Купить Снять
Избранное
Избранное:

Как дольщики терроризируют строителей

Как дольщики терроризируют строителей

Готовятся поправки для защиты застройщиков от требований дольщиков


В феврале Госдума приняла в первом чтении законопроект о повышении ответственности застройщиков перед дольщиками при строительстве многоквартирных домов. Проект предполагал поэтапно внести в 214-ФЗ (закон о долевом строительстве) более строгие требования к застройщикам (подробнее об этих и других мерах БКН.РУ писал в № 5 от 8 февраля 2016 года). А теперь готовятся поправки для защиты застройщиков от требований дольщиков.

Все в суд!  

Некоторые из упомянутых требований (те, которые планировалось ввести с 1 марта), видимо, будут реализованы позже. Единый реестр застройщиков, как и планировалось, появится в России с 1 июля. Остальные поправки к 214-ФЗ пока продолжают обсуждаться. На этот раз обсуждения развернулись в обратном направлении – в сторону защиты застройщиков от недобросовестных требований дольщиков. Например, на конференции «Девелопмент: точки изменений» министр строительства и ЖКХ Михаил Мень объявил: «Да, действительно, сегодня такая проблема существует, и это очень часто тормозит сам ввод дома; поэтому думаю, что такая норма будет внесена». 

Директор жилищного департамента Минстроя Никита Стасишин уточнил, что речь идет о возможных требованиях дольщиков в случаях, если они не примут квартиру, подать в суд и вернуть все свои платежи по долевому строительству. «Сегодня многие недобросовестные дольщики пользуются этой возможностью», – отметил он. Стасишин пояснил, что поправка, которая может быть внесена в закон 214-ФЗ, должна четко регламентировать правила схему передачи жилья от застройщика дольщику. «Это будет четкий пошаговый свод правил», – сказал он.

Какими бывают требования дольщиков

Кроме попыток вернуть затраты полностью, еще с прошлого кризиса (2009-2010 годы), все чаще повторяются требования дольщиков к застройщикам выплатить штраф за нарушение договорных сроков передачи квартир. К сегодняшнему дню чуть ли не каждый застройщик уже сталкивался с ситуацией, когда недобросовестные дольщики с указанной целью буквально уклонялись от приемки квартир, обосновывая эти отказы неправомерными аргументами. Пока механизмов защиты застройщиков от подобных действий нет. 

Кроме того, застройщики не имеют возможности расторгнуть ДДУ при отказе дольщиков оплачивать дополнительные метры, которые «добавились» к квартире в процессе строительства дома. В таких случаях большинство российских судов выполняют требования дольщиков. Также дольщики имеют полное право отказаться от исполнения ДДУ в случае существенного нарушения качества объекта долевого строительства. Однако четкое понимание того, что можно считать существенным нарушением качества, пока отсутствует. 

В 2015 году юристы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти предоставили дольщикам свыше 1500 консультаций. Из них 6,7% касались разрешения конфликтных ситуаций с застройщиками – как правило, возмещения убытков при расторжении договоров из-за некачественного строительства или при задержках сроков передачи квартир, а также случаев неправомерного требования доплаты за увеличение метража квартиры. В итоге по своим требованиям дольщики получили в качестве компенсаций за просрочку передачи квартир в установленный в договоре срок около 2,6 млн рублей, часть из которых застройщики выплатили «в натуре» (ремонт в квартире, парковочные места и т. п.). 



Алексей Муравьев, директор по маркетингу УК «Новоселье»:

Что касается именно вашего примера, то мы бы рекомендовали внести в ФЗ-214 поправку, запрещающую дольщику отказываться от приема квартиры.

Как на рынок новостроя могут повлиять другие изменения в ФЗ-214? Если говорить о спросе, то никак. Люди всегда будут покупать квартиры в строящемся жилье (ведь за готовое придется платить больше).

Разговоры о том, что цены резко вырастут из-за того, что застройщиков обяжут привлекать заемные средства банков до получения разрешения на строительство (а после получения оного – зачислять средства дольщиков на спецсчета), безусловно, небеспочвенны. Включение банков в схему усложнит и удлинит процесс заключения ДДУ. Сейчас он длится в среднем 2 месяца. Когда банк станет третьей стороной, он должен будет разделить риски строительства, что потребует дополнительного времени на экспертизу проектов. При этом застройщик не увидит деньги дольщика, а будет получать их от банка в кредит. Но не все застройщики готовы пойти на это.


Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость»:

По-моему, даже действующее законодательство без поправок могло бы в достаточной мере обеспечивать права как дольщиков, так и застройщиков. Что касается недобросовестных дольщиков, не желающих принимать квартиры и уклоняющихся от подписания акта приема-передачи, то действующий Гражданский кодекс решает эту проблему, прямо указывая, что подобные отказы незаконны. Застройщики уже давно включают в договоры пункты, регламентирующие передачу квартиры при уклонении от ее принятия. При уклонении от подписания акта приема-передачи суды становятся на сторону застройщиков.

Я считаю, что единственным способом полностью обезопасить потребителя от рисков при приобретении квартиры в новостройке будет только полный запрет на продажу квартир, на которые не оформлено право собственности. Но такое жилье будет очень дорогим. Любые иные поправки не дадут полной гарантии исполнения застройщиком своих обязательств.


Владимир Трекин, первый заместитель генерального директора УК «КВС»:

Время от времени застройщикам, и нам в том числе, приходится сталкиваться со злоупотреблением правами со стороны дольщиков. Самые распространенные случаи: непринятие жилого помещения по причинам, не имеющим отношения к выполнению условий ДДУ и 214-ФЗ, и затягивание сроков приемки квартиры в целях получения неустойки. Исходя из нашей практики, такого рода проблемы возникают в каждом седьмом случае.

В профессиональной среде давно звучат предложения о введении законодательных норм, которые бы удерживали дольщиков от проявлений потребительского экстремизма. Одной из мер защиты застройщиков может стать внесение дополнений в 214-ФЗ в части разграничения существенных и несущественных дефектов в соответствии с Законом о защите прав потребителей. В случае выявления несущественных дефектов неустойка за просрочку застройщиком выплачиваться не должна.

Рубрика:

Комментарии экспертов

10.06.2016
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости