Купить Снять
Избранное
Избранное:

Кризис в головах

Кризис в головах

27-28 июня в Петербурге прошел 7-й ежегодный Commercial Real Estate Summit. Более 200 экспертов рынка недвижимости обсудили наболевшие вопросы. Главными темами саммита стали восприятие девелоперов в российском обществе, их взаимоотношения с властями, вероятность второй волны кризиса и развитие в регионах РФ.

 
Итоговая пресс-конференция CRE Summit 2012 прошла в дружелюбной обстановке, и прогнозы игроков рынка были весьма оптимистичны. Видимо,  эксперты уже устали после жарких споров на пленарном заседании  об отсутствии четких правил игры со стороны властей, об их изменении с приходом нового главы города и его команды. Выдохлись на дискуссиях о плачевном состоянии городской инфраструктуры и нехватке у администрации средств на ее создание. Кажется, то, что начинали обсуждать еще полгода назад, на саммите закрепилось как данность – девелоперы сами строят дороги и объекты инфраструктуры для своих будущих жителей. По данным экспертов, сегодня доля затрат на инфраструктуру, как внутреннюю, так и внешнюю, доходит до 30-35% стоимости проекта. В итоговой пресс-конференции эксперты решили быть оптимистами и сосредоточиться на том, как развиваться дальше.

Девелоперы идут в регионы
Одной из перспектив рынка, безусловно, являются регионы. CRE Summit 2012 показал, что сегодня они представлены более интересными проектами, чем Петербург и Москва.  Это вполне объяснимо – в регионах есть масса возможностей для нового строительства. В Москве и Петербурге, по крайней мере, в сегменте торговых и офисных центров, самые интересные в смысле локации варианты уже предполагают редевелопмент или реконструкцию старых зданий. «Новые центры деловой активности еще не созданы или не работают в полном режиме», – прокомментировала Людмила Рева, директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Эксперты высказали пожелание создать специальный комитет по развитию регионов, который бы координировал планы девелоперов по всей России. «Хорошо, что мы начали задумываться об архитектурном облике Петербурга и в целом страны. И если мы хотим иметь хороший облик в будущем, то уже сейчас мы должны развить максимальную активность», – отметил Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company. Первый пример координации процесса развития города показывает Москва. «Сегодня  московское правительство прилагает усилия к созданию единой стратегии развития города, ищет возможности кооперации усилий девелоперов, власти и общества», – прокомментировал Максим Гасиев, генеральный директор Colliers International Москва.  
 
Однако инвесторы, особенно иностранные, в регионы пока идут с неохотой. Для них важно право собственности или долгосрочной аренды на землю, договоры с арендаторами, наличие грамотной управляющей компании, пояснил Алексей Филимонов, генеральный директор Astera в альянсе BNP Paribas Real Estate. К слову, регионы не стремятся заполучить к себе федеральных девелоперов с их проектным финансированием. Как бы там ни было, местные девелоперы не страдают от безделья или безденежья и вполне способны осваивать масштабные проекты, особенно на быстрорастущих региональных рынках.
 
Добавьте сюда более плотные в регионах связи бизнеса с властями и возможности индивидуальных договоренностей с местными банками. «Тренд развития местных девелоперов в регионах сохранится еще на пять лет», – подтверждает Дмитрий Золин.

В ожидании второй волны
По поводу предстоящей второй волны кризиса четкого мнения никто из экспертов не высказал. Все сводилось к 50 на 50 – либо будет, либо нет. Однако, как высказался один из участников, кризис у нас в головах. Еще одна мысль, с которой согласились все, – наш российский кризис не зависит ни от европейского, ни от американского. У России всегда был особый путь. К чему наш рынок по-настоящему чувствителен, так это к макроэкономическим факторам, таким, например, как цены на природные ресурсы. «Экономическая система – очень неустойчивое явление. Влияния Европы и США мы не испытываем, так как западные деньги в большом объеме пока не дошли до России. Мировой кризис может повлиять на наших инвесторов, но плюс в том, что мы уже готовы к такому повороту событий. Пока же основной показатель – проектное финансирование. Пока оно доступно, а значит, у девелоперов все хорошо», – комментирует Максим Гасиев. Кстати, банки стали заметно лучше разбираться в девелоперских проектах. И в этом им также помог кризис. Сегодня у банков еще остались непрофильные девелоперские активы, по большей части неликвид, который они получили в кризисные годы. Прожив с ними на балансе с 2009 года, банки стали лучше понимать, что стоит кредитовать, а кому лучше отказать. Некоторые банки даже обзавелись  собственными девелоперскими структурами.
 
Кстати, эксперты отметили, что кризис, о котором уже можно говорить с уверенностью, – это кризис доверия со стороны банков. Сегодня европейские банки предлагают крайне низкую процентную ставку по вкладам, которая едва покрывает инфляцию. Но это хорошая новость для рынка недвижимости, так как в сложившейся ситуации инвестировать в недвижимость выгоднее, чем пользоваться другими финансовыми инструментами. И если девелопер строит качественно, он может быть уверен, что продаст свой объект дорого через три-четыре года. Более того, панические настроения на руку консультантам и брокерам.
 
«Под кризис, как и под Новый Год, совершается очень много сделок. Предкризисная ситуация дает нам высокую активность девелоперских проектов», – отметила Анастасия Подакина из «Галс-Девелопмент».
 
Если говорить  о ставках доходности коммерческой недвижимости, то в сегменте премиальных офисов и торговли они составляют, по данным Андрея Постникова из Jones Lang LaSalle, 9% в Москве и 10% в Санкт-Петербурге. «Но сделки закрываются выше, чем 10%, так как инвесторы торгуются: вероятно, их ожидания от прибыли проекта еще возрастут, в то время как собственники, наоборот, не готовы продавать. Это опасная ситуация, так как в итоге рынок замирает», – пояснил эксперт. В условиях дефицитного рынка, каким скоро станет Москва (из-за ограничений строительства в рамках ТТК и т.д.), роль играет не ставка капитализации, а конечная цена, считает, в свою очередь, Александр Шарапов, президент NAI Becar.
 
В целом же, девелопемент в России, по мнению игроков, переживает не лучшие времена. Нападки общества и увеличивающиеся требования власти уже не позволяют утверждать, что этот бизнес приносит сверхприбыли.  Имидж девелоперов под давлением общественности и в отсутствие поддержки властных структур в последние годы значительно пострадал. «То, как сегодня воспринимаются девелоперы, становится темой для дискуссии. Мы вместе должны сформировать положительный образ девелопера. Объяснить, что мы приходим для развития города, а не как вандалы, которые все разрушат ради своего дохода», – высказалась Анастасия Подакина.


Рубрика:

Коммерческая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Коммерческая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости