Купить Снять
Избранное
Избранное:

CRE Summit: какие правила диктует рынок недвижимости?

CRE Summit: какие правила диктует рынок недвижимости?

26-27 июня в Петербурге прошло ежегодное мероприятие по рынку коммерческой недвижимости CRE Summit. Представители ведущих компаний обсудили опыт реализации крупных интересных проектов, а также задумались над будущими форматами недвижимости

 
CRE Summit в 2013 году на два дня собрал 300 представителей рынка коммерческой недвижимости со всей России, которые встретились, чтобы подискутировать о состоянии и перспективах рынка. В первый день саммита участники могли принять участие в дискуссиях, посвященных проектам комплексного освоения территорий, банковскому кредитованию, феномену апартаментов, новым форматам недвижимости, альтернативным источникам инвестирования, реконцепции и реновации объектов и т.д. В рамках пленарного заседания, традиционно посвященного сотрудничеству бизнеса и власти, спикеры обсудили эффективное взаимодействие администраций городов с инвесторами и девелоперами, инфраструктуру проектов – распределение затрат и ресурсов между городом и инвестором, удачные примеры ГЧП, роль города как собственника и то, стоит ли ему избавляться от активов.

Начальник отдела по контролю за градостроительной деятельностью и разрешительной документации департамента строительства Ярославской области Юлия Голова поделилась своим опытом работы с инвесторами. «Мы сформировали градостроительную политику, создали документы территориального планирования на территории всей области и теперь работаем по двум основным направлениям: туристическо-рекреационное и строительство промышленных площадок. Создание промышленных парков заключается в формировании крупных территорий с инфраструктурой, полностью подготовленной для строительства объектов. Спрос на подготовленные территории есть, но мы готовы и предоставлять их без подготовки, если этого захочет инвестор, – рассказывает Юлия Голова. – Но нужно помнить, что основная функция власти – социальная, мы вынуждены балансировать между интересами бизнеса и населения. Но мы готовы дать полную информацию инвестору, сделать все от поиска и до формирования участка. Мы стараемся минимизировать затраты инвесторов, до 90% снижая при определенных условиях арендную плату. Основные направления помощи инвесторам – транспорт, сети, вода, льготы в налогообложении».

Политика города
Продолжил дискуссию иностранный гость – заместитель мэра города Занстад (Нидерланды) Роберт Йерун: «Разрабатывая Генеральный план, мы внимательно относимся к качеству, за которое отвечает супервайзер, определяющий, какой тип недвижимости будет строиться».

О работе с государственно-частным партнерством в регионах рассказал исполнительный вице-президент, начальник Центра государственно-частного партнерства Газпромбанка (ОАО) Алексей Чичканов. «Самый большой опыт для регионов – инициативность в формировании собственных проектов. Успешны регионы, которые не только открыты для бизнеса, но и те, где сам регион инициирует проекты. В Санкт-Петербурге в 2003 году стали развивать машиностроение, фармацевтику, и сейчас мы видим, что с этими сферами все в порядке, поскольку именно проактивная политика города помогает двигать бизнес, – объясняет Алексей Чичканов. – Например, в Якутии активная позиция власти, но не все инвесторы захотят туда идти. В тоже время в Московской области даже и без этого будут стучаться в закрытые двери. Аудитории коммерческой недвижимости интересно все же обращать внимание на регионы, где это сочетается».

Руководитель управления взаимодействия с инвесторами ОАО «Особые экономические зоны» Игорь Марчев рассказал о том, что государственная структура, созданная как площадка для инвесторов для работы по льготным условиям, может предложить игрокам рынка. «Изначально площадки производственно-промышленных зон должны были готовиться государством, но с этого года запущен пилотный проект по строительству парков, где резиденты смогут брать помещения в аренду, – пояснил Игорь Марчев. –

Комплект документов потенциального резидента изначально рассматривается на экспертном совете – аналоге банковского комитета. Предметом соглашения не может быть строительство и сдача объекта в аренду, но все же есть опции, когда это возможно».

Вице-президент, управляющий директор банка ВТБ Александр Ольховский подчеркнул, что рынок сжимается и становится все более сложным с точки зрения выбора наиболее эффективных проектов, поэтому поиск опций, которые может предложить государство, тоже интересен инвесторам. «Если компания-резидент рассматривает прямые инвестиции в регионы и готова развиваться, то наши зоны идеальны для нее», – ответил г-н Марчев.

В поисках идеала
Идеальную структуру строительства объектов недвижимости нарисовал директор по строительству MirLand Development Corporation Plc Лев Марголин. «Первый шаг – определить “хотелки” города и разработать проект планировки территории. Второй – город в соответствии с разделом ППТ строит сам всю инфраструктуру, тем самым инженерно обеспечивая территорию. Третье –
объявляется тендер на выбор застройщика. Это самая правильная картинка, когда хозяин город сам определяет, что он хочет, – рассуждает г-н Марголин. – На Западе такая практика широко применяется, в России же даже мечтать об этом сложно. Бизнесу приходится самостоятельно искать выход из ситуации, решать вопросы социальной инфраструктуры. Например, мы за собственные деньги проектируем и строим детский садик на 220 мест, который хочет взять в аренду одна компания».

Но как же развивается механизм государственно-частного партнерства в России? Советник DLA Piper Марат Алтынбаев считает, что в настоящее время инвесторы с недоверием относятся к ГЧП. Объясняется это несколькими факторами: большой срок проектов, неясная доходность, слабый интерес банков к проектам, отсутствие возможности привлечь финансирование. Санкт-Петербург остается первопроходцем в правовом поле ГЧП. Между тем, заместитель генерального директора ОАО «Российский Аукционный Дом» по продаже имущества ФГУ, ФГУП, ОАО, госкорпораций Динара Усеинова рассказала о том, насколько целесообразно сохранять государственное имущество в собственности. В Санкт-Петербурге перечень невыкупаемых объектов содержал только наиболее доходные объекты, которые продавать было нецелесообразно. Но даже на продаже неликвидных помещений город смог получить высокий доход. Г-жа Усеинова напомнила, что 10 лет назад территория Пулково была чистым полем, но город сформировал участки, инженерно подготовил и продал в собственность для застройки. Сейчас же Пулково – активно развивающийся район.

Как резюмировал Александр Ольховский, взаимодействие бизнеса и власти должно быть очень продуманным. «Бизнес вчера хотел много зарабатывать, в ГЧП –  так нельзя, – отметил эксперт. – В ГЧП должен быть баланс: нужно поставить условную границу, цифру “икс”, которая будет взаимно приемлемой и для бюджета, и для бизнеса. Поиск этой разумной границы является очень серьезной задачей. Ментально бизнес хочет оторваться от государства, а государство всеми силами этому сопротивляется. Поступательное развитие этих позиций – задача номер один, которая в дальнейшем ляжет в основу каких-то законов». Александр Ольховский подчеркнул, что бизнес должен со своей стороны делать шаги навстречу власти и быть лояльнее в участии в проектах социальной инфраструктуры, понимая, что высокодоходными они не будут.

Время апартаментов
В рамках саммита прошли дискуссии, посвященные наиболее актуальным темам рынка. Так, например, девелоперы и консультанты собрались, чтобы обсудить феномен нового формата недвижимости для России – апарт-отелей. Нехватка земли под строительство жилья, сниженные требования к коммерческой недвижимости, высокий интерес к рынку жилья способствуют развитию этого сегмента в Москве, Санкт-Петербурге и постепенно набирают обороты в регионах.

Как отметила директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, в России нет четкого понятия апартаментов, но в то же время рынок развивается. Основным отличием петербургского рынка от московского является то, что в Петербурге преобладает доля инвесторов, в то время как апартаменты в Москве чаще всего приобретаются для собственного проживания. В качестве примера эксперты приводят строящийся комплекс апартаментов Vertical в Петербурге на Московском пр., 73, который представляет собой новый вид готового бизнеса для инвесторов. NAI Becar предлагает две программы: гарантированный доход (8% годовых) и доверительное управление (14% годовых). Причем на данный момент больше инвесторов интересует программа доверительного управления, поскольку, несмотря на то, что собственник делит риски с управляющей компанией, есть возможность получения более высокого дохода.

О доходности апартаментов рассказал и коммерческий директор ГК «Пионер» Андрей Ильичев, отметив: «Выводя на рынок апарт-отель YE’S, мы понимали, что нужно “упаковать” объект и быть готовыми отвечать на вопросы будущих собственников. И тогда мы решили сделать акцент на доходности апартаментов, программах, благодаря которым покупателю ничего не придется делать, все заботы возьмет на себя управляющая компания». Одной из наиболее востребованных, но вскоре закрытых в силу ограниченности предложения по акции стала программа «обратного выкупа», по которой через 5 лет ГК «Пионер» выкупит у собственника апартаменты за двойную стоимость.

О московском рынке апарт-отелей поведала директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Елена Ржавская: «Все апартаменты можно разделить на три группы: арендные, на продажу, доходные загородные поселки. Каждый из этих видов имеет свои особенности, чем и привлекает покупателей. Причем апартаменты на продажу чаще расположены в многофункциональных комплексах либо вообще являются прямыми аналогами жилых объектов, конкурируя с ними за счет более низкой цены». В качестве примера самого доступного предложения на рынке Елена Ржавская назвала «Царицыно-2», где предлагаются апартаменты от 2,5 млн рублей. Но почему же, если в Москве апартаменты уже конкурируют с жильем, то в Петербурге это пока единичные случаи? Директор по продажам жилой недвижимости MR Group Дмитрий Цветков объяснил, что в Москве строительство апарт-
отелей активно поддерживается правительством: «Они решают социальную функцию – выводят из города промзоны, на месте которых строятся МФК с офисной и жилой составляющей. Это дает новый виток развития районам, а также рабочие места, поскольку большинство заводов уже не работают, а на их месте открыты автосервисы».

Интересным стало выступление вице-президента по стратегическому развитию InterContinental Россия и СНГ Арона Либинсона, который рассказал, почему гостиничные операторы не хотят управлять апарт-отелями в России. «Ко мне часто приходят люди и говорят о том, что хотят построить апарт-отель, но есть ряд причин, по которым мы отказываемся. Одна из проблем – работа с многочисленными собственниками, поскольку мы не сможем уследить за тем, чтобы все платили за услуги управляющей компании, – говорит Арон Либинсон. – И гостиничный оператор оперирует брендами и развивает сеть, поэтому есть определенные правила, по которым он должен работать. Также в России пока что не сложилось законодательство в отношении апартаментов и отсутствуют проекты, где мы могли бы продвигать свой бренд».

Нестандартное будущее
Также в первый день прошла дискуссия, посвященная нестандартным форматам недвижимости. В качестве со-модераторов дискуссии выступили генеральный директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург, партнер Денис Радзимовский и партнер S.A.Ricci – Санкт-Петербург Борис Юшенков. Участники встречи представили такие проекты как креативное пространство «Ткачи», сельскохозяйственный хаб «Агорополис» и вертолетный центр «Хели-Драйв», развивающиеся на территории бывшего совхоза «Предпортовый», проект комплекса развлечений Maza park, реализуемый холдингом Food Retail Group, новый вид отдыха и развлечений для ТЦ – проект «Пляж», а также скалолазно-веревочный парк «Круча» и проект для девочек «Мастерская принцесс».

«Большую роль в реализации новых форматов недвижимости играет понимание и желание девелопера реализовать нестандартный проект, –
говорит Денис Радзимовский. –  В большинстве своем российские девелоперские компании имеют консервативные взгляды, поэтому для них лучшим вариантом остается “синица в руках”. Но время и конкуренция за место под солнцем вносит свои коррективы, и мы видим, как на рынке коммерческой недвижимости все чаще появляются новые, порой совсем необычные форматы недвижимости: от масштабных проектов креативных кластеров до проектов антикафе, где платишь за время, а не за еду. Рынок находится в переломной стадии, и более смелые девелоперы, рискнувшие, например, включить в свой торговый комплекс такие проекты как “Пляж”, “Круча” и другие, выиграют борьбу за посетителей».

 «Сегодня российский рынок пришел к той точке, когда стандартные схемы реализации девелоперских проектов не работают, – высказал свою точку зрения Борис Юшенков. –

Практически любой проект, реализованный на основе стандартного подхода, обречен на неудачу. Девелопер и арендатор должны совместно создавать “рецепт” востребованного аудиторией и экономически успешного проекта. Как это происходило, например, с проектом креативного кластера “Ткачи” или проектом детского пространства “Дивный город” в ТРК “Гранд Каньон”». «Любой проект, сданный по стандартным подходам, обречен на неудачу. Девелопер должен понять, как сделать объект нестандартным», – подчеркнул Борис Юшенков.
 

Рубрика:

Коммерческая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Коммерческая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости