Купить Снять
Избранное
Избранное:

Брокеры подсчитали свои доходы

Брокеры подсчитали свои доходы

Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) совместно с редакцией журнала «CRE Северо-Запад» провели 1 февраля пресс-конференцию Exclusive Day. Ведущие брокерские и консалтинговые компании Петербурга подвели итоги своей работы в 2010 году в сфере коммерческой недвижимости, дали прогнозы на 2011 год и поделились эксклюзивными новостями

 
В рамках мероприятия также были подведены промежуточные итоги I Рейтинга брокерских компаний. Основной целью рейтинга стал расчет объема поглощения офисных, торговых и складских площадей в 2010 году, а также анализ конкурентной среды на рынке брокерских услуг в различных сегментах.
 
Первый брокерский
В рейтинге приняли участие 15 компаний, занимающих ведущие позиции на рынке брокерских услуг Петербурга: Praktis CB, АРИН, Astera, «БестЪ. Коммерческая недвижимость», East Real, Colliers International, GVA Sawyer, IB Group, Jones Lang LaSalle, Knight Frank, LCMC, Maris Properties, МК ПСБ, NAI Becar и VMB Траст.

В рейтинге учитывались сделки по аренде и продаже помещений в трех секторах рынка: бизнес-центры классов «А», «В» и «С», торговые и многофункциональные комплексы общей площадью не менее 1,5 тыс. кв.м, складские и логистические терминалы. В рейтинге учитывались только сделки по аренде и продаже помещений, закрытые в период с 1 января по 31 декабря 2010 года.

Независимым оценщиком результатов рейтинга стала консалтинговая группа «Лаир». По словам Светланы Чевдарь, директора департамента консалтинга и оценки недвижимости группы, в минувшем году ведущим петербургским компаниям, специализирующимся на операциях с коммерческой недвижимостью и принявшим участие в рейтинге CRE, удалось заработать на брокерских услугах порядка 800 млн рублей. По данным рейтинга, 75% брокерских компаний имеют специализацию по определенному сегменту, а 25% позиционируют себя как универсальные компании по подбору помещений. 60% консалтинговых и брокерских компаний считают брокеридж в сфере коммерческой недвижимости основным видом своей деятельности, которая приносит более 50% дохода. Сегодня до 60% сделок на рынке коммерческой недвижимости Петербурга совершаются брокерскими компаниями, а 40% сделок проводят сами собственники недвижимости.

Офисы класса «А»:стабильность
В результате по итогам 2010 года 15 компаний, участвующих в рейтинге, сдали в аренду 66 995 кв.м офисных площадей класса «А». Всего было заключено 89 сделок аренды. Кроме того, в данном сегменте зафиксирована одна сделка по продаже бизнес-центра класса «А» площадью 9988 кв.м.

По оценке Альберта Харченко, генерального директора компании East Real, в 2011 году планируется ввод около 105 тыс. кв.м офисных площадей класса «А». Уровень спроса будет на уровне 70-80 тыс. кв.м, а уровень ставок останется прежним – 1200-1600 руб./кв.м в месяц. Тенденциями этого года станут децентрализация офисов класса «А» (локация класса будет подразумевать не только центр города, но и другие районы с развитой инфраструктурой) и развитие формата open space, который позволяет сокращать издержки на аренду офисных площадей.
 
Офисы класса «В»: дефицит
В сегменте бизнес-центров классов «В» и «В+» участники рейтинга заключили 419 сделок аренды общей площадью 129 564 кв.м. Также зафиксированы семь сделок по продаже площадей в бизнес-центрах данной категории – это еще 15 637 кв.м. По словам Светланы Чевдарь, офисные площади касса «В» и «В+» были более востребованы в 2010 году, чем площади класса «А». Активный интерес со стороны арендаторов наблюдался с середины года и продлился вплоть до декабря. В 2011 году планируется ввести семь бизнес-центров класса «В», что составит 75 тыс. кв.м, из которых 15 тыс. кв.м предназначены для продажи в собственность. Таким образом в свободной аренде останется всего 60 тыс. кв.м, в то время как ожидаемый спрос – на уровне 80-100 тыс. кв.м офисных площадей. Однако, по словам Светланы Чевдарь, миграция арендаторов из класса «А» в класс «В» постепенно приостанавливается, так как цены на «А» и «В» класс находятся уже не в таком большом разрыве, как было в 2009-2010 годах. Сегодня цена аренды в классе «В» составляет 900-1200 руб./кв.м в месяц. Самая дорогая сделка, зафиксированная в 2010 году в сегменте офисных площадей класса «В», – 1600 руб./кв.м в месяц.
 
Офисы класса «С»: неугасающий спрос
В 2010 году 15 компаний, участвующих в рейтинге, сдали в аренду всего 14 318 кв.м офисных площадей класса «С» (132 сделки). При этом ни одна профессиональная брокерская компания, по собственным данным, не участвовала в сделках по продаже помещений категории «С».

Около 10-15% помещений в этом сегменте офисной недвижимости сдают сами собственники, рассказал Дмитрий Деев, аналитик Mforum Analitics. По его словам, офисы класса «С» по цене 400-600 руб./кв.м в месяц будут востребованы еще долго, и этот сегмент себя не изживет, как полагали многие игроки рынка. Более 25% запросов в брокерских компаниях – поиск площадей менее 40 кв.м, которые сложно найти в классе «В» и тем более в классе «А». Профессиональные брокеры, по наблюдению Дмитрия Деева, не любят заниматься этим сегментом, и в результате управляющие компании (УК) бизнес-центров класса «С» сами вполне успешно ищут арендаторов.
 
Торговая недвижимость: выход на первое место
Общий объем сданных ведущими брокерами Петербурга торговых площадей составил 207 902 кв.м – это 642 сделки аренды. Помимо этого, в данном сегменте было зафиксировано максимальное число инвестиционных сделок – продано четыре объекта общей площадью 14 635 кв.м. Таким образом, по данным Людмилы Рева, директора по развитию бизнеса Astera SPb, сегодня в Петербурге 4 млн 28 тыс. кв.м торговых площадей. В 2005 году их было не более 1,5 млн. В 2010 году основную долю прироста составили введенные в эксплуатацию два крупнейших торговых центра в центре города – ТК «Галерея» (на Лиговском пр.) и ТК «Невский Центр» (пл. Восстания). С их появлением Петербург вышел на первое место в России по обеспеченности населения торговыми площадями.

В сегменте стрит-ритейла осенью 2010 года рынок показал бурный рост. Самыми активными арендаторами встроенно-пристроенных помещений стали продуктовые ритейлеры, сетевые бренды одежды среднего и ниже среднего сегмента, а также розничные отделения банков. Тенденцией, которая сохранится и в 2011 году, стало развитие периферийных торговых коридоров Петербурга – пр. Большевиков, Ленинского пр., Комендантского пр.
 
Складские помещения:надежды на производство
По итогам 2010 года 15 компаний, участвующих в рейтинге, сдали в аренду 188 762 кв.м складских площадей. Всего было заключено 89 сделок аренды, а также зафиксированы две сделки по продаже складов площадью 31 260 кв.м. Прошедший год в сегменте складской недвижимости стал, по словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank SPb, очень успешным. В 2009 году складские площади освобождались арендаторами, а в 2010 году спрос был адекватен предложению. Сменился и профиль арендатора. В 2009 году основными арендаторами складских площадей выступали логистические компании, а в 2010 году их сменил производственный комплекс и дистрибьюторы. Уровень вакантных площадей сократился с 35% в 2009 году до 25% в 2010 году. Всего на сегодня вакантных складских площадей в Петербурге – около 150 тыс. кв.м.

Прогноз на 2011 год у экспертов однозначный – этот сегмент коммерческой недвижимости ждет рост. Обусловлено это будет активизацией торговли, увеличением грузооборота Петербурга, а также ростом количества производственных компаний на территории города. Объем спроса в 2011 году, по мнению Николая Пашкова, может превысить 200 тыс. кв.м.

Большинство заявленных на 2011 год проектов складской недвижимости относятся к классу «А», заявил Николай Пашков. Плюс этой тенденции в высоком качестве будущих площадей, а минус – в высокой продажной цене.

Финляндия станет ближе
Компания Jones Lang LaSalle рассказала о сделке с визовым центром Финляндии, который арендовал 3,2 тыс. кв.м на третьем и четвертом этажах офисно-торгового комплекса «Олимпик Плаза» в центре Петербурга (ул. Марата, 5). Как и в Москве, оператором визового центра Финляндии станет индийская компания VFS Global, управляющая аналогичными объектами в 32 странах мира. Сервисно-визовый центр откроет свои двери для посетителей 11 февраля 2011 года. Он будет оборудован пандусами для инвалидных колясок, расширенными дверными проемами и туалетами, которыми смогут пользоваться люди с ограниченными возможностями. В офисах будут установлены торговые автоматы, фотокабинки, системы электронной очереди.
 
От коммерции к жилью
В компании Maris Properties/CBRE открыто новое направление – продажа строящегося жилья бизнес-класса. Об этом сообщил генеральный директор компании Борис Мошенский. Новый департамент предлагает строящееся жилье в Петроградском и Выборгском районах Петербурга и осуществляет услуги по реализации квартир от застройщиков (подрядчиков), работе с субсидиями и сертификатами в рамках государственных жилищных программ, подбору оптимального варианта для клиента, консультации по ходу строительства объектов.
 
Развитие Рыбацкого
Компания Praktis Consulting завершила работу над проектом многофункционального общественно-делового комплекса в Рыбацком. Об этом сообщила руководитель направления маркетинговых исследований компании Любава Пряникова. Заказчиком концепции развития проекта выступил собственник будущего МФК – компания «Плаза Нева». В задачи Praktis Consulting входила корректировка архитектурно-планировочных решений общественно-делового комплекса и анализ его наиболее эффективного использования.

Заказчик планирует построить в Рыбацком яхт-клуб (центр хранения маломерных судов), гостиницу уровня «3 звезды», офисный центр класса «В», видовой ресторан площадью около 1 тыс. кв.м и фитнес-центр с бассейном. Помимо этого, проект предполагает возведение подземного паркинга на 70 автомобилей и организацию гостевых парковок.

Все функции в МФК будут объединены в едином комплексе зданий, расположенном на берегу Невы с видом на Большой Обуховский мост. В составе проекта предусмотрена остановка речного общественного транспорта.

Предполагаемые сроки строительства объекта – 2011-2012 годы. «В ближайших планах нашей компании – создание бизнес-плана для более детальной разработки проекта», – комментирует г-жа Пряникова. По ее мнению, многофункциональный комплекс окажет серьезное влияние на улучшение имиджа микрорайона Рыбацкое. Потенциальные посетители нового МФК – жители левобережной части Невского района, владельцы катеров и яхт, яхтсмены, гости отеля.
 
«Шкапина-Розенштейна» получит новый проект
London Consulting & Management Company подписала договор с компанией «Главстрой СПб» на проведение консультационных работ, касающихся коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл в реализации проекта комплексной застройки петербургского квартала «Шкапина-Розенштейна». Об этом сообщил управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.

В рамках договора LCMC осуществила определение объемов и параметров спроса на встроенные помещения в первой очереди многофункционального комплекса в этом квартале. Результатом стали рекомендации по необходимому количеству площадей и функциональному назначению встроенных помещений, также были определены приоритетные группы арендаторов. Для экспертного заключения специалистами LCMC было опрошено около 200 операторов в 18 товарных категориях.

«Готовность профессиональных девелоперов жилой недвижимости к детальному расчету необходимого для проекта объема встроенных помещений свидетельствует о качественном изменении рынка, произошедшем под влиянием кризиса», – комментирует г-н Золин. По его словам, для успешной реализации качественного проекта необходимо предусмотреть будущие потребности жильцов комплекса и найти баланс между их интересами и рентабельностью проекта для девелопера. «Оценка потенциального спроса на рассматриваемом объекте, учитывающая локацию и проекты-аналоги, позволяет достаточно точно спрогнозировать необходимые товарные категории, а также доходность встроенных помещений. По нашим данным, диапазон арендных ставок в сегменте стрит-ритейла на прилегающих территориях составляет 1000-3300 руб. за кв.м в месяц, средняя ставка аренды на встроенные помещения микрорайона – 2040 руб. за “квадрат”», – добавляет эксперт.

По словам Дмитрия Золина, одна из ключевых тенденций, выявленных в результате проведенного компанией исследования, – готовность ритейлеров к аренде подходящих им по площади помещений в проекте «Шкапина-Розенштейна». Доля компаний, которым интересна аренда встроенного помещения, составляет 89%.
 
Новый спутник Петербурга
Компания NAI Becar подписала контракт с УК «Новые территории» на оказание консалтинговых услуг по комплексному освоению территории площадью 499 га в Ломоносовском районе Ленинградской области, на границе с Петербургом. Об этом сообщил управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев. По его словам, к 2025 году здесь будет построен новый город-спутник на 50 тыс. жителей, появится промышленная зона, обеспечивающая жителей населенного пункта рабочими местами, и создана необходимая инфраструктура. Общий объем инвестиций в проект оценивается в $4,5 млрд.

Одной из задач застройщика является органичное соединение уже имеющейся на территории жилой застройки и нового современного строительства различного функционального назначения. В соответствии с генпланом застройки, здесь предполагается возведение около 1,5 млн кв.м мало-, средне- и многоэтажного жилья, а также объектов социальной инфраструктуры общей площадью 300 тыс. кв.м. Проектом предусмотрено строительство дошкольных детских учреждений, школ, больниц, поликлиник, аптек, объектов для спорта и отдыха.

Площадь производственной зоны составит не менее 100 га, об­щественно-деловой застройки – 80 га, здесь планируется разместить и объекты, значимые для области и города: стадион, тематический парк, региональный торговый центр, автодилерскую деревню. Более 80 га будет отведено под рекреационную зону. Подчеркивается привлекательность участка для девелоперов: на рынке особенно ценятся объекты с категорией «земли населенных пунктов».

В рамках контракта NAI Becar будет оказывать консультационные услуги, заниматься разработкой концепции проекта и привлечением инвесторов. На сегодняшний день идут работы по созданию концепции коттеджного поселка площадью 50 га.
 

Рубрика:

Коммерческая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Коммерческая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости