Купить Снять
Избранное
Избранное:

2013 год побил рекорды на рынке офисов

2013 год побил рекорды на рынке офисов

Компания Knight Frank St Petersburg подвела итоги прошедшего года на рынке офисной недвижимости.

 
В 2013-м здесь наметились тенденции, которые, как ожидается, определят вектор изменений и в нынешнем году


В минувшем году на рынке офисной недвижимости Петербурга обошлось без потрясений. Он запомнился вводом нескольких крупных офисных центров, а цены на аренду выросли совсем немного. С другой стороны, географическая структура ввода новых центров сильно изменилась, что не только повлияло на спрос, но и оттянуло арендаторов с насиженных мест.

Итоги 2013-го
Прошедший год стал противоречивым для рынка офисной недвижимости Петербурга. С одной стороны, год побил рекорды прошлых лет: совокупная арендуемая площадь качественных офисных площадей в городе превысила показатель в 2 млн кв.м: рынок офисной недвижимости за 2013 год пополнился 247 тыс. кв.м качественных офисных площадей, а прирост нового предложения составил 15%. С другой стороны, по словам руководителя отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg Марины Пузановой, темпы поглощения существенно замедлились: в 2013 году их объем составил 109 тыс. кв.м, а это на 62% меньше показателя 2012 года. «Этот рынок – лакмусовая бумажка состояния экономики, – говорит Марина Пузанова. – Он быстро реагирует на изменения».

Доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А также выросла, причем в три раза: с 7% до 22,4%. Это неудивительно, ведь объем ввода офисных центров класса А за минувший год составил 72% от общего числа нового предложения. В офисных центрах класса В доля вакантных площадей выросла совсем немного и составила 7,5%. Что касается арендных ставок, то, по данным Knight Frank, на офисные объекты класса А они немного выросли в долларовом эквиваленте вследствие изменения курса валют. А вот средняя ставка аренды на офисные объекты класса В, наоборот, немного снизилась из-за поглощения ликвидного предложения в центральных районах города.

«Одним из главных трендов года стало пополнение рынка офисной недвижимости новым действительно качественным предложением, которое предоставляет арендаторам большой выбор, – говорит Марина Пузанова. – Укрепившейся тенденцией 2013 года можно назвать то, что для компаний, рассматривающих переезд в другой офис, все большее значение приобретают затраты на обустройство нового помещения».

Ключевыми событиями прошедшего года эксперты Knight Frank называют ввод в эксплуатацию знаковых для города проектов. Это «Невская Ратуша», Leader Tower, вторая очередь бизнес-центра Technopolis Pulkovo, офисный центр «Золотая долина», проекты девелоперской компании «Ренессанс Девелопмент», новый бизнес-центр сети «Сенатор» и другие. Среди знаковых событий года и крупные сделки на рынке аренды: Luxoft арендовала 5 тыс. кв.м в бизнес-центре «Зима», а компания ЛОЭСК полностью арендовала офисное здание на Песочной набережной, 42. Площадь арендованных помещений составила 3,9 тыс. кв.м. Также компания Fortgroup купила 5 офисных центров у «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», а ИФХ «Империя» приобрел здание Фрунзенского универмага, которое будет реконструировано под бизнес-центр класса А.

Феномен Московского проспекта
В центре города, как известно, места мало: офисные здания не являются исключением. Строить их здесь негде, поэтому основной объем предложения сместился на проходные окраинные магистрали. Рекордсменом по вводу новых офисных площадей в минувшем году стал Московский проспект, где сосредоточились около 40% нового предложения.

«На протяжении долгого времени мы наблюдали развитие зоны аэропорта Пулково, но сейчас активно развивается сам Московский проспект, – говорит Марина Пузанова. –

Много качественных офисных площадей там появилось в минувшем году и еще появится в 2014 году».

Более того, за счет своего активного развития в минувшем году зона «Московский проспект» уже выбилась в лидеры по объему качественных офисных площадей в городе. За ней следует деловой район «Центральный-2», в котором объем качественных офисных площадей всего на 1% меньше. Замыкает тройку лидеров зона «Видовые набережные».

Лидирует зона «Московский проспект» и в рейтинге самых популярных деловых районов, то есть в рейтинге объемов поглощения. Лидирует, надо сказать, с большим отрывом, обгоняя обладателя второго места, зону «Юго-Восточный», более чем в три раза. За год в деловом районе «Московский проспект» было поглощено порядка 50% всех реализованных на рынке аренды качественных офисных площадей.

Качественные площади
Один из проектов зоны «Пулково», офисный центр Pulkovo Star, откроется в конце весны. Эксперты относят его площади, а это 14,4 тыс. кв.м офисов в первом достраиваемом корпусе, к разряду качественных, он позиционируется как комплекс класса В+. Строительство второй очереди начнется летом этого года.

Руководитель отдела аренды ООО «Управляющая Компания “Пулково Стар”» Антон Горчаков объясняет, что входит в понятие качественной офисной площади: система вентиляции и кондиционирования воздуха, трехуровневый паркинг, бесплатная развозка от метро, полюбившиеся петербуржцам представители общепита, зоны отдыха на террасе, современный дизайн как снаружи, так и внутри, и обширные зеленые насаждения, отделяющие офисный центр от Пулковского шоссе.

Первые договоры на аренду, которая стоит 1350 рублей за кв.м, офисный центр начал подписывать прошлым летом и на сегодняшний день имеет 35%-ю заполняемость. Наиболее крупные арендаторы – две нефтегазовые компании, занимающие по одному этажу, и медицинская компания, которая займет два этажа.

Спрос и цены
Эксперты Knight Frank признаются, что нефтяные, газовые и прочие сырьевые компании занимают первое место по сделкам аренды офисных площадей – это около 18% от общего числа. На втором месте IT и телекоммуникации, на третьем – строительные, девелоперские и инжиниринговые компании.

Что касается спроса на офисные площади, то, как уже было замечено, он падает. В течение года наблюдалась тенденция увеличения доли вакантных площадей в сегменте бизнес-центров класса А: эксперты связывают это с выходом на рынок новых объектов с невысокой заполняемостью.

Есть и зоны, которые в минувшем году лишились арендаторов. В меньшей степени это «Видовые набережные», в большей – офисные зоны «Северо-Западный» и «Адмиралтейский».

Цены на аренду офисных площадей вот уже два года держатся примерно на одном уровне, то опускаясь на несколько процентов, то поднимаясь. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в функционирующих бизнес-центрах класса A на конец IV квартала 2013 года составила 499 долларов за кв.м в год, включая операционные расходы и не включая НДС, в классе В – 347 долларов за кв.м в год.

По словам Марины Пузановой, в течение 2013 года наблюдалась тенденция увеличения средней запрашиваемой ставки аренды в офисных центрах класса А в рублевом эквиваленте. По сравнению с IV кварталом 2012 года средняя ставка аренды выросла на 7% в
рублевом эквиваленте, а в долларовом выражении рост составил 1%. По-прежнему в значительной части офисных объектов класса А ставки номинируются в долларах.

Еще одна тенденция – запрашиваемые ставки аренды в новых бизнес-центрах класса А значительно превышают те, которые заявлены в уже функционирующих объектах. Так, средняя запрашиваемая ставка аренды в строящихся бизнес-центрах, где началась арендная кампания, равна 578 долларам за кв.м в год. Стоит ли удивляться, что это негативно сказывается на заполняемости таких бизнес-центров.

В сегменте офисных центров класса В все было наоборот: происходило плавное снижение средней запрашиваемой ставки аренды как в рублевом эквиваленте, так и в долларовом. По данным Knight Frank, по сравнению с показателями конца IV квартала 2012 года снижение составило 3% и 8% соответственно.

«Данная тенденция связана с преобладанием предлагаемых в аренду офисных площадей в бизнес-центрах, расположенных в периферийных районах Санкт-Петербурга, уровень ставок в которых ниже среднерыночного показателя на 5%, – говорит Марина Пузанова. – А в центральной части города ликвидные помещения в бизнес-центрах класса В являются дефицитными и быстро уходят с рынка».

Эффективные здания
Заметна и тенденция повышения требований арендатора к офисным площадям. Сегодня большинство арендаторов хотят работать в так называемом эффективном здании.

Заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев объясняет, что входит в понятие «эффективное здание». Прежде всего, эффективными можно назвать офисные центры, входящие в деловые кварталы. Само понятие делового квартала в России достаточно новое, тогда как на Западе оно сформировано не один десяток лет назад. Такими кварталами можно назвать, например, «Невскую ратушу» или «Белую площадь» в Москве. Не последнее значение имеет и респектабельная архитектура, сочетающая удобство, практичность и эстетику.

Внутри эффективное здание должно быть максимально полезным: главное не площадь офисов, а то, сколько человек может комфортно уместиться на этой площади, говорит Игорь Кокорев. Удобный подъезд к зданию, просторные холлы и паркинг также важны.

Создать «гибкую» планировку этажа, которую сможет подстроить под себя любой арендатор, позволяет большой шаг колонн в здании, а также лифты и лестницы, расположенные не у внешней стены, а в центре этажа.

Еще одно решение – фальшполы. «Такие полы позволяют арендатору удобно разместиться внутри офиса, создать свою планировку и убрать провода под пол, чтобы они не мешали, – говорит Игорь Кокорев. – А если полы износились, их можно быстро заменить».

Помогают в создании комфорта и современные инженерные решения. Это автономные котельные, электрическая мощность 100 Вт на кв.м офисной площади и системы вентиляции, предусматривающие увлажнение воздуха, а также системы кондиционирования.

Прогнозы на 2014 год
Что касается прогнозов на 2014 год, то большинство из них вытекает из тенденций, сложившихся в 2013 году. «По нашему мнению, в текущем году в условиях возрастающей конкуренции наиболее успешными с точки зрения заполняемости будут проекты, которые смогут предоставить клиентам помещения с отделкой, причем с учетом индивидуальных особенностей каждой компании, – говорит Марина Пузанова. – Ставки аренды в рублевом исчислении в прошедшем году показали плавный рост. Скорее всего, такая тенденция продолжится и в будущем, хотя несомненно, что при прогнозировании стоит учитывать ослабление курса рубля и дороговизну финансирования проектов коммерческой недвижимости. В скором времени мы ожидаем переезда ряда крупных компаний, которые, пользуясь благоприятной для арендаторов ситуацией, смогут перенести свои офисы в более комфортные и качественные здания».

Согласно прогнозам Knight Frank, в 2014 году будет введено в эксплуатацию более 290 тыс. кв.м качественных офисных площадей. Продолжится активное развитие делового района «Московский проспект». Ожидается, что более трети заявленных площадей будет расположено именно в данном деловом районе города.

Ложка дегтя заключается в том, что высокие темпы строительства новых объектов могут повлечь за собой продолжение тенденции, зародившейся в ушедшем году, – увеличение доли вакантных площадей. К концу 2014 года эксперты ожидают увеличения этого показателя на 2-3 процентных пункта – до 15%.

«Однако в условиях увеличивающейся конкуренции возможно снижение запрашиваемых арендных ставок в новых бизнес-центрах с невысокой долей заполняемости, – говорит Марина Пузанова. – Данный факт может положительно повлиять на темпы поглощения и заполняемость новых проектов на рынке».


 

 

 

 

Рубрика:

Коммерческая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Коммерческая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости