Купить Снять
Избранное
Избранное:

Строить в промзонах станет проще

Строить в промзонах станет проще

В промзонах Петербурга появится минимум 195 млн кв.м недвижимости


29 июня 2016 года Совет Федерации РФ одобрил проект Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон…». Уже 1 июля на Московском урбанистическом форуме-2016 министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень объявил о том, что этот закон позволит вовлечь в экономический оборот дополнительно до 20-25% территорий крупных городов.

Общие проблемы

Лет 15-20 назад российские девелоперы поняли, насколько «серые пояса» мегаполисов (в частности, промзоны Петербурга) привлекательны с градостроительной точки зрения: предприятия массово закрываются и продаются, до центра рукой подать - а значит, новое жилье, построенное здесь, будет быстро и дорого продаваться.

Однако реализация таких планов оказалась гораздо более сложной, чем это виделось поначалу. Основная проблема до сих пор заключается в наличии большого числа мелких собственников, владеющих «кусочками» промзон. Каждым предприятием владеет несколько юридических или физических лиц.

Правовые и земельные отношения между ними, как правило, не урегулированы (промзоны Петербурга – не исключение). Некоторые собственники не ведут производственной деятельности, а сдают площади в аренду, но другие, наоборот, продолжают развивать производство и не думают от него отказываться. В итоге такой массе собственников почти невозможно договориться о единой концепции развития общей территории.

«Прорывы» федерального закона

Новый закон в первую очередь определяет условия, при наличии которых может быть принято решение о комплексном развитии такой территории. Документ детально определяет этапы этого процесса: обследование территории, разработка концепции развития, утверждение программы реализации концепции развития, определение форм взаимодействия со всеми собственниками, которые находятся на территории промзоны, утверждение проектов планировки территории.

Главной новеллой закона стали правила передачи объектов социальной инфраструктуры от застройщиков региональным или муниципальным властям. Это гарантия того, что застройщики не будут в одиночестве нести все инфраструктурные затраты.

Закон вступит в силу в начале 2017 года. До этого муниципальные образования должны привести в соответствие с ним Правила землепользования и застройки своих «серых поясов».

Чего ждать от промзон Петербурга

«Серому поясу» Петербурга дано уже несколько количественных оценок. Так, «Строительная газета» со ссылкой на Минстрой РФ сообщила, что в нашем городе «может быть вовлечено в оборот» 7800 га промзон, на которых может быть построено 195 млн кв. м недвижимости (разумеется, это не только жилье).

С другой стороны, по данным городского Комитета по земельным ресурсам, промзоны Петербурга занимают примерно 19 тыс. га, и при этом 5800 га них расположены в районах исторической застройки (то есть фактически в центре).

Недавно аналитики NAI Becar подсчитали: сейчас в нашем городе на разных стадиях реализации находится 35 проектов редевелопмента промзон. Большая часть проектов с преобладанием жилья, реализуемых в бывших промзонах Петербурга, расположена в Московском (совокупная площадь территории 60 га, или 21%), Калининском (46 га), Невском (41 га), Адмиралтейском (30 га) и Красногвардейском (20 га) районах. На остальные районы пока приходится менее 20 га проектов редевелопмента.


Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:

«Серая зона» действительно имеет большой потенциал, и не только та, которая расположена вокруг центра – на окраинах в промзонах тоже достаточно много интересных пятен.

Хорошо, что принят закон, который позволяет понимать правила игры по освоению этих зон. До сих пор ГК «РосСтройИнвест» не находила для себя интересных предложений в «сером поясе». Теперь там, видимо, появится больше качественных предложений.

Хочу отметить, что интересных пятен в городе еще достаточно много, и не только в промзонах (я сейчас говорю только о земле с уже утвержденными проектами планировки территорий). Так что девелоперы будут продолжать развивать в равной мере и другие территории.


Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема»:

«Теорема» уже почти 20 лет занимается редевелопментом промышленных территорий под офисную застройку, а с 2013 года еще и под жилую. В ближайшем будущем будем осваивать 60 га на Охтинском разливе (территории бывших предприятий «Химволокно» и «Пластполимер»). Мы пришли на эту территорию в 2006 году, но лишь в 2015-м удалось внести поправки в генплан и перевести участок из промышленной зоны в зону жилой застройки. Теперь мы ожидаем изменения Правил землепользования и застройки, утверждение которых затягивается.

Качественное жилье в хорошей локации, с интересными видовыми характеристиками дешевым быть не может. Почти все знаковые проекты, которые сейчас строятся в городе, реализуют в бывших промзонах, других территорий в центре нет. Участки в центре имеют хорошую транспортную доступность, окружены сложившейся социальной и торговой инфраструктурой. Покупатели это понимают и готовы платить.


Илья Андреев, вице-президент NAI Becar:

Попыток решения проблемы «серого пояса» предпринималось уже несчитанное количество, однако на практике все остается в прежнем состоянии. Новый законопроект не изменит ситуацию: с учетом большого количества собственников крайне сложно будет договориться о единой схеме застройки. Яркий пример – реконструкция Апраксина двора, о которой говорят уже многие годы.

Интересных для девелоперов промзон множество: в Красногвардейском, Выборгском, Калининском районах, на территории Обводного канала. Сегодня практически невозможно перевести промышленные зоны под другой функционал. Кроме того, действовать надо не локально, а комплексно. Чем большая территория будет вовлечена в оборот, тем большие перспективы для девелоперов и города. Необходимо комплексное развитие промышленных территорий с различными функциями: жилье, коммерческие помещения, рекреационные зоны.


Рубрика:

Комментарии экспертов

08.07.2016
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Комментарии экспертов"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости