Купить Снять
Избранное
Избранное:

Хороших офисов стало больше

Хороших офисов стало больше

Предварительный итог развития рынка бизнес-центров Петербурга в 2011 году – 26 новых объектов. Уходящий год остановил падение темпов прироста рынка в этом сегменте


Специалисты NAI Becar подготовили предварительный отчет по рынку бизнес-центров Санкт-Петербурга за 2011 год.

Предложение и спрос
По данным, собранным компанией, с учетом объектов, которые планируются к открытию до конца текущего года, в 2011 году в Петербурге будет сдано в эксплуатацию 26 бизнес-центров общей площадью более 236 тыс. кв.м. Это немногим больше уровня прошлого года (25 объектов, 225,6 тыс. кв.м).

Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В, С) к концу 2011 года составит 2741,4 тыс. кв.м, прирост общего объема предложения за период – 11%.

Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила 563 кв.м и порядка 954 кв.м на тысячу экономически активного населения Санкт-Петербурга.

Все новые объекты позиционируются в классах А и В/В+. 70% всех введенных за год площадей приходится на объекты нового строительства, остальные – реконструкция зданий и проекты, сочетающие реконструкцию с новым строительством.

Новые офисные центры открылись в девяти административных районах города: Адмиралтейском, Василеостровском, Выборгском, Калининском, Красногвардейском, Московском, Петроградском, Фрунзенском и Центральном. На долю районов исторического центра пришлось около 35% – 91,8 тыс. кв.м новых площадей.

По данным девелоперов и управляющих компаний, многие новые объекты заполнены арендаторами менее чем на 50%, в некоторых кампании по сдаче в аренду в самом разгаре, но первые арендаторы въедут только в январе 2012 года. Поглощение площадей, выведенных на рынок в 2011 году, оценивается в 55-60%.

В целом по рынку Петербурга заполняемость бизнес-центров класса С, особенно расположенных у станций метрополитена, близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+ заполнены на 60-95% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75-95%.

По мнению брокеров NAI Becar, чаще ищут офисы площадью до 100 кв.м, следующий по уровню спроса диапазон площадей – 100–250 кв.м, однако и офисы от 500 кв.м запрашивают нередко. Поглощение происходило в основном за счет развития или переездов местных компаний.

Территориально наибольшее число запросов отмечено на офисные площади в Центральном, Петроградском, Московском и Выборгском районах города.

Что почем
В IV квартале существенного роста ставок по сравнению с предыдущим периодом не отмечено.

В среднем по Петербургу на конец 2011 года ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в действующих бизнес-центрах таковы:

• класс А – 1000-2000 руб./кв.м/месяц;

• класс В – 650-1300 руб./кв.м/месяц;

• класс С – 500-950 руб./кв.м/месяц.

В течение 2011 года, по сравнению с 2010-м, отмечен рост ставок аренды в бизнес-центрах с высокой заполняемостью и хорошим местоположением. В объектах класса А ставки выросли на 5-10%, в классе В – на 10-12%.

Заявленные на рынке Санкт-Петербурга цены продаж одного кв.м площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах оставались стабильными в течение года и в зависимости от качества и расположения объекта варьировались в диапазоне от 50 000 (при продаже здания целиком) до
140 000 рублей.

Ожидания и тенденции
В настоящее время в Петербурге на близких к завершению стадиях реализации находятся около 30 объектов, включающих офисные площади. Согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых уже сдвинуты, в 2012 году наиболее реален ввод 16-18 офисных объектов общей площадью порядка 239-259 тыс. кв.м. На конец 2012 года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С приблизится к 3 млн кв.м. Прирост предложения составит не менее 9%.

Экспертами отмечены следующие тенденции рынка бизнес-центров:

• Текущее состояние рынка бизнес-центров Петербурга характеризуется стабильностью.

• Прирост общего объема предложения по итогам 2011 года сохранился на уровне показателя прошлого года (10,6% против 10,0% в 2010 году). Таким образом, падение темпов прироста рынка остановилось. В 2012 году объем предложения возрастет также на 9-10%.

• Наиболее успешно реализуются офисные проекты с участием крупных банков или администрации города. Однако в целом активность девелоперов в 2011 году повысилась: завершаются проекты, приостановленные в кризис.

• Сроки экспозиции новых бизнес-центров увеличиваются. Поэтому практика сдачи крупных объектов арендаторам с разбиением на лоты внутри одного здания сохранилась. Запуск в эксплуатацию части площадей требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций.

• В 2011 году ставки аренды в успешных объектах выросли на 10-15%, в основном же увеличение арендной платы было обусловлено ростом коммунальных платежей и не превышало 5%. В 2012 году существенный рост ставок маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в высококачественных объектах с хорошей заполняемостью. Также возможно индексирование арендной ставки в зависимости от инфляции.

• Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение года практически не менялись, сохраняясь на уровне 2010 года

• Сохранилась тенденция индивидуального подхода к условиям договоров аренды с клиентами. Ставки аренды для различных арендаторов внутри одного объекта могут существенно дифференцироваться в зависимости от размеров занимаемой площади, этажности и т.п. Рынок по-прежнему остается преимущественно рынком арендатора.


Рубрика:

Коммерческая недвижимость

23.12.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Коммерческая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости