Купить Снять
Избранное
Избранное:

Брокеры взяли новую высоту

Брокеры взяли новую высоту

Эксперты рынка коммерческой недвижимости Петербурга подвели итоги 2013 года и назвали самые успешные компании по сделкам в сегментах торговых, офисных и индустриальных площадей

 
В Петербурге состоялась ежегодная конференция «Первый брокерский. Новая высота», посвященная подведению итогов в сфере коммерческой недвижимости и объявлению результатов рейтинга брокерских компаний. Также в рамках мероприятия прошел пресс-брифинг 
4th Exclusive Day, на котором первые лица компаний раскрыли подробности эксклюзивных сделок.
 
В этом году в брокерском рейтинге участвовало 12 компаний, занимающих лидирующие позиции на рынке коммерческой недвижимости Петербурга: АРИН, Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, «БестЪ. Коммерческая недвижимость», Bright Rich | CORFAC International, East Real, Colliers International, IB Group, Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Maris | CBRE Affiliate, NAI Becar, S.A. Ricci. 
 
Подводя итоги, представители консалтинговых, брокерских, управляющих и девелоперских компаний сошлись во мнении, что в целом 2013 год стал довольно удачным для рынка коммерческой недвижимости Петербурга. Независимый аудитор рейтинга группа компаний «АФК» подсчитала, что объем реализации площадей во всех сегментах рынка достиг 700 тыс. кв.м, что примерно на 70% выше уровня 2012 года. 

Офисные итоги
Конференция началась с оглашения результатов рейтинга в сегменте офисной недвижимости. В 2013 году абсолютным лидером офисного сегмента стала компания Maris | CBRE Affiliate, реализовавшая более 33 037 кв.м площадей в бизнес-центрах. Она занимает верхнюю позицию рейтинга в данном сегменте уже третий год подряд. Второе место заняла компания East Real, реализовавшая 17 308 кв.м, третье место у Colliers International – 11 315 кв.м.
 
Лидерство в сегменте продажи площадей в бизнес-центрах классов В и С в 2013 году принадлежит компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. В общей сложности ей удалось реализовать 23 345 кв.м (пять сделок). На втором месте – компания Colliers International – 18 930 кв.м (две сделки), на третьем месте – Knight Frank – 18 224 кв.м (две сделки). 
 
«Жаркий, прогнозируемый, туманный» – такие характеристики были даны рынку офисной недвижимости экспертами. Борис Мошенский, генеральный директор Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, отметил, что рынок офисной недвижимости становится более прозрачным и, как следствие, более прогнозируемым. «В связи с большим объемом ввода новых площадей в 2013 году рынок стал более конкурентным, что сказывается на росте арендных ставок. Мы начинаем возвращаться к рынку арендатора. По нашим прогнозам, рост ставок на рынке не составит более 5%».
 
С экспертом не согласился Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор». «Если рост ставок на рынке составит около 5%, что ниже уровня текущей инфляции, то девелоперы уйдут в минус, и им будет не выгодно реализовывать новые проекты». Г-н Золин также отметил, что офисный рынок до сих пор не сформирован, и для его развития нужны нормальные экономические катализаторы. 
 
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, добавил, что арендаторы сразу считают свои затраты и закладывают их в бюджет с учетом индексации. «Арендаторы будут сидеть в текущем бизнес-центре ровно до того момента, пока индексация не начнет их душить. Но в связи с ростом предложения и, соответственно, конкуренции арендаторы спокойно могут найти лучший вариант по меньшей цене».
 
На конференции Альберт Харченко озвучил планы по открытию первых бизнес-центров в административно-деловом комплексе «Невская ратуша». «Компания “ВТБ-Девелопмент” объявила официальную дату открытия проекта “Невская ратуша” – торжественное мероприятие состоится 20 марта», – рассказал представитель компании East Real, которая является ко-эксклюзивным партнером по реализации административно-делового комплекса. По словам эксперта, свои двери перед арендаторами откроют первые два бизнес-центра премиум-класса. Торжество состоится на территории бизнес-центра № 2, откуда открывается великолепный вид на старый Петербург. Гостями станут представители администрации города, которые переедут в корпус № 1 – здание для городских комитетов, существующие и потенциальные клиенты, а также партнеры проекта. В числе приглашенных – президент банка ВТБ Андрей Костин и губернатор Петербурга Георгий Полтавченко.
 
Торговая недвижимость: Петербург в лидерах
Общий объем сданных ведущими брокерами Петербурга торговых площадей по итогам 2013 года составил 121 468 кв.м. Лидером в торговом сегменте стала компания Colliers International – 70 666 кв.м (298 сделок). Лидерство компании в первую очередь связано с наличием у нее эксклюзивных договоров по ряду крупных проектов. Второй результат в сегменте аренды торговых центров заняла компания Jones Lang LaSalle – 15 105 кв.м (36 сделок), третье – Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate (14 000 кв.м). 
 
В сегменте продажи площадей в торговых комплексах лидирующие позиции заняла компания Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate – 21 295 кв.м (три сделки), второе место у Colliers International – 17 200 кв.м (одна сделка). 
 
Дискуссию о рынке торговых центров начала Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге. По данным эксперта, сегодня Петербург с отрывом от остальных городов-миллионников лидирует по показателю обеспеченности торговой недвижимостью: в конце 2013 года была пройдена черта в 500 кв.м качественных площадей на 1 тысячу человек. 
 
«Подобный объем предложения, учитывая запланированные к вводу масштабные проекты, приводит к достаточно большой конкуренции операторов в некоторых сегментах. Сегодня необходимо провести большое количество переговоров, чтобы убедить того или иного оператора в том, что он не будет конкурировать с другими похожими операторами в конкретном проекте. При этом всемирная идея о том, что fashion-составляющая обязательно должна быть в проекте, находится уже под вопросом. Пока не совсем ясно, придут ли люди в торговый центр, где, например, представлено 20 магазинов, если можно прийти в торговый центр, где представлено 40 магазинов». 
 
Эксперты также отметили нехватку новых брендов на рынке. Роман Евстратов, директор по развитию бизнеса S.A. Ricci – Санкт-Петербург, считает, что рынок вплотную подошел к тому моменту, когда 250-300 известных операторов просто множатся во всех торговых объектах. «Такая ситуация раздражает уже не только девелоперов, брокеров и консультантов, но в первую очередь покупателей», – заметил г-н Евстратов. 
 
Вероника Лежнева добавила, что в 2013 году на рынок вышло 30-35 новых брендов. По словам аналитика, важным моментом при выходе на рынок является объект, который становится некими «воротами» для нового оператора. В прошлом году такими проектами стали: ТРК «Жемчужная плаза», ТРК «Лондон Молл», ТРК «Мега Дыбенко», ТРК «Галерея» и ТК «Невский центр». В ближайшие годы ими станут ТРК «Европолис», ТРК «Голливуд», ТРК «Охта-Молл».
 
Отдельно аналитики остановились на сегменте продуктового ритейла, где, по их словам, возросла конкуренция. «Практика показывает, что в продуктовом ритейле сегодня развиваются операторы среднего и высокого ценового сегмента, в частности Prisma, “Азбука вкуса”, “Лэнд”, тогда как дискаунтеры ведут себя достаточно спокойно с точки зрения планов развития своих сетей», – отмечает Вероника Лежнева.
 
В заключение Дмитрий Прохоревич, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, решил вернуться к истории развития рынка торговой недвижимости: «Если несколько лет назад привычным было словосочетание “торговый центр”, то сегодня мы привыкли к новому словосочетанию – “торгово-развлекательный центр”. Если посмотреть на рынок в перспективе 5 лет, то, скорее всего, наиболее уместной в будущем станет формулировка “торгово-досуговый комплекс”. Этот формат подразумевает совершение покупок и проведение досуга, ориентированного на всю семью. Но он изначально предполагает конфликт интересов, возникающий у девелоперов и досуговых операторов, которые не готовы и не могут платить высокие арендные ставки. Именно поэтому в новых крупных проектах высока роль консультантов, которые на ранней стадии учитывают эти факторы: как обеспечить максимальные арендные ставки и доходность и при этом создать изюминку в проекте, которая привлечет покупателей. В будущем на фоне высокой конкуренции именно наличие досуговой составляющей станет конкурентным преимуществом».

Новости рынка
«Компания Jones Lang LaSalle была выбрана в качестве управляющей компании торгово-развлекательного центра “Монпансье” (58,5 тыс. кв.м), открытие которого запланировано на II квартал 2014 года, – поделился новостью Дмитрий Прохоревич. – Команда отдела управления торговой недвижимостью будет отвечать за весь комплекс услуг по управлению и эксплуатации здания: подготовку к открытию и запуск ТРЦ, координацию отношений с арендаторами, маркетинг, финансовую отчетность и т.д. ТРЦ “Монпансье” станет первым качественным торговым объектом европейского уровня в западной части Приморского района Петербурга». Как рассказал эксперт, объект располагается на пересечении улиц Планерной, Шаврова и Шуваловского проспекта, в центре динамично развивающегося района. Местоположение ТРЦ обеспечивает ему отличную доступность. В качестве «якорей» ТРЦ «Монпансье» привлечены крупные сетевые бренды, такие как Prisma, «Мираж Синема», «Детский мир», McDonald’s. В настоящий момент завершается формирование торговой галереи.
 
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, на конференции рассказала о том, что компания АРИН стала консультантом по реконцепции и эксклюзивным брокером двух торговых комплексов: ТК «Путиловский» (9807 кв.м), расположенного на пересечении Ленинского проспекта и проспекта Народного Ополчения, и ТК «Новая Нарва» (11 000 кв.м) на пересечении бульвара Новаторов и Ленинского проспекта. Перед консультантами стоят задачи по проведению зонирования торговых комплексов, привлечению нового сегмента арендаторов, в частности замене небольших одиночных арендаторов на сетевых операторов, и, соответственно, увеличению потока и доходности объекта. 

Стрит-ритейл продолжает развитие
Впервые в брокерском рейтинге были учтены сделки в сегменте стрит-ритейла. Лидерами рейтинга по аренде встроенных помещений стали компания Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate – 100 сделок (31 994 кв.м) и компания АРИН – 59 сделок (22 005 кв.м). В сегменте продажи встроенных помещений лидеры те же: АРИН – 8 сделок (3054 кв.м) и Astera – 8 сделок (2500 кв.м).
 
Людмила Рева, директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отметила, что сегодня объем предложения на рынке стрит-ритейла составляет около 10 млн кв.м встроенных помещений. «При этом, учитывая ввод жилья, который ежегодно составляет около 2,5 млн кв.м, прирост предложения в сегменте стрит-ритейла находится на уровне 50-70 тыс. кв.м в новых жилых кварталах, – говорит г-жа Рева. – Такая тенденция, учитывая планы по вводу, сохранится еще на протяжении трех лет как минимум. Что касается спроса, то, по нашим данным, 42% заявок приходится на помещения под общепит, 18% – на продуктовые сети, 13% – на банковские отделения».
 
Екатерина Лапина представила несколько другие данные: «По подсчетам аналитиков АРИН, общий объем предложения в сегменте стрит-ритейла составляет 19 млн кв.м. Спрос в этом году распределился следующим образом: 30% – продуктовый ритейл, 20% – банки, 13% – 
медицинские центры. Что касается стоимости аренды, то в 2013 году наблюдалось снижение ставок на наиболее ликвидные помещения, в частности на Невском, Московском проспекте. В 2014 году мы прогнозируем рост ставок в пределах 5% на помещения, расположенные на первых этажах вблизи станций метро и имеющие высокую пешеходную доступность. Также ставки аренды будут повышаться на встроенные помещения в новых жилых кварталах». 
 
В рамках дискуссии о рынке стрит-ритейла Людмила Рева представила эксклюзивную новость о выходе сети премиальных продуктовых супермаркетов «Азбука вкуса» в Ленобласть: «Компания Astera выступила брокером сделки по аренде супермаркетом “Азбука вкуса” помещения 1,8 тыс. кв.м на улице Героев, 17, в городе Всеволожск. Первый магазин сети откроется весной 2014 года». Именно Всеволожск станет отправной точкой развития сети супермаркетов в Ленинградской области. Ключевым преимуществом нового супермаркета, по мнению эксперта, является локация – объект расположен на выезде из города на пересечении крупных транспортных узлов поблизости от коттеджных поселков премиального класса. Ожидаемая посещаемость оценивается в 1 тыс. человек в день. Средний чек составит 1,5 тыс. рублей. Объем инвестиций в открытие – 3-4 млн долларов.

Индустрия: тенденции и прогнозы
Лидером по сдаче в аренду складских площадей в Санкт-Петербурге в 2013 году стала компания Bright Rich | CORFAC International, дебютирующая в рейтинге. В 2013 году компания сдала в аренду 44 220 кв. м складских площадей (10 сделок), на втором месте компания – Knight Frank – 
43 635 кв.м (5 сделок), на третьем месте – Colliers International – 39 631 кв.м (5 сделок). Самую крупную сделку по продаже в сегменте производственных и складских помещений провела компания Maris | CBRE Affiliate. Объем сделки составил 48 052 кв.м. В целом, несмотря на дефицит в этом сегменте, брокерскими компаниями было реализовано порядка 275 166 тыс. кв.м складских и производственных площадей (39 сделок).
 
О тенденциях рынка складской и индустриальной недвижимости на конференции рассказал Виктор Заглумин, руководитель департамента профессиональных услуг компании Bright Rich. По мнению эксперта, на рынке существует три позитивных и три негативных тренда. 
 
Во-первых, по словам г-на Заглумина, в 2013 году поглощение в сегменте аренды складских помещений выросло на 51%, если в 2012 году поглощение составило около 130 тыс. кв.м, то в 2013-м – 196 тыс. кв.м. Во-вторых, вырос объем ввода новых качественных объектов примерно на 56%, при этом по прогнозам в 2014 году ввод составит 209 тыс. кв.м, что будет рекордным показателем с 2008 года. В-третьих, количество крупных сделок по аренде складских площадей увеличилось в 3,5 раза, если в 2012 году на рынке было отмечено две крупные сделки, то в 2013 году – уже семь сделок.
 
Среди негативных тенденций эксперт отметил увеличение в 2,5 раза доли сделок субаренды в общем объеме сделок на арендном рынке. «В 2013 крупные дистрибьюторы, логистические операторы, производственные компании активно сдавали площади в субаренду в связи с падением объемов собственного хранения. Так в 2012 году только около 3 тыс. кв.м было сдано в субаренду, в 2013 этот показатель составил 29 тыс. кв.м. Также в 2013 году была отмечена слабая активность конечных пользователей на рынке купли-продажи и увеличение в 2,5 раза количества сделок, проведенных без участия брокеров», – рассказал Виктор Заглумин. 
 
Что касается прогнозов, то, по мнению эксперта, еще в 2011 году на рынке складской недвижимости было отмечено два разнонаправленных тренда: увеличение объемов ввода и слабый рост поглощения. «В связи с этим в этом году ожидается некоторая стагнация рынка и сохранение текущего уровня арендных ставок, – говорит представитель Bright Rich. – В случае если объемы поглощения в дальнейшем не будут расти, то в связи с высоким уровнем ввода в 2015 году может произойти некоторый отток ставок. При этом сегодня на рынке практически нет новых крупных клиентов, основной спрос приходится на помещения площадью 2,5-5 тыс. кв.м».
 
Эксклюзивную новость о заключении двух договоров купли-продажи участков на территории индустриального парка Greenstate представила Мария Кравцова, директор по продажам коммерческой недвижимости «ЮИТ Лентек». «В конце 2013 года российской компанией ООО “Триэр СПб” был приобретен участок площадью 1,88 га в южной зоне индустриального парка под строительство производственно-складского комплекса, – рассказала г-жа Кравцова. – В новом комплексе будет размещен торговый склад с объемом грузооборота 1000 тонн в месяц. Планируется открыть также новый учебно-производственный центр для хлебопеков и кондитеров. Кроме того, в планах на будущее – строительство производственного корпуса, где предполагается выпускать сухие смеси, сухие гели, конфитюры и другие добавки для выпечки хлеба и кондитерских изделий. К проектированию комплекса компания “Триэр СПб” приступит в 2015 году, операционную складскую деятельность планируется начать уже в 2016 году». 
 
Также, по словам Марии Кравцовой, в прошлом году на территории парка была заключена еще одна сделка по покупке участка площадью 0,7 га. Группа российских инвесторов приобрела участок в северной части парка под строительство завода по производству вакуумного оборудования. В текущем году будет вестись подготовка участка, одновременно планируется приступить к проектированию будущего производственного комплекса.



Рубрика:

Коммерческая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Коммерческая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости