были собраны заранее, то работу риэлтора это не удорожало. Обычно парковочное место идет вместе с квартирой, и комиссия за его продажу входит в «квартирные» комиссионные. Если же паркинг продавался отдельно, то взимались стандартные комиссионные – 4-5%, максимум – 6% (если агент дает рекламу и долго всем этим занимается).

Несколько сотен отказов ни один риэлтор, разумеется, никогда не собирал. Это просто нереально: всех дольщиков, как правило, нет в стране. Проще оформить через дарение, хотя и понятно, что это риск – заведомо притворная сделка. Но иных вариантов пока нет.


Илья Андреев, вице-президент NAI Becar:

Все элитные квартиры продаются вместе с парковочными местами. В массовом сегменте покупка машиноместа – редкое явление, учитывая его высокую стоимость. В среднем цена в объектах разных классов – около 1 млн рублей, а разброс цен в одном сегменте может быть от 250 тыс. до почти 2 млн рублей.

Пока непонятно, по какому принципу машиноместо будет оформляться в собственность, если на площадке не будет никаких ограждающих конструкций. Также может возникнуть сложность с инженерными сетями, которые зачастую проходят в паркингах. Есть два варианта решения вопроса. Первый – паркингом владеют несколько собственников. Минусы здесь такие: доли не индивидуализированы, то есть непонятно, какое машиноместо в паркинге кому конкретно принадлежит. Второй – собственность на паркинг оформлена на ЖСК, в котором жители могут приобрести машиноместа в пай. Пай дает бессрочное право пользования персонифицированным машиноместом. Но минус такой: машиноместо не является собственностью владельца пая.

 
Рубрика:

Комментарии экспертов

15.04.2016
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости