Купить Снять
Избранное
Избранное:

Офисы растут на окраинах

Офисы растут на окраинах

В 2011 году в Петербурге появилось 18 новых качественных офисных центров, при этом почти 80% новых площадей расположены за пределами центральной части города

 
Компания Colliers International Санкт-Петербург подготовила итоговый отчет по рынку офисной недвижимости за 2011 год.

Плюс 18
В 2011 году в Петербурге было введено 18 офисных центров класса А и В суммарной площадью 139 тыс. кв.м. Прирост площадей класса А составил 73 тыс. кв.м, офисов класса В – 66 тыс. кв.м. Почти 80% новых площадей расположены за пределами центральной части города (бизнес-центры «Санкт-Петербург Плаза», «Аэропорт Сити», «Вант», «Белоостровская 6», «На Парнасе», «Охта-Хаус», «Балканский»).
 
В 2012 году планируется ввод 20 объектов суммарной арендной площадью 191 тыс. кв.м. Вводимые проекты расположены в разных районах города (Васильевский остров, Пулково, Московские ворота, Обводный канал, Синопская набережная и др.), что подтверждает тенденцию расширения деловых зон в Петербурге.
 
Всего в процессе строительства, по данным девелоперов и строительных компаний, находится 30 офисных центров классов А и В суммарной площадью около 345 тыс. кв.м.
Что касается спроса и заполняемости офисных площадей, то на начало 2012 года свободные площади в офисных центрах классов А и В насчитывают около 230 тыс. кв.м. Совокупная доля свободных площадей составляет 14,1%: 24,7% – в классе А, 9,8% – в классе В. Продолжается ротация арендаторов из низкокачественных офисных центров, а также из старых офисных центров классов А и В в новые. В 2011 году возросла доля сделок по аренде крупных помещений (от 1 тыс. кв.м).
 
Объем поглощения офисных площадей по итогам 2011 года составил около 150 тыс. кв.м. Средний уровень свободных площадей снизился до 13% в конце первого полугодия. Однако с вводом в эксплуатацию одного из крупнейших проектов на рынке «Санкт-Петербург Плаза», а также ряда относительно крупных проектов (LightHouse, «На Парнасе» и др.), доля свободных площадей возросла до 14%.
 
Ставки – в рублях
В первой половине 2011 года отмечен небольшой плавный рост ставок на офисы классов А и В вследствие снижения доли свободных помещений, а также в силу наличия малого количества новых площадей на рынке. В III квартале средневзвешенные ставки не изменились.
 
С начала года рост ставок на офисы классов А и В в рублевом эквиваленте составил 2% и 9% соответственно. Изменение ставок аренды в долларовом эквиваленте вызвано изменениями курсовой разницы в течение периода (c 30,4 рубля за 1 доллар до 28 рублей в I квартале,
с 28 рублей до 32 рублей – в III-IV кварталах).
 
В большинстве случаев ставки номинируются в рублях (исключение составляют компании-арендаторы, у которых оборот исчисляется в валюте – долларах США или евро). Индексация арендных ставок - 7-10% в рублях. Арендодатели повышают ставки аренды, когда объект близок к 100%-й заполняемости.

Ожидания и тенденции
Ожидаемый объем поглощения на рынке офисной недвижимости в 2012 году составляет 150-160 тыс. кв.м. Прогнозируемый объем ввода новых площадей - 191 тыс. кв.м. Однако ожидается, что открытие некоторых объектов будет перенесено на 2013 год, по аналогии с 2011 годом, когда прогнозировался ввод 170 тыс. кв.м.
 
В связи с этим ожидается незначительное снижение средней доли свободных площадей по рынку до 12-13%. Уровень арендных ставок в рублевом эквиваленте ожидается стабильным, возможны колебания ставок, рассчитанных в долларах США, связанные с изменениями валютных курсов.
 
Специалисты Colliers International выделяют следующие важнейшие тенденции на рынке офисной недвижимости Петербурга.
 
• Арендаторы продолжают улучшать свои условия. В бизнес-центрах с негибкой ценовой политикой и некачественными инженерными системами арендаторы расторгают договоры.
• Помещения, предлагаемые по максимальным ставкам (2000 рублей за кв.м в месяц), имеют очень длинный срок экспозиции или остаются вакантными. Арендаторы, среди которых известные компании с международными брендами, предпочитают арендовать офисы по среднерыночным арендным ставкам. В первую очередь, ценятся функциональность, удобство офисных помещений, качество инженерных систем, хорошая транспортная доступность, безопасное окружение.
• Наибольшую активность на рынке аренды демонстрируют компании из сфер IT и строительства.
• Заполнение новых офисных центров по-прежнему остается вызовом для арендодателей. Новые бизнес-центры площадью 15-20 тыс. кв.м заполняются в течение 2-3 лет.
• Намечается большой объем строительства офисных площадей вдоль Московского проспекта, где формируется новая деловая зона.
• Наиболее востребованные арендаторами объекты – качественные и функциональные бизнес-центры класса В, без излишних для этого класса инженерных усовершенствований (фальшполов, двухтрубных систем вентиляции и кондиционирования и т.д.), предлагающие площади по ставкам 1100-1200 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы.
• В 2013-2014 годах ожидается выход на рынок новых офисных проектов, по своим качественным характеристикам намного превосходящих существующие бизнес-центры.

Таблицы: Colliers International
 
 
 
  
Рубрика:

Коммерческая недвижимость

27.02.2012

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Коммерческая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости